АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-544/2025

г. Казань Дело № А12-17240/2024 11 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Нафиковой Р.А., Фатхутдиновой А.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Волгоградской области представителей:

– индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 14.01.2025),

– департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО3 (доверенность от 01.10.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.10.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2024

по делу № А12-17240/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>), заинтересованные лица: комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрация Волгограда, департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, об оспаривании ненормативного правового акта,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительным распоряжения департамента муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент) от 31.05.2024 № 3436-р «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:010026:462, учетным номером № 1-26-13 в собственность без проведения торгов» и об обязании департамента осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 34:34:010026:462 и направить его предпринимателю в 30-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.10.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2024, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, направить дело в суд первой инстанции, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 06.06.2022 между Облкомимуществом (арендодатель) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 2943-В, по условиям которого в долгосрочную аренду на срок 11 лет с даты подписания договора (пункты 1.1. и 2.1) передан земельный участок с кадастровым номером 34:34:010026:462 площадью 16 143 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Тракторозаводекой район, ул. им. Лавренева, с видом разрешенного использования «склады, строительная промышленность».

На основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, а именно: здание склада с кадастровым номером 34:34:010026:473, здания цехов с кадастровыми номерами 34:34:010026:471, 34:34:010026:472.

В границах земельного участка также имеются:

– объекты, в отношении которых действует разрешение на строительство до 08.11.2025, ввод в эксплуатацию не выдавался.

– объекты, на которые отсутствует подтверждение имущественных прав заявителя, ведется строительство.

ИП ФИО1 17.05.2024 обратился в департамент с заявлением № 19999 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:010026:462, площадью 16 143 кв. м, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: склады, строительная промышленность, расположенного по адресу: обл. Волгоградская, г. Волгоград, р-н Тракторозаводский, ул. им. Лавренева.

Распоряжением департамента от 31.05.2024 № 3436р заявителю отказано в предоставлении указанного земельного участка на основании пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в связи с расположением на земельном участке с кадастровым номером 34:34:010026:462 объектов, права на которые заявителем не подтверждены.

Посчитав, что отказ департамента в предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов нарушает права и законные интересы заявителя, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется ЗК РФ, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все

прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 19.03.2013 № 12668/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой выкуп земельного

участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) с учетом разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе объекты незавершенного строительства, в которых по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Между тем объекты незавершенные строительством, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 № 18-КА19-18).

Необходимо учитывать, что применение порядка выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства без проведения торгов возможно в случаях, прямо указанных в законе (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 и от 01.03.2011 № 14880/10).

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права

постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Как указывалось выше, по договору аренды предпринимателю в долгосрочную аренду на срок 11 лет передан земельный участок с кадастровым номером 34:34:010026:462 площадью 16 143 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Тракторозаводекой район, ул. им. Лавренева, с видом разрешенного использования «склады, строительная промышленность».

На данном земельном участке расположены следующие объекты: здание склада с кадастровым номером 34:34:010026:473 площадью 794,4 кв. м, здания цехов с кадастровыми номерами 34:34:010026:471 площадью 602,7 кв. м, 34:34:010026:472 площадью 1256,1 кв. м., право собственности на которые зарегистрировано за предпринимателем.

Также в границах земельного участка имеются объекты, в отношении которых действует разрешение на строительство до 08.11.2025, ввод в эксплуатацию не выдавался; объекты, на которые отсутствует подтверждение имущественных прав заявителя, ведется строительство.

Таким образом, наличие на спорном участке объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями ЗК РФ не предполагает право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

При предоставлении в собственность земельного участка под объектами незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в том числе в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В кассационном Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 № 18-КА19-18 также отмечено, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений.

Однако, объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность на основании приведенных норм ЗК РФ.

Право на приобретение в собственность земельного участка собственник объекта незавершенного строительства приобретает только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах, испрашиваемый в собственность земельный участок не может быть предоставлен предпринимателю в порядке реализации исключительного права, гарантированного статьей 39.20 ЗК РФ, соответственно оспариваемый отказ уполномоченного органа, соответствует закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Кроме того, судом первой инстанции дополнительно отмечено, что отсутствие в собственности земельного участка под объектами, принадлежащими заявителю, не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота. В отношении земельного участка действует договор аренды от 06.06.2022 № 2943-в, по которому истец является арендатором земельного участка.

Заявитель вправе после окончания строительства объектов, на предоставленном для указанных целей земельном участке, вновь поставить вопрос о предоставлении в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов.

Отклоняя довод предпринимателя о том, что на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка, его право собственности на расположенные на этом участке два здания цеха и здание склада было зарегистрировано, что в силу статьи 39.20 ЗК РФ обусловливает исключительное право истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов, суд кассационной инстанции, исходит из следующего.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого

этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков

собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Судами установлено, что предпринимателю на праве собственности принадлежат завершенные строительством объекты: здание склада с кадастровым номером 34:34:010026:473 площадью 794,4 кв. м, здания цехов с кадастровыми номерами 34:34:010026:471 площадью 602,7 кв. м, 34:34:010026:472 площадью 1256,1 кв. м.

При этом площадь испрашиваемого земельного участка составляет 16 143 кв. м, что во много раз превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

Предприниматель имеет исключительное право на предоставление в собственность земельного участка для размещения и эксплуатации только объектов недвижимости – здание склада с кадастровым номером 34:34:010026:473 площадью 794,4 кв. м, здания цехов с кадастровыми номерами 34:34:010026:471 площадью 602,7 кв. м, 34:34:010026:472 площадью 1256,1 кв. м.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном

земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).

Доводы предпринимателя отклоняются судом кассационной инстанции в силу своей несостоятельности, как основанные не неверном толковании и понимании заявителем действующих норм и положений материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также противоречащие материалам настоящего дела и конкретным обстоятельствам, установленным судами в процессе его рассмотрения.

Аргументы о том, что суды не дали оценку всем доводам заявителя подлежат отклонению, поскольку то обстоятельство, что в обжалованных судебных актах не отражены результаты исследования всех доводов, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной оценки. При рассмотрении спора суды по общему правилу учитывают обстоятельства, присущие каждому конкретному делу в их совокупности, и доказательственную базу, представленную сторонами, на основании которой и принимается судебный акт.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на

положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Иная оценка заявителем установленных судом обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены судебных актов.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.10.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2024 по делу № А12-17240/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 000 рублей, излишне уплаченную по платежному

поручению от 13.01.2025 № 19 при подаче кассационной жалобы. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.А. Нафикова

А.Ф. Фатхутдинова