АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Симферополь

22 декабря 2023 года

Дело № А83-13425/2023

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 22 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маленькой Е.А., рассмотрев заявление (исковое заявление): Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Эленталь К» (ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и пени в сумме 138 070,37 руб.

с участием представителей:

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым – ФИО1, на основании доверенности от 28.11.2022, личность установлена паспортом гражданина РФ;

от ООО «Эленталь К» - ФИО2, на основании доверенности от 05.09.2023, личность установлена паспортом гражданина РФ.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее по тексту – Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Эленталь К» (далее по тексту Общество) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и пени в сумме 138 070,37 руб.

Исковые требования обоснованы тем, что арендодатель вправе требовать надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных п. 4.4 Договора (п. 4.1.3 Договора). Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 предусмотрено, что с учетом ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом, несмотря на погашение долга ответчиком, истец не усматривает оснований для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

Так, в соответствии с п. 4.4.3, 4.4.4 арендатор обязан использовать участок с учетом целевого назначения и вида разрешенного использования, приступить к освоению земельного участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора. Однако указанные условия Договора в части освоения земельного участка остались не исполненными. До государственной регистрации Договора 02.11.2018 года правоотношения регулировались договором аренды от 12.11.2009. Переоформление права аренды земельного участка не влекло за собой прекращение ранее возникшего права, а поэтому действия арендатора, связанные с соблюдением условий договора аренды, в том числе в части порядка использования арендуемого земельного участка, подлежат оценке за весь период владения и пользования им. Применительно к требованиям ст. 45 ЗК РФ, трехлетний срок неиспользования земельного участка определяется с даты фактического пользования арендатором земельным участком, предоставленном в установленном законом порядке.

Таким образом, считает, что доводы ответчика о проведении проектно-изыскательных работ не могут служить доказательством освоения земельного участка. Представитель истца правовую позицию поддержал в судебном заседании, факт погашения задолженности в полном объеме не отрицал, просил расторгнуть договор аренды по приведенным выше обстоятельствам.

Представитель ответчика согласно представленному отзыву и в судебном заседании пояснил, что на основании договора передачи прав и обязанностей арендатора с 29.10.2020 пользуется спорным земельным участком с КН 90:25:090105:336, площадью 2 200 кв.м., ВРИ - «Жилая застройка». Относительно задолженности по арендной плате пояснил, что Общество является добросовестным арендатором, так как задолженность образовалась по техническим причинам, поскольку не могли самостоятельно определить размер арендных платежей. В этой связи 27.10.2022 в адрес Департамента было направлено письмо с целью истребования акта сверки взаимных расчетов. В обоснование своих доводов в материалы дела предоставлены платежные поручения и акт сверки взаимных расчетов за период с 10.03.2019 по 08.06.2023, согласно которого переплата за арендные платежи составила – 221 682,40 руб., а задолженность по пене – 72 329,84 руб., которая была оплачена платежным поручением № 83 от 10.07.2023.

В опровержение обоснованности исковых требований о расторжении договора аренды, ответчик просил дать надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, подтверждающим проведение необходимых исследований, изысканий, экспертиз, обращений в Департамент о внесении изменений в ГПЗУ. Указывает, что Общество предприняло все возможные попытки для получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, а именно: на протяженности 3-х лет направляло в органы местного самоуправления необходимые документы и разработки, однако официального отказа получено не было, равно как и самого разрешения. За период аренды понесли существенные расходы на проектно-изыскательные работы в сумме 10 337 696,00 руб., арендные платежи - 719589,70 руб.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свои доводы, просил удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Судом было установлено следующее.

07.10.2009 между Алупкинским городским советом и ООО «Премьер Инжиниринг» был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,2200 га, расположенного по адресу: <...> район дома № 7 для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома. Срок действия договора установлен на 49 лет, до 12.11.2058.

02.11.2018 в порядке переоформления был заключен аналогичный договор аренды между Муниципальным образованием городского округа Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты и ООО «Премьер Инжиниринг», присвоен кадастровый № 90:25:090105:336, ВРИ «Жилая застройка» для строительства и обслуживания многоэтажного, многофункционального жилого дома.

При этом, согласно пункту 1.4 Договора на земельный участок были установлено ограничение, обременение в использовании. В соответствии со ст. 4 Закона Республики Крым от 07.07.2017 № 409 –ЗРК/2017 «Об особенностях создания в Республики Крым зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», до утверждения правил землепользования и застройки в границах архитектурно-планировочной зоны запрещается: строительство объектов капитального строительства и размещение иных объектов, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства и иных объектов в случае, если такая реконструкция затрагивает внешний архитектурный вид указанных объектов. При наличии на участке зеленых насаждений соблюдать Правила содержания, использования, воспроизводства и охраны зеленых насаждений, произрастающих на территории на территории муниципального образования городского округа Ялта Республики Крым, утвержденные решением 2 сессии Ялтинского городского совета 1 созыва от 13.02.2015 № 18. При самовольном удалении зеленых насаждений восстановительная стоимость взыскивается в 10 кратном размере.

25.04.2019 на основании договора, заключенного между ООО «Премьер Инжиниринг» и ООО «Крымград», последнему были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

15.10.2020 ООО «Крымград» передал права и обязанности арендатора – Обществу с ограниченной ответственностью «Эленталь К».

В ходе судебного разбирательства основания для взыскания задолженности и пени отпали, поскольку ответчиком представлены платежные поручения и акт сверки взаимных расчетов, подписанный истцом, который свидетельствует о наличии переплаты. Указанные обстоятельства истец не оспаривал.

В качестве правового основания расторжения договора аренды, истец ссылается на существенное нарушение условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства объекта на протяжении более 5 лет с момента передачи земельного участка, а также отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта, предусмотренного условиями Договора на земельном участке.

Вместе с тем, по ходатайству представителя ответчика к материалам дела были приобщены следующие документы, а именно:

- градостроительный план земельного участка от 18.10.2021, выданный на основании заявления ответчика от 08.04.2021 № 01.1-18/126;

- санитарно-эпидемиологическое заключение от 26.05.2021 о соответствии требований проектной документации;

- экспертное заключение № 317 от 11.06.2021 по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации;

- технические условия для присоединения к электрическим сетям от 21.03.2022;

-договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям;

- ответ Министерства культуры Республики Крым в отношении спорного земельного участка на запрос о предоставлении сведений о наличии или об отсутствии объектов культурного наследия;

-материалы архитектурно-градостроительного облика проектируемого многоквартирного дома;

- технические условия на подключение к сетям водопровода и канализации от 07.09.2022;

- согласование МБУ «Ялтагорсвет» от 08.09.2022

- согласование ГУП РК «Крымгазсети» проектных предложений (исх.от 16.09.2022);

- согласование Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Ялта о согласовании проектного предложения по прокладке сетей (водоснабжения, водоотведения, сетей газоснабжения, электрических сетей, наружного освещения) от 21.09.2022;

- согласование ГУП РК «Водоканал южного берега Крыма»;

- решения Департамента по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Ялта от 03.10.2022, 22.11.2022 «Оформление и выдача акта выбора трасс инженерных коммуникаций»;

- согласование проектных предложений МБУ «Дорожно-эксплуатационный участок» МОГО Ялта от 07.10.2022;

- согласование проектных предложений ГУП РК «Крымэнерго» от 11.10.2022;

- согласование Крымтелеком проектных решений от 11.10.2022;

- направление МБУ «Дорожно-эксплуатационный участок» МОГО Ялта технических условий на подключение к городским сетям ливневой канализации»

- рабочий проект «Наружные сети ливневой канализации»;

- согласование МБУ «Дорожно-эксплуатационный участок» МОГО Ялта проекта подключения к сетям ливневой канализации от 07.11.2022;

- согласование МБУ «Зеленстрой» проектных предложений» от 10.11.2022;

- рабочий проект наружные сети водопровода и канализации;

Положениями пункта 4.4.4 Договора аренды от 02.11.2018 закреплено, что Арендатор обязан в случае предоставления земельного участка для строительства, приступить к освоению участка не позднее 3- х лет и ввести в эксплуатацию не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

13.04.2023 Департаментом муниципального контроля Администрации города Ялта проведен осмотр спорного земельного участка, входе которого установлено, что он свободен от застройки, не огражден и не освоен.

Полагая, что арендатор не выполнил обязательства по Договору в части освоения и использования земельного участка в установленные сроки, истец обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Крым.

Исследовав материалы дела, изучив доводы участников процесса, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 619 ГК РФ, регулирующие спорные правоотношения, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенного, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

В предмет доказывания по данному спору входит установление наличия или отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Обращаясь с иском в суд, Департамент обосновывает заявленные требования ст. 45,46 ЗК РФ, ст. 619, ч. 2 ст. 450 ГК РФ полагая, что у ответчика отсутствуют какие-либо объективные причины, препятствующие освоению земельного участка в соответствии с условиями Договора.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Установленное статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации основание расторжения договора аренды в виде неосвоения земельного участка, направлено на защиту публичных интересов при использовании в публичной собственности земель (обеспечение эффективной планировки).

В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи, основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 45 кодекса.

Одним из таких оснований, указанных в п. п. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В то же время, Договор аренды от 02.11.2018 заключен сторонами сроком до 12.11.2058, при этом условие п. 1.4 предусматривает ограничение в виде запрета строительства объектов недвижимого имущества до утверждения правил землепользования и застройки.

В дальнейшем, по результатам рассмотрения обращения ответчика от 08.04.2021, Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Ялта 18.10.2021 был выдан градостроительный план арендуемого земельного участка (ГПЗУ), с установленным сроком действия – 3 года.

Частью 1 ст. 57.3 ГрК РФ установлено, что градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Следовательно, выдача ГПЗУ является начальным этапом для проектирования будущего строительства и получения разрешения на выполнение строительных работ.

Согласно ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 настоящей статьи, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

В данном аспекте следует учитывать, что дискреционные действия органа местного самоуправления, как источника публичной власти и стороны по договору аренды должны носить последовательный характер, не создавая искусственных препятствий для осуществления коммерческой деятельности, а также создания благоприятного климата, направленного на развитие инфраструктуры муниципального образования.

В этой связи, предоставляя градостроительный план застройки земельного участка, то есть, фактически давая согласие на осуществление первого этапа подготовительных работ в октябре 2021 году, Департамент предъявляет требования о расторжении договора аренды по основаниям неосвоения земельного участка, оставив без внимания, что трехлетний срок действия ГПЗУ не истек.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

Также суд учитывает, что согласно представленных ответчиком доказательств были понесены значительные материальные расходы, связанные со многочисленными проектно-изыскательскими работами объекта (свыше 10 млн. руб), которые в том числе обусловлены необходимостью получения разрешений на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения, ливневой канализации; заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; представлены согласования с уполномоченными органами в виду введенных ограничений в использовании земельного участка, что в целом свидетельствует о подготовке к проведению строительных работ, и как следствие об освоении земельного участка, с учетом необходимости получения всех согласований и разрешений для реализации управленческого решения Общества.

То есть, доводы истца входят в прямое противоречие с доказательствами, представленными ответчиком в материалы дела.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Суд обращает внимание, что требования истца не могут быть заявлены формально, а должны быть направлены на восстановление нарушенного права.

Однако, Департаментом не обосновано, какие именно его права были нарушены с учетом того, что существуют объективные причины, требующие временных и значительных финансовых затрат для подготовки всей необходимой документации, которая позволила бы приступить к началу выполнения строительных работ

На основании изложенного, судом не установлены нарушения существенных условий договора аренды земельного участка от 02.11.2018, в связи с чем, заявленные истцом исковые требования о расторжении договора аренды являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.

Кроме этого, суд отказывает в удовлетворении требования о взыскания задолженности, в связи с ее отсутствием, что подтверждается платежными поручениями и актом сверки взаимных расчетов, подписанный представителем Департамента.

Так как истец по делу освобожден от уплаты государственной пошлины согласно статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание положения абзаца 2 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья М.И. Куртлушаев