ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
29 декабря 2025 года
Дело №А56-30391/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Ракчеевой М.А.,
судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,
при участии до перерыва представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 27.12.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25404/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.08.2025 по делу № А56-30391/2023,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2- Н, ОГРН <***>, ИНН <***>, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Опора» (далее – Общество), адрес: 196084, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 274, лит. А, оф. 228Б, о взыскании 3 499 265 руб. 57 коп. неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка площадью 5758 кв. м за период с 17.02.2020 по 21.06.2022, 498 495 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.02.2020 по 21.11.2022, а также процентов на сумму неосновательного обогащения с 22.11.2022 по день фактической уплаты долга.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2024 вышеуказанные судебные акты отмены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела истец уточил исковые требования и просил взыскать с Общества 3 165 863 руб. 11 коп. неосновательное обогащение за период с 17.02.2010 по 21.06.2022 за пользование участком площадью 4908,9 кв. м, 1 373 220 руб. 41 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 15.01.2025, а также проценты за пользование чужими денежными средствами с 16.01.2025 до момента фактического исполнения обязательства по оплате неосновательного обогащения.
Решением от 25.08.2025 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что при заключении договора между МТУ Росимущества и Обществом определенная договором арендная плата не включала и не могла включать в себя плату за пользование участком, на котором расположено арендованное здание; ранее в постановлении от 12.02.2024 суд кассационной инстанции указал, что вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что на стороне Общества отсутствует неосновательное обогащение в размере платы за использование земельного участка площадью 5 758 кв. м со ссылкой на то, что плата за использование такого участка в силу статьи 654 ГК РФ включена в размер установленной договором арендной платы за здание, является необоснованным; из содержания отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 10.09.2019 № 220/2019-Н3/1, на основании которого определена арендная плата за здание, не следует, что оценщиком оценивалось право на использование именно спорного земельного участка площадью 5758 кв. м, соответствующих исходных данных не приведено ни в самом отчете об оценке, ни в задании на оценку.
В отзыве на апелляционную жалобу Общество против удовлетворения апелляционной жалобы возражало, указало, что в период рассмотрения судом настоящего дела земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт. Утвердив распоряжением площадь земельного участка 5758 кв. м, на котором расположено арендуемое здание, Комитет, по мнению Общества, подтвердил, что указанная площадь необходима для его использования (эксплуатации); в заключении эксперта также указано, что площадь 5758 кв. м является необходимой для обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства, расположенного в границах данного земельного участка.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – МТУ Росимущества) от 17.10.2019 № 78-170-р принято решение о предоставлении Обществу в аренду здания с кадастровым номером 78:34:0010229:3225, площадью 1904,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кронштадт, Южная Кронштадтская дорога, д. 12, корп. 3, лит. А (далее – Здание). В распоряжении указано, что Здание являлось объектом государственной казны Российской Федерации, приведены сведения о государственной регистрации права федеральной собственности на Здание 23.10.2015.
На основании распоряжения МТУ Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды объекта недвижимого имущества от 17.10.2019 № 09/ОН-0534 (далее – Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату Здание для целей осуществления деятельности по социально-медицинскому обслуживанию населения сроком на 20 лет.
Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2019.
Согласно пункту 14 Договора его действие распространено на отношения, возникшие с момента подписания акта приема-передачи Здания.
В дальнейшем на основании акта приема-передачи от 01.02.2020 Здание передано МТУ Росимущества в государственную собственность Санкт-Петербурга.
Государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на Здание произведена 17.02.2020, в связи с чем в силу закона права и обязанности арендодателя по Договору перешли с 17.02.2020 Комитету (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ).
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 05.10.2020 о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка для размещения Здания сроком на 20 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). К указанному заявлению Общество приложило схему расположения земельного участка площадью 5758 кв. м на кадастровом плане территории.
Комитетом по контролю за использованием имущества Санкт-Петербурга (далее - ККИ) 22.06.2022 проведено обследование территории по адресу: Санкт-Петербург, Кронштадт, Южная Кронштадтская дорога, вблизи дома 15, лит. А, по результатам которого составлен акт.
В акте обследования от 22.06.2022 в пункте 4 приведены следующие сведения относительно территории площадью 6170 кв. м (поименована как «территория 4»): территория огорожена, доступ на нее ограничен, в пределах территории расположены Здание, арендуемое Обществом по Договору, котельная, трансформаторная подстанция, беседка, грузовой контейнер, хозяйственная постройка.
Комитет, ссылаясь на то, что Общество в период с 17.02.2020 по 22.06.2022 использовало относящийся к публичным землям участок площадью 5758 кв. м в отсутствие правоустанавливающих документов и без внесения платы за таковое, направил ему претензию от 21.11.2022 № 05-15-42190/22-0-0 с требованием об оплате фактического землепользования и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Указывая на неисполнение Обществом требований названной претензии, Комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
При новом рассмотрении суд первой инстанции назначил проведение экспертизы по настоящему делу. Проведение поручено эксперту ООО «Петербургская экспертная компания» ФИО2, перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какой площади необходим земельный участок для эксплуатации здания с кадастровым номером 78:34:0010229:3225.
Согласно заключению эксперта от 14.04.2025 № 03-А56-30391/2025-ЗУЭ минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания объекта капитального строительства – Здания, по его функциональному назначению, в соответствии с действующими требованиями нормативных документов, составляет 4567 кв. м.
Проанализировав материалы дела, оценив представленное экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 78:34:0010229:3481, на котором расположено Здание с развитой на участке инфраструктурой, согласно сведениям ЕГРН и распоряжению Комитета от 26.01.2024 № 403-РЗК – 5758 кв. м, является необходимой для обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства, расположенного в границах данного земельного участка, следовательно, установленная Договором арендная плата включала в себя плату за пользование указанным участком, поэтому в иске должно быть отказано.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.
Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных этим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором они расположены, или передаваемой вместе с ним частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Применительно к особенностям использования здания как объекта недвижимости, занимающего в силу его свойств земельный участок как минимум площадью застройки здания, в отсутствие в Договоре условий об ином в силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ имеются основания считать включенной в размер установленной Договором арендной платы за Здание плату за использование земельного участка площадью, соответствующей площади застройки Здания.
В данном случае объектом аренды по Договору выступает Здание, условий о предоставлении арендатору вместе со Зданием земельного участка площадью 5758 кв. м в Договоре не содержится.
В отчете об оценке рыночной арендной платы за Здание от 10.09.2019 № 220/2019-НЗ/1 информации об учете при определении размера арендной платы наличия прилегающего к зданию земельного участка площадью 4908,9 кв. м, в том числе при выборе объектов-аналогов, не приведено.
Таким образом, оснований считать, что арендная плата за Здание включала часть земельного участка, свободного от застройки данным зданием, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Факт использования земельного участка площадью 5758 кв. м в спорный период Обществом не оспаривается.
Согласно акту обследования земельного участка, проведенному ККИ 18.11.2024, площадь застройки под Зданием, включая площадь крылец, составляет 849,1 кв. м (в том числе площадь крылец: 29,4 кв. м.).
Таким образом, неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию за Участок площадью 4908,9 кв. м.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (статья 1105 ГК РФ).
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из положений подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 упомянутого Кодекса следует, что размер арендной платы за земельные участки, на которые государственная собственность не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Поскольку Общество является арендатором Здания, расположенного на спорном земельном участке, то есть считалось землепользователем, оно было обязано вносить плату за его использование в размере, соответствующем арендной плате, установленной правовыми актами Санкт-Петербурга.
Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, подлежащий применению также к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Санкт-Петербурга установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О порядке определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119), а также принятым во исполнение Закона № 608-119 постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Постановление № 1379).
В соответствии со статьями 1 и 3 Закона № 608-119 размер арендной платы определяется исходя из функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.
Обращаясь с иском, Комитет произвел расчет неосновательного обогащения исходя из кода функционального использования территории (Кн) -18.0, предполагающего любые виды использования.
Однако указанный участок мог быть предоставлен в аренду лишь Обществу как арендатору Здания, поскольку для эксплуатации здания необходим участок именно такой площади, что подтверждается заключением эксперта и распоряжением Комитета. Общество ранее обращалось в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, что подтверждается представленной в материалы дела заявкой. Здание передано и используется для осуществления деятельности по социально-медицинскому обслуживанию населения.
Согласно Постановлению № 1379 применение кода функционального использования территории (Кн) – 1.4 предполагает использование земельного участка под здравоохранение, медицинское обслуживание, соцобеспечение, что соответствует целям использования арендованного Здания по условиям Договора, заключенного между Комитетом и Обществом, поэтому суд апелляционной инстанции полагает необходимым осуществить расчет неосновательного обогащения исходя из кода функционального использования территории (Кн) – 1.4.
В соответствии с представленным Комитетом расчетом с Общества подлежит взысканию 14 662 руб.72 коп. неосновательного обогащения за период с 17.02.2020 по 21.06.2022, 6360 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.03.2020 по 15.01.2025.
Судом апелляционной инстанции расчет проверен.
В расчет Комитетом включен период с 17.02.2020 по 27.02.2020, по которому истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.
Исходя из даты обращения Комитета в арбитражный суд с иском по настоящему делу (29.03.2023), суд апелляционной инстанции полагает, что срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения за период с 17.02.2020 по 27.02.2020 и начисленных на него процентов пропущен, и в связи с этим полагает необоснованными требования Комитета в указанной части.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Общества 14 456 руб. 63 коп. неосновательного обогащения за период с 28.02.2020 по 21.06.2022, 5374 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами с 31.03.2020 по 15.01.2025.
Также апелляционный суд полагает необходимым взыскать с Общества проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга исходя из ключевой ставки Банка России с 16.01.2025 до момента фактического исполнения обязательства по уплате неосновательного обогащения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3).
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.08.2025 по делу № А56-30391/2023 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Опора» 14 456 руб. 68 коп. неосновательного обогащения за период с 28.02.2020 по 21.06.2022, 5374 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами с 31.03.2020 по 15.01.2025, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга исходя из ключевой ставки Банка России, с 16.01.2025 до момента фактического исполнения обязательства по уплате неосновательного обогащения.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Опора» в доход федерального бюджета 332 руб. государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.А. Ракчеева
Судьи
С.В. Изотова
Н.Е. Целищева