АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-4215/23

Екатеринбург

25 июля 2023 г.

Дело № А60-34729/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее – Департамент) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2023 по делу № А60-34729/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Департамента – ФИО1 доверенность от 29.12.2022);

общества с ограниченной ответственностью «Согласие» (далее – общество «Согласие») – ФИО2 (доверенность от 20.03.2023).

Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Согласие» о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 1 805 208 руб. 54 коп.

Общество «Согласие» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском к муниципальному образованию «город Екатеринбург» в лице Департамента о взыскании суммы неосновательного обогащения по арендной плате в размере 3 418 284 руб. 44 коп., суммы неосновательного обогащения по пеням в размере 130 506 руб. 49 коп., суммы процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения по арендной плате в размере 458 935 руб. 68 коп., суммы процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения по пени в размере 11 612 руб. 11 коп. (с учетом уточнения наименования ответчика и встречных исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением арбитражного суда от 19.01.2023 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. С муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Департамента за счет средств муниципального бюджета в пользу общества «Согласие» взыскана задолженность в сумме 4 019 338 руб. 72 коп., в том числе основной долг в сумме 3 548 790 руб. 93 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 470 547 руб. 79 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель считает, что неосновательного обогащения на стороне арендодателя не возникло. В обоснование данного довода заявитель ссылается на то, что договор аренды заключен на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон. Приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве победителя конкурса, общество «Согласие» приняло на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере. Размер платы в данном случае определен в порядке, предусмотренном Федеральным законом 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», по результатам аукциона, исходя из рыночной оценки, и не является регулируемым, в связи с чем изменение технических характеристик объекта (площади помещения), в том числе по решению суда, не является основанием к изменению порядка расчета арендной платы.

Заявитель также считает, что судами неправильно рассчитан срок направления проекта договора купли-продажи (23.11.2021). Указывает, что обществом «Согласие» заявка подана 30.08.2021, документы на проведение оценки направлены оценщику 25.09.2021, срок на принятие отчета 13.11.2021, срок принятия решения об условиях приватизации - 27.11.2021, срок на направление проекта договора должен быть 07.12.2021.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Согласие» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Департаментом (арендодатель) и обществом «Согласие» (арендатор) заключен договор аренды от 11.01.2019 № 39000704, по условиям которого арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение, встроенное к жилому зданию (подвал - № 4 - 10, 14-15; 1 этаж - № 5-15, 80-83) с кадастровым номером 66:41:0705006:16609, расположенное по ул. Сыромолотова, 28-а в г. Екатеринбурге, общей площадью 950 кв. м, из них 249,1 кв. м площадь подвала, целевое использование объекта: конторское; финансово-кредитные учреждения; объекты медицинского и фармацевтического обслуживания; объекты общественного питания; объекты образования и просвещения; объекты бытового обслуживания; объекты торговли; жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы.

Срок действия договора согласно пункту 1.2 договора предусмотрен с 11.01.2019 по 10.01.2024.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в течение первого года (365 календарных дней) оплата аренды производится в размере, определенном по результатам аукциона. В последующие годы размер арендной платы изменяется ежегодно в сторону ее увеличения, размер рассчитывается методом индексации на уровень инфляции (сводный индекс потребительских цен в Свердловской области в процентах к соответствующему месяцу прошлого года), используемый для определения потребительских цен на товары и услуги в Свердловской области.

Дополнительным соглашением от 22.06.2020 обществу «Согласие» предоставлена отсрочка внесения арендной платы, начисленной за период действия режима повышенной готовности до 01.10.2020.

Договор аренды между сторонами прекращен ввиду заключения договора купли-продажи арендуемых помещений от 12.01.2022 № 2253.

Основанием для обращения в суд с первоначальным иском о взыскании долга по договору аренды послужило неисполнение обязанности по внесению арендной платы со стороны арендатора за период с 01.11.2021 по 11.01.2022.

Общество «Согласие», возражая против первоначального иска и предъявляя встречный иск, полагает, что на стороне Департамента имеется неосновательное обогащение, связанное с получением денежных средств по договору в отсутствие оснований, а именно: заключение Департаментом договора аренды в отношении части имущества, являющегося общим имуществом собственников здания, что установлено вступившими в законную силу судебными актами, а также уплатой арендных платежей в период незаконного действия (бездействия) уполномоченного органа при реализации ответчиком преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требования и удовлетворяя встречные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из указанных норм, договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы настоящего дела доказательства, в том числе договор аренды от 11.01.2019 № 39000704, из которого следует, что площадь арендуемых обществом «Согласие» помещений в вышеуказанном здании, за которые оно должно производить оплату составляет 950 кв. м, решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2019 по делу № А60-72435/2018, имеющее в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела, которым установлено, что помещения № 5-8, 10 площадью 176,7 кв. м являются общим имуществом названного здания (общедолевой собственностью) и обществу «Согласие» в пользование не передавались, учитывая установленный законом срок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, а также то, что обществом «Согласие» вносилась арендная плата исходя из площади 950 кв. м, то есть, в том числе за помещения № 5-8, 10 площадью 176,7 кв. м, которыми Департамент не имел права распоряжаться, и которые обществом «Согласие» не использовались, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что на стороне Департамента образовалось неосновательное обогащение в части сумм, полученных и начисленных за помещения № 5-8, 10 площадью 176,7 кв. м, а также сумм неустойки, оплаченных обществом «Согласие» за просрочку внесения арендных платежей в соответствующей части.

При этом отклоняя доводы Департамента о невозможности изменения условий договора от 11.01.2019 № 39000704, заключенного по результатам торгов, суды обоснованно исходили из того, что договор аренды является возмездным и размер арендной платы должен соответствовать составу фактически переданного и используемого имущества. Отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора и при такой ситуации нарушается основополагающий принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении первоначальных исковых требований Департамента о взыскании задолженности по договору аренды и удовлетворили встречные исковые требования общества «Согласие» о взыскании неосновательного обогащения.

Довод заявителя о том, что судами неправильно рассчитан срок направления проекта договора купли-продажи (23.11.2021), судом кассационной инстанции отклоняется на основании следующего.

Из материалов дела усматривается, что спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008

№ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), которым предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрены частью 3 статьи 9 вышеназванного Закона, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу нормы данной статьи дополнительный период времени между действиями по подпунктам 1 и 2 данной статьи уполномоченному органу не предоставляется. Установление произвольного периода рассмотрения заявления о выкупе арендованного имущества не соответствовало бы принципу разумных ожиданий добросовестного предпринимателя.

При рассмотрении спора судами установлено, что двухмесячный срок на проведение оценки истек 30.10.2021, двухнедельный срок на принятие решения об утверждении условий приватизации - 13.11.2021, десятидневный срок на направление проекта договора - 23.11.2021.

С учетом изложенного, ссылки Департамента на то, что принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества находится в прямой зависимости о даты принятия отчета, который принят истцом как заказчиком 13.11.2021, в связи с чем нарушения сроков Департамент не допустил, подлежат отклонению.

Поскольку дополнительный период времени между действиями по заключению договора и принятию решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке уполномоченному органу не предоставляется, принимая во внимание, что отчет поступил в Департамент 13.10.2021, его принятие уполномоченным органом 13.11.2021, не может быть признано правомерным бездействием.

Если в период незаконного действия (бездействия) уполномоченного органа, в результате которого договор купли-продажи не направлен покупателю в установленный срок, и уполномоченным органом начислена, а судом взыскана арендная плата за период незаконного бездействия, указанные суммы взыскиваются с уполномоченного органа в пользу предпринимателя как убытки.

Иной подход позволял бы уполномоченному органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе при отсутствии на то законных оснований (либо бездействие в виде произвольного срока принятия отчета об оценке), оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. Кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2023 по делу № А60-34729/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи Н.Г. Беляева

И.А. Татаринова