АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-37841/2022

14 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Калуцких Р.Г. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) – ФИО2 (ордер), заинтересованного лица – Департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО3 (доверенность от 10.10.2023), в отсутствие индивидуального предпринимателя ФИО4, извещенной о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2023 по делу № А32-37841/2022, установил следующее.

Индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО4 (далее – предприниматели) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным решения департамента, выраженного в письме от 14.04.2022 № 52-33-21-14196/22, об отказе в заключении с предпринимателями договора аренды без проведения торгов в отношении земельного участка, находящегося в собственности Краснодарского края, с кадастровым номером 23:08:0101001:50 площадью 14 423 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, с/о Должанский, ст. Должанская, коса Долгая; возложении на департамент обязанности по заключению с предпринимателями договора аренды испрашиваемого земельного участка без торгов (с учетом изменения предмета заявленных требований; т. 1, л. д. 80 – 82).

Решением от 11.05.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.08.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды установили, что предпринимателям на праве долевой собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0101001:50. Согласно акту обследования ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 16.12.2021 № 703 суммарная площадь объектов составляет 1065,3 кв. м, то есть 7,38% застройки земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:50, а именно: склад площадью 81,5 кв. м (кадастровый номер 23:08:0101001:366), дом рыбака с пристройками площадью 126,3 кв. м (кадастровый номер 23:08:0101001:365), навес к литере Б металлический площадью 123,8 кв. м, навес металлический площадью 31,7 кв. м, навес металлический площадью 8,8 кв. м – 4 шт., раздевалка площадью 3,2 кв. м, раздевалка площадью 3,8 кв. м, детская площадка площадью 623,3 кв. м, спасательная вышка двухэтажная площадью 4,6 кв. м, домик отдыха площадью 30 кв. м – 2 шт., беседка площадью 12 кв. м – 2 шт., беседка площадью 9 кв. м – 2 шт., строение из металлопрофиля площадью 15 кв. м. Предприниматели обратились с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду подлежащего формированию из исходного участка самостоятельного участка площадью 7546 кв. м. Между тем, как видно из схемы и подготовленного ООО «Индивидуальный подход» обоснования, испрашиваемая площадь в размере 7546 кв. м определена безотносительно к площади объектов недвижимости, установлена посредством простого вычета из состава исходного участка площадей, находящихся в акватории и береговой полосе моря. Для эксплуатации объектов недвижимости 81,5 кв. м и 136,3 кв. м испрашиваемая площадь земельного участка 7546 кв. м явно завышена и не может быть предоставлена в аренду без проведения торгов в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Оснований для рассмотрения требований заявителей как направленных на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, предоставленного по государственному акту серии КК-2 № 216-804-II на основании постановления администрации Ейского района от 14.12.1995 № 731 в отношении земельного участка площадью 44 гектара для сельскохозяйственного производства рыболовецкой агрофирме «Рыбник» производственного подразделения подсобного сельского хозяйства предприятия «Волготрансгаз» РАО «Газпром», суды не усмотрели, поскольку спорный земельный участок с видом разрешенного использования «стан бригады № 2, 3» используется для эксплуатации двух капитальных объектов и прилегающей пляжной территории в целях оказания услуг по организации отдыха. Доказательств использования спорной территории в качестве стана бригад № 2 и 3 не представлено, что исключает рассмотрение требований заявителей как направленных на переоформление постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. В соответствии с письмом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Ейский район от 16.12.2021 № 01-6134/21-17 земельный участок с кадастровым номером 23:08:0101001:50 в соответствии с генеральным планом Должанского сельского поселения Ейского района, утвержденным решением Совета муниципального образования Ейский район от 27.10.2011 № 560, расположен в функциональной зоне «Пляж» (существующий). Согласно постановлению администрации муниципального образования Ейский район от 03.10.2018 № 797 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории), расположенной в границах курортной зоны станицы Должанская Ейского района», данный земельный участок расположен в территориальной зоне «зона пляжей». Согласно акту обследования ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 16.12.2021 № 703 с фототаблицей и схемой фактически предпринимателями испрашивается в аренду вся площадь земельного участка, за исключением находящейся в акватории и береговой полосе Азовского моря, которая представляет собой территорию пляжа. Под видом реализации исключительного права собственника здания на оформление арендных отношений в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) заявители фактически добиваются установления аренды на территорию пляжа, на части которого находятся принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости площадью 81,5 кв. м и 136,3 кв. м. Предоставление в аренду в порядке реализации исключительного права (статья 39.20 Земельного кодекса), без проведения торгов, территории пляжа, представляющей собой земли общего пользования (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса), под видом необходимости всей территории площадью 7546 кв. м недопустимо, тем более, что часть спорного участка площадью 2715 кв. м расположена в акватории Азовского моря. С учетом принадлежности акватории Азовского моря федеральному собственнику в лице Российской Федерации (статья 8 Водного кодекса Российской Федерации; далее – Водный кодекс), недопустимости формирования земель с включением в их состав водных объектов (статья 102 Земельного кодекса), земельный участок с кадастровым номером 23608:0101001:50 в существующей конфигурации его границ и названной площадью не может быть предметом договора аренды.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит решение от 11.05.2023 и постановление апелляционного суда от 21.08.2023 отменить, заявленные требования удовлетворить, указывая, что департаментом не произведено действий по выделению земельного участка для использования зданий предпринимателей. Департамент своим бездействием чинит препятствия заявителям в использовании принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества. В отсутствие прав на земельный участок с кадастровым номером 23608:0101001:50 у предпринимателей не имеется возможности изменить излишне конкретизированный и явно потерявший актуальность вид разрешенного использования спорного участка. В сложившейся ситуации все фактические обстоятельства дела указывают на недобросовестное поведение уполномоченного органа и намеренное уклонение от проведения необходимых процедур для соблюдения прав собственников объектов.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил. В судебном заседании представитель ИП ФИО1 на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель департамента указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся судебных актов.

ИП ФИО4 явку в суд кассационной инстанции не обеспечила, извещена надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное заседание проведено на основании части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предпринимателям на праве долевой собственности принадлежат объекты недвижимости: здание склада с кадастровым номером 23:08:0101001:366, площадью 81,5 кв. м; здание дома рыбака с пристройками с кадастровым номером 23:08:0101001:365, площадью 136,3 кв. м.

Указанные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0101001:50, по адресу: Краснодарский край, Ейский район, с/о Должанский, ст. Должанская, коса Долгая.

23 ноября 2021 года предприниматели обратились в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:50 площадью 7546 кв. м в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Департамент письмом от 14.04.2022 № 52-33-21-14196/22 отказал заявителям в оказании испрашиваемой услуги, мотивируя тем, что, что площадь принадлежащих предпринимателям объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0101001:50, составляет в совокупности 217,8 кв. м, тогда как площадь земельного участка равна 14 423 кв. м, а площадь участка, о предварительном согласовании предоставления в аренду которой подано заявление, составляет 7546 кв. м. Кроме того, испрашиваемый земельный участок площадью 7546 кв. м расположен в границах территории, для которой утвержден проект межевания; часть земельного участка площадью 2715 кв. м находится в акватории Азовского моря.

Указывая, что решение департамента не соответствует земельному законодательству и нарушает права заявителей как собственников объектов недвижимого имущества, предприниматели оспорили его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса, для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов, определены положениями пункта 2 статьи 39.6 данного кодекса.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 данного кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

В определении от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 Верховный Суд Российской Федерации указал, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, при наличии у собственника недвижимого объекта исключительного права на приобретение в аренду соответствующего земельного участка суду надлежит исследовать вопрос о размере земельного участка, необходимого для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его предоставлении собственнику здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса, статья 39.20 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу части 1 статьи 102 Земельного кодекса к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах. Согласно части 2 указанной статьи на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, подчеркнув, что необходимость предоставления заявителям в аренду земельного участка площадью 7546 кв. м для эксплуатации объектов недвижимости площадью 81,5 кв. м и 136,3 кв. м, не подтверждена, испрашиваемая площадь явно завышена и не может быть предоставлена в аренду в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса. Фактически под видом реализации исключительного права собственника здания на оформление арендных отношений в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса предприниматели добиваются установления аренды на территорию пляжа, на части которого находятся их объекты. Кроме того, часть спорного земельного участка площадью 2715 кв. м расположена в акватории Азовского моря. Учитывая принадлежность акватории Азовского моря федеральному собственнику в лице Российской Федерации, недопустимость формирования земель с включением в их состав водных объектов, земельный участок с кадастровым номером 23608:0101001:50 в существующей конфигурации границ и данной площадью не может быть предметом договора аренды с собственниками расположенных на участке объектов.

Оснований для отмены решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права (часть 4 статьи 288 Кодекса), суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2023 по делу № А32-37841/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов

Р.Г. Калуцких