АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Хабаровск

07 августа 2025 года № Ф03-2369/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Басос М.А.

судей Филимоновой Е.П., Меркуловой Н.В.

при участии: от Министерства имущества Хабаровского края: ФИО2, представитель по доверенности от 24.10.2024 № 1-06-9484; от иных лиц, участвующих в деле, не явились;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» на решение от 18.12.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А73-11631/2024 Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вектор» к Министерству имущества Хабаровского края о признании незаконным решения об отказе в заключении договоров купли-продажи земельных участков; третье лицо: Министерство сельского хозяйства и продовольствия Хабаровского края; при участии в деле Прокурора Хабаровского края

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с требованиями о признании незаконным решения Министерства имущества Хабаровского края, выраженного в письме от 16.04.2024 № 1-11-3302 об отказе в заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 27:08:0010117:40, 27:08:0010260:209, 27:08:0010260:210, 27:08:0010116:270, 27:08:0010116:271, 27:08:0000000:1769, 27:08:0000000:1770; об обязании подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельных участков.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 18.12.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025, в удовлетворении требований отказано.

С кассационной жалобой в Арбитражный суд Дальневосточного округа обратилось общество, которое просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, считая их принятыми с неправильным применением норм материального права, при неполно выясненных обстоятельствах, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы приведены доводы о том, что при рассмотрении дела неверно установлены основания для предоставления рассматриваемых земельных участков в собственность общества за плату без проведения торгов. Заявитель кассационной жалобы считает, что должны быть приняты во внимание основания, предусмотренные подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), а именно нахождение земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, в аренде общества более трех лет и отсутствие информации о нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельных участков. При этом, как полагает общество, изложенные положения, устанавливая право добросовестного арендатора по истечении трех лет аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения приобрести их в собственность, не связывают возникновение данного права с иными обстоятельствами, в частности с реализацией инвестиционных проектов и не исключают из числа лиц, имеющих право на приватизацию таких земельных участков, граждан и организаций, которым земельные участки предоставлены в аренду в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, то есть по основаниям, предусмотренным подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Заявитель кассационной жалобы также указывает, что земельным законодательством не предусмотрено такое основание для отказа в предоставлении земельных участков в собственность, как неполная реализация инвестиционного проекта, в то время как статьей 39.16 ЗКК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность. Не согласен с выводами о том, что передача земельных участков, предоставленных в рамках реализации инвестиционного проекта, в собственность возможна только после выполнения в полном объеме обязательств, предусмотренных инвестиционным соглашением. Обращает внимание на то, что общество надлежащим образом и досрочно выполняет мероприятия инвестиционного проекта. Указывает, что положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не связывают возникновение у сельскохозяйственного производителя право на выкуп арендуемого им земельного участка с условиями предоставления его ранее в аренду.

Министерство имущества Хабаровского края, Министерство сельского хозяйства и продовольствия Хабаровского края, Прокуратура Хабаровского края направили в суд кассационной инстанции отзывы на кассационную жалобу, в которых против ее доводов возражали, просили оставить в силе принятые по делу судебные акты.

Министерство сельского хозяйства и продовольствия Хабаровского края просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителей.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Министерства имущества Хабаровского края против доводов кассационной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о начале судебного процесса с их участием, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не явилось препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя лица, участвующего в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из установленных судами фактических обстоятельств, в рамках Государственной программы Хабаровского края «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия в Хабаровском крае» Правительство Хабаровского края заключило с обществом (субъект инвестиционной деятельности) Инвестиционное соглашение от 15.02.2016 № ИС-5/16 (далее – Инвестиционное соглашение) (с учетом дополнительных соглашений от 25.09.2017 № 1, от 29.04.2020 № 2, от 03.08.2022 № 3), предметом которого явились отношения, связанные с реализацией масштабного инвестиционного проекта «Строительство и модернизация высокоэффективного агропромышленного предприятия на 600 голов дойного стада. Строительство зерносушилки, реконструкция зернохранилища с целью глубокой переработки зерна» (далее – Инвестиционный проект).

Инвестиционный проект признан приоритетным в силу соответствия его критериям, установленным Законом Хабаровского края от 29.07.2015 №102 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов» (пункт 1.2 Инвестиционного соглашения) (распоряжение Губернатора Хабаровского края от 22.04.2016 № 185-р).

Инвестиционным соглашением от 15.02.2016 № ИС-5/16 в редакции дополнительного соглашения от 03.08.2022 № 3 определены сроки строительства:

- строительство и реконструкция складов для хранения продукции растениеводства – 2016 г.;

- строительство и модернизация животноводческого комплекса – 2020-2023 гг.

Реализация Инвестиционного проекта в редакции дополнительного соглашения от 03.08.2022 № 3 осуществляется в соответствии с планом-графиком до 2025 года, к окончанию которого определены объемы производства по видам производимого товара, в частности молока в количестве 3040,8 тонн, сои – 2000 тонн, кукурузы на зерно – 2400 тонн, кукурузы на силос – 4000 тонн, и т.д. (пункт 2.4.3 Инвестиционного соглашения в редакции дополнительного соглашения от 03.08.2022 № 3).

Объем капитальных вложений в Инвестиционный проект в редакции дополнительного соглашения от 03.08.2022 № 3 составил не менее 330 080 тыс. рублей.

По условиям Инвестиционного соглашения в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2020 № 2 (пункт 3.3) субъект инвестиционной деятельности в период его реализации не праве без согласия Правительства Хабаровского края, регистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, предоставленном для реализации Инвестиционного соглашения в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в период действия договора аренды производить отчуждение таких объектов незавершенного строительства, либо осуществлять их залог.

Инвестиционный проект признан масштабным приоритетным проектом в целях предоставления земельного участка в аренду без торгов.

По договору аренды от 29.09.2016 № 834 Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (арендодатель) предоставило обществу (арендатор) во временное владение и пользование земельные участки, находящиеся в собственности Хабаровского края, категории – земли сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 27:08:0010117:40, 27:08:0010260:209, 27:08:0010260:210, 27:08:0010116:270, 27:08:0010116:271, 27:08:0000000:1769, 27:08:0000000:1770.

Договор аренды от 29.09.2016 № 834 земельных участков, находящихся в собственности Хабаровского края, заключен на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, распоряжения Губернатора Хабаровского края от 22.04.2016 № 185-р «О признании масштабного инвестиционного проекта соответствующим критериям, установленным Законом Хабаровского края от 29.07.2015 №102 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов» в целях реализации Инвестиционного проекта.

Пунктом 2.1 договора аренды от 29.09.2016 № 834 установлен срок аренды – 26 сентября 2026 г.

Участки предоставлены для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.3 договора аренды от 29.09.2016 № 834).

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 29.09.2016 № 834 размер арендной платы за участок определяется в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2011 № 460-пр «Об утверждении Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Хабаровского края, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края» (действовало на момент заключения договора аренды), с учетом понижающего коэффициента (0,2, применяется начиная с 01 числа месяца, следующего за месяцем, на который приходится день начала вложения инвестиций в объекты приоритетного инвестиционного проекта).

Пунктами 6.3.3, 6.3.4 договора аренды от 29.09.2016 № 834 определены случаи, позволяющие арендодателю расторгнуть указанный договор в одностороннем внесудебном порядке, а именно: в случае нарушения арендатором сроков реализации Инвестиционного проекта, установленных Инвестиционным соглашением, а также в случае расторжения Инвестиционного соглашения.

04.04.2024 общество обратилось в Министерство имущества Хабаровского края с заявлениями о предоставлении в собственность без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 27:08:0010117:40, 27:08:0010260:209, 27:08:0010260:210, 27:08:0010116:270, 27:08:0010116:271, 27:08:0000000:1769, 27:08:0000000:1770, находящихся во временном владении и пользовании согласно договору аренды от 29.09.2016 № 834.

Право на предоставление земельных участков в собственность без проведения торгов общество обосновало положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Письмом от 16.04.2024 № 1-11-33/02 Министерство имущества Хабаровского края отказало обществу в предоставлении земельных участков, указав в обоснование отказа следующее:

- испрашиваемые земельные участки предоставлены в целях ведения сельскохозяйственного производства и размещения Инвестиционного проекта, срок реализации которого определен 4 кварталом 2025 года;

- до 2025 года по условиям Инвестиционного соглашения общество должно выйти на проектную мощность в части производства молока (3 тыс. тонн в год), в связи с чем у общества имеются обязательства перед Хабаровским краем;

- передача земельных участков, предоставленных в рамках реализации Инвестиционного проекта, в собственность возможна только после выполнения в полном объеме обязательств, предусмотренных Инвестиционным соглашением;

- общество не является лицом, имеющим право на приобретение земельного участка.

Несогласие с отказом в предоставлении земельных участков в собственность без проведения торгов послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с требованиями о признании его незаконным.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал.

Суд исходил из того, что общество получило право на заключение договора аренды земельных участков на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов, размер арендных платежей определен с учетом понижающего коэффициента, что является государственной поддержкой.

Суд согласился с позицией Министерства имущества Хабаровского края о том, что право на выкуп земельных участков возникнет у общества только после полной реализации Инвестиционного проекта.

Выводы суда первой инстанции поддержал суд апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции, проверив законность решения, постановления, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, не установил оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2 статьи 9), граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (часть 1 статьи 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36).

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов.

В частности, согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

При этом договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок реализации масштабного инвестиционного проекта (подпункт 8.5 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

Таким образом, положения подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 8.5 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ содержат специальные нормы, регулирующие возникновение права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, и льготное предоставление земли в связи с реализацией масштабных инвестиционных проектов на территории субъекта Российской Федерации на срок их реализации.

При заключении договора аренды землей без торгов на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ значимым является достижение арендатором цели предоставления земли, которой является реализация масштабных инвестиционных проектов, соответственно, правом на получение земельного участка без торгов обладает только лицо, реализующее масштабный инвестиционный проект.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основаны ЗК РФ и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, которые определены в пункте 1 статьи 7 ЗК, в том числе выделяют земли сельскохозяйственного назначения.

Земли, указанные в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Сохранение целевого использования земельных участков является принципом, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 1 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В соответствии со статьей 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10).

В свою очередь согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу норм права, изложенных в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пункте 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность обусловлено достижением целей аренды такого участка с учетом принципа сохранения целевого использования земли.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что договор аренды от 29.09.2016 № 834 земельных участков, находящихся в собственности Хабаровского края, заключен на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и распоряжения Губернатора Хабаровского края от 22.04.2016 № 185-р «О признании масштабного инвестиционного проекта соответствующим критериям, установленным Законом Хабаровского края от 29.07.2015 №102 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов».

Общество получило право на владение и пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в собственности Хабаровского края, необходимыми для реализации масштабного инвестиционного проекта, в аренду без торгов на срок реализации Инвестиционного проекта.

Размер арендной платы определен с учетом понижающего коэффициента в зависимости от даты начала вложения инвестиций в объекты Инвестиционного проекта.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, суды заключили, что к установленным по делу фактическим обстоятельствам положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения подлежат применению в совокупности с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и проанализировали цель аренды обществом земельных участков, которая заключалась в реализации Инвестиционного соглашения и Инвестиционного проекта.

Судами принято во внимание, что испрашиваемые обществом земельные участки являются предметом Инвестиционного соглашения, определяющего действия общества по реализации Инвестиционного проекта.

В соответствии с планом-графиком реализации Инвестиционного проекта, являющимся приложением к Инвестиционному соглашению, срок реализации – 4 квартал 2025 года. В качестве основных параметров Инвестиционного проекта и результатов его реализации, помимо строительства животноводческого комплекса и создания новых рабочих мест, установлены также объемы производства.

Согласно условиям Инвестиционного соглашения общество обязалось реализовать на территории Хабаровского края Инвестиционный проект в установленные сроки в соответствии с бизнес-планом и планом-графиком.

Целью реализации Инвестиционного проекта является сохранение и увеличение поголовья крупного рогатого скота, увеличение объемов производства молока.

Оценив условия Инвестиционного соглашения с учетом плана-графика его реализации, суды согласились с выводом Министерства имущества Хабаровского края о том, что Инвестиционный проект не выполнен обществом в полном объеме.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о недостижении цели заключения договора аренды земли, предоставленной на льготных условиях.

К Инвестиционному проекту в 2017 г., 2020 г., 2022 г. заключались дополнительные соглашения с корректировкой показателей по объемам производства и видам производимого товара, в том числе в меньшую сторону, в том числе по объему производства молока, а также стоимости Инвестиционного проекта, в связи с чем у Министерства имущества Хабаровского края имелись основания для сомнений в возможности полной реализации Инвестиционного проекта.

В соответствии подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Учитывая изложенное, отсутствовали основания для признания незаконным решения об отказе в предоставлении земельных участков в собственность.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции не установил оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.12.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А73-11631/2024 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.А. Басос

Судьи Е.П. Филимонова

Н.В. Меркулова