АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Омск
09 октября 2025 года
№ дела
А46-13408/2025
Резолютивная часть решения оглашена 25 сентября 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 09 октября 2024 года.
Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агаповой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства,
в судебном заседании приняли участие:
от заявителя – ФИО1 по доверенности от 07.07.2025, сроком действия на 3 года, паспорт, диплом,
от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 04.06.2025, сроком действия на 1 год, удостоверение, диплом,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000» (далее – ООО «Сатурн 3000», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.
В судебном заседании заявитель поддержал требования в полном объеме.
Заинтересованное лицо возражало относительно удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.
Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.
Между ООО «Сатурн 3000» и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области 29.11.2011 был заключен договор аренды № ДГУ/11-2450-К-34 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске для строительства.
По условиям указанного договора аренды, ООО «Сатурн 3000» для строительства торгово-офисного центра был предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 55:36:110103:534, площадью 3500,00 кв.м., местоположение участка: в 23 метрах юго-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Кировский административный округ, проспект Комарова, д. 8 (далее - земельный участок).
Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 16.12.2011 за номером регистрации 55-55-01/154/2011-320.
Земельный участок передан ООО «Сатурн 3000» арендодателем по акту приема-передачи 29.11.2011.
Впоследствии, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена перешли к департаменту на основании Указа Губернатора Омской области от 07.02.2013 № 17.
Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утверждённым Решением Омского городского Совета № 452 от 26.10.2011, предусмотрено, что полномочиями по распоряжению неразграниченными землями обладает Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.
30.12.2014. между ООО «Сатурн 3000» и департаментом заключено соглашение к договору аренды земельного участка № ДГУ/11-2450-К-34, зарегистрированному 16.12.2011, по условиям которого срок действия договора аренды продлен до 16.12.2016 (далее - соглашение от 30.12.2014).
Указанное Соглашение от 30.12.2014 зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области 26.02.2015 за номером регистрации 55-55-001-55/201/010/2015-8389/1.
На земельном участке, ООО «Сатурн 3000» возвело объект незавершенного строительства, степень готовности 24 %, площадь застройки 1 396,9 кв.м. с кадастровым номером 55:36:110103:1354 (далее - объект незавершенного строительства).
Право собственности на объект незавершенного строительства 27.03.2025 зарегистрировано за ООО «Сатурн 3000» в Едином государственном реестре недвижимости (регистрационная запись 55:36:110103:1354-55/092/2025-1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.04.2025 № КУВИ-001/2025-90314359.
Указанный объект незавершенного строительства возведен ООО «Сатурн 3000» на основании Разрешения на строительство объекта капитального строительства «Торгово-офисный центр, расположенный по проспекту Комарова в Кировском административном округе города Омска» за № 55-36-125-2022, выданном Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска 12.09.2022, сроком до 12.09.2023.
Распоряжением Департамента Архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 11.09.2023г. № 1018, срок действия ранее выданного Разрешения на строительство за № 55-36-125-2022 продлен до 12.09.2024.
Распоряжением Департамента Архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 16.09.2024 № 1190, срок действия ранее выданного Разрешения на строительство за № 55-36-125-2022 продлен до 12.09.2025г.
В настоящий момент разрешение на строительство объекта незавершенного строительства является действующим.
В связи с регистрацией объекта незавершенного строительства, ООО «Сатурн 3000» обратилось в департамент с заявлением от 17.04.2025 № 5346/СОО о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:110103:534 для завершения строительства объекта незавершенного строительства в соответствии с положениями подпункта 10 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Письмом департамента № Исх.-ДИО/12492 от 16.06.2025 департамент отказал ООО «Сатурн 3000» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:110103:534, площадью 3500,00 кв.м. для завершения строительства Объекта незавершенного строительства, степенью готовности 24 %, площадью застройки 1396,9 кв.м. с кадастровым номером 55:36:110103:1354.
В Письме за Исх.-ДИО/12492 от 16.06.2025, департамент привел следующие основания отказа в предоставлении в аренду земельного участка:
- договор после истечения срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ. 26.02.2015 было зарегистрировано соглашение о продлении действия договора до 16.12.2016. Таким образом, ООО «Сатурн 3000», заключив с департаментом соглашение к договору, воспользовалось своим правом на однократное приобретение земляного участка для завершения строительства .Повторное заключение договора для завершения строительства невозможно без проведения торгов.
Иных оснований к отказу в предоставлении заявителю земельного участка в аренду, департамент не приводит.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит настоящее требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из смысла приведенной нормы, а также части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110103:534 был предоставлен ООО «Сатурн 3000» уполномоченным органом в соответствии с договором аренды № ДГУ/11-2450-К-34 от 29.11.2011, зарегистрированным 16.12.2011.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110103:534 был представлен ООО «Сатурн 3000» в аренду до даты - 01.03.2015.
Департамент мотивирует свой отказ в заключении договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства тем обстоятельством, что 26.02.2015 было зарегистрировано соглашение о продлении действия договора до 16.12.2016г.
Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).
Согласно данным нормам права, применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, что имеет место в рассматриваемом случае.
Таким образом, из совокупного толкования приведенных норм права следует, что действующее земельное законодательство предусматривает право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды земельного участка для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Таким образом, соглашение от 30.12.2014 (зарегистрированное 26.02.2015) между ООО «Сатурн 3000» и департаментом, по условиям которого срок действия договора аренды продлен до 16.12.2016 было заключено по процедуре, действовавшей до 01.03.2015 и может попадать под ограничения, установленные пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Суд отмечает, что предприниматель вправе претендовать на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов только при наличии на таком земельном участке того объекта незавершенного строительства, для строительства которого был предоставлен земельный участок.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предусмотренные пунктом 1 статьи 130 ГК РФ признаки недвижимости являются правовыми, установление которых является необходимым для суда, рассматривающего такой иск, на основании самостоятельной оценки всех доказательств по делу.
Из представленных в материалы дела документов следует, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства, степень готовности 24 %, площадь застройки 1 396,9 кв.м. с кадастровым номером 55:36:110103:1354 .
Следовательно, материалами дела подтверждается размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства.
Таким образом, исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что решение департамента выраженное в письме от 16.06.2015 № исх.-ДИО/12492, не соответствует приведенным выше положениям действующего земельного законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем подлежит признанию недействительным.
При данных обстоятельствах суд считает необходимым в соответствии с положениями части 5 статьи 201 АПК РФ применить в целях восстановления нарушенных прав заявителя способ, обозначенный в поданном в суд заявлении, а именно: обязать департамент в течение 10 (десяти) дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу подготовить и направить в адрес ООО «Сатурн 3000» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110103:534 сроком на 3 (три) года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110103:1354, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
С учетом изложенного и исходя из положений пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», поскольку акт принят не в пользу государственного органа расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению департаментом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
требования общества с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000» удовлетворить.
Признать незаконным отказ департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000» (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельного участка с кадастровым номером 55:36:110103:534 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110103:1354, выраженный в письме Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от 16.06.2015 № исх.-ДИО/12492.
Обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 10 (десяти) дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000» (ИНН <***>, ОГРН <***>) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110103:534 сроком на 3 (три) года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110103:1354, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.
Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Судья Е.В. Кулаева