Шестой арбитражный апелляционный суд
улица Пушкина, дом 45, <...>,
официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru
e-mail: info@6aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 06АП-2771/2025
19 августа 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2025 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Коваленко Н.Л.
судей Жолондзь Ж.В., Милосердовой А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шутенко В.М.,
при участии в заседании (с использованием веб-конференции):
от Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края: ФИО1, представитель по доверенности №1-13к/3675 от 23.06.2025;
от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 14.06.2024;
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края» в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края
на решение от 02.06.2025
по делу № А73-3398/2025
Арбитражного суда Хабаровского края
по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
к муниципальному образованию «Городской округ город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края» в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000 <...>)
об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному образованию «Городской округ город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края» в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 27:22:0000000:6279, площадью 6165 кв.м, имеющего местоположение: <...>, изложении пункта 2.1. договора в редакции истца, а именно: «2.1. Цена участка составляет 84 736,38 руб.».
В обоснование заявленных требований ИП ФИО2 ссылается на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка в части определения выкупной цены земельного участка, которая, по мнению истца, должна быть определена в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.06.2025 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы полагает неверным указание судом на то, что определяющим критерием применения льготной цены является факт отчуждения здания из государственной или муниципальной собственности, поскольку в данном случае определяющим является факт своевременного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении земельного участка.
По мнению Комитета, суд не уполномочен возлагать на орган местного самоуправления обязанности, напрямую вытекающие из исключительной компетенции данного субъекта, и в данном случае подменять установленный договором купли-продажи пункт и предрешать, какая цена должна быть определена при реализации Комитетом своих полномочий.
Апеллянт указывает на неверное применение к спорным правоотношениям норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка переоформлено на право аренды в 1997 году, то есть до дня вступления в силу Закона № 137, в связи с чем, по мнению ответчика, у ИП ФИО2 право на выкуп земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости отсутствует.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2025 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 12.08.2025 на 02 часов 00 минут, информация об этом размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
Истцом отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
Представитель ИП ФИО2 на доводы апелляционной жалобы возражал, считает решение суда законным и обоснованным.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП ФИО2 с августа 2021 года является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами 27:22:0030307:56, 27:22:0030307:60, 27:22:0030307:55, 27:22:0030307:65, 27:22:0030307:61, 27:22:0030307:52, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0000000:6279, площадью 6 165 кв.м, расположенном по адресу: <...>, вид разрешенного использования: служебные гаражи, склады.
Право собственности на указанные объекты недвижимости приобретено ИП ФИО2 на основании договора купли-продажи от 30.06.2021 №ДКПНИд-3700252/06-21, заключенного с ПАО «Ростелеком».
Продаваемые объекты недвижимости расположены на двух земельных участках по адресу: <...>, общей площадью 6 540 кв.м: земельный участок площадью 2 674 кв.м, кадастровый номер 27:22:0030307:46, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью эксплуатации объектов промышленности: здания административного со складскими помещениями, здания склада; и земельный участок площадью 3 866 кв.м, кадастровый номер: 27:22:0030307:45, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью эксплуатации объектов промышленности: нежилого здания гаража на 20 машин, здания хранилища, здания административно-бытового корпуса со стояночным боксом на 6 машин, здания стояночного бокса для легковых автомобилей (пункт 1.2 договора от 30.06.2021 №ДКПНИд-3700252/06-21).
Согласно пункту 1.3 договора от 30.06.2021 №ДКПНИд-3700252/06-21 земельные участки используются продавцом на основании договоров аренды №9277/3 от 22.01.2015 (2 674 кв.м), №9359/3 от 22.01.2015 (3 866 кв.м).
Постановлением главы администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 08.09.1992 № 456 транспортной конторе связи, являющейся правообладателем объектов недвижимости по состоянию на 1992 год, предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 13 200 кв.м по ул. Сахалинской в г. Комсомольске-на-Амуре в целях размещения на нем объектов недвижимости.
В ноябре 1992 года связь в Российской Федерации разделена на два вида: почтовую и электрическую, в связи с чем, в марте 1993 года в г. Комсомольске-на-Амуре на базе узла связи созданы две организации: «Городской узел почтовой связи» и «Городской узел электрической связи». При этом имущественный комплекс транспортной конторы связи разделен между вышеуказанными организациями.
Объекты недвижимости, собственником которых в настоящее время является ИП ФИО2, передана в ведение «Городскому узлу электрической связи».
Городской узел электрической связи с 01.04.1994 переименован в Комсомольский городской узел электрической связи, а затем с 27.04.1994 в Комсомольский филиал ОАО «Электросвязь» Хабаровского края. С октября 2002 года ОАО «Электросвязь» Хабаровского края реорганизовано в ОАО «Дальневосточная компания электросвязи» (ОАО «Дальсвязь).
Городской узел потовой связи также переименован в Комсомольский узел почтовой связи федеральной службы почтовой связи при Минсвязи России. В октябре 1995 года федеральная служба почтовой связи при Минсвязи России реорганизована в Федеральную службу почтовой связи Российской Федерации (ФСПС России). В 2002 году ФСПС России реорганизовано в ФГУП «Почта России».
При этом Комсомольскому городскому узлу почтовой связи в соответствии с постановлением администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 27.03.1997 №169 в аренду предоставлен земельный участок площадью 7 882,77 кв.м (т.е. часть земельного участка, ранее находившегося в бессрочном пользовании транспортной конторы связи общей площадью 13 200 кв.м). В настоящее время предоставленный Комсомольскому городскому узлу почтовой связи земельный участок площадью 7919 кв.м имеет кадастровый номер 27:22:0030307:281 и является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 27:22:0000000:6279.
Земельные участки с кадастровыми номерами 27:22:0030307:46, площадью 2674 кв.м и 27:22:0030307:45, площадью 3866 кв.м образованы и поставлены на кадастровый учет 27.04.2012 для обслуживания объектов, принадлежащих в настоящее время ИП ФИО2 на праве собственности.
Поскольку договоры аренды данных земельных участков заключались на срок до одного года и не подлежали регистрации в ЕГРН, в 2021 году Росреестром земельные участки с кадастровыми номерами 27:22:0030307:46 и 27:22:0030307:45 сняты с кадастрового учета.
Земельный участок с кадастровым номером 27:22:0000000:6279 сформирован в 2024 году по границам снятых с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 27:22:0030307:46 и 27:22:0030307:45 с уточнением границ, поскольку в границах ранее существовавших участков установлено наличие дороги общего пользования.
В октябре 2024 года ИП ФИО2 обратился в Комитет с заявлением о передаче ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:22:0000000:6279 без проведения торгов. В ответ 20.11.2024 Комитетом направлен проект договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 3 389 455,35 руб. (в размере 100% кадастровой стоимости участка), указанной в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи.
Не согласившись с указанным размером выкупной цены, ИП ФИО2 письмом от 26.12.2024 представил в Комитет протокол разногласий к договору, в котором предложил следующую редакцию пункта 2.1: «2.1. Цена участка составляет 84 736,38 руб.».
Комитет 03.02.2024 направил в адрес ИП ФИО2 протокол урегулирования разногласий, с указанием на отсутствие у предпринимателя права выкупа участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.
Невозможность урегулирования возникших между сторонами спора разногласий относительно условия договора о выкупной цене земельного участка послужила основанием для их передачи ИП ФИО2 на рассмотрение в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по статье 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).
Данная норма предусматривает право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.
В соответствии с положениями статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.
При этом собственники зданий, строений, сооружений в силу закона имеют возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок этого выбора законодательно не ограничен. Лицо, сделавшее первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка, может потребовать в последующем предоставления этого участка в собственность, если законодательные ограничения его приватизации отсутствуют.
В соответствии со статьей 555 ГК РФ цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества
Пунктом 3 статьи 39.4 ЗК РФ предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ, Вводный закон) до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Согласно абзацу 1 пункта 3 Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов, утв. постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 №354-пр, в случае, предусмотренном пунктом 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ, цена земельного участка определяется в размере 2,5% от его кадастровой стоимости при продаже земельного участка собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся у них на праве аренды, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона №137-ФЗ до 01 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце втором настоящего подпункта.
Таким образом, субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Для таких субъектов достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
Следовательно, из буквального содержания данной нормы следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Лицо, являющееся собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, имеет право приобрести этот земельный участок в собственность по стоимости, указанной в пункте 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ. Данное положение распространяется, в том числе, и на случаи, когда находящиеся на этом земельном участке здания приобретены заявителем у другого лица.
В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу названного Закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков указанных в абзаце 3 настоящего пункта.
Вопреки доводам жалобы, указанные положения предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим.
При этом для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Судом первой инстанции установлено, что принадлежащие истцу объекты недвижимости расположены на земельном участке, ранее принадлежащем Городскому узлу почтовой связи на праве постоянного (бессрочного) пользования, впоследствии переоформленного на право аренды до 01.07.2012.
Следовательно, в данном случае право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено первоначальным собственником объектов недвижимости в пределах срока, предусмотренного пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.
Суд первой инстанции признал доказанным наличие предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона условий, позволяющих применить в сложившейся ситуации льготный порядок определения выкупной цены приобретаемого истцом земельного участка.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии правовых оснований для приобретения истцом, как собственником объектов недвижимости, земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости.
Довод апеллянта об отсутствии у суда полномочий по установлению выкупной стоимости земельного участка при наличии разногласий у сторон договора признается апелляционной коллегией несостоятельной, противоречащей нормам 445-446 ГК РФ, в данном случае выкупная стоимость земельного участка определяется в соответствии с законом, принадлежащим применению, и не зависит от воли органа местного самоуправления.
Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ предусмотрено, что с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:
в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;
такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.
Поскольку спорный земельный участок был образован из участка, в отношении которого до 01.07.2012 осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, в силу абзаца 4 пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, такие лица приобретают участки по льготной цене (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка).
По мнению Комитета, у истца отсутствует право на приобретение спорного участка по льготной цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, поскольку участок поставлен на кадастровый учет в своих границах 29.08.2024, в ЕГРН отсутствует указание, что он образован из земельных участков с кадастровыми номерами: 27:22:0030307:46 и 27:22:0030307:45.
Между тем, принадлежащие ИП ФИО2 объекты недвижимости, находившиеся ранее в государственной собственности, расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами 27:22:0030307:46 и 27:22:0030307:45. Согласно схеме расположения земельных участков на кадастровом плане, составленной кадастровым инженером ФИО4, границы земельного участка с кадастровым номером 27:22:0000000:6279 сформированы с учетом корректировок, необходимых для исключения из границ участка земель общего пользования, в большей своей части совпадают с границами земельных участков с кадастровыми номерами 27:22:0030307:45 и 27:22:0030307:46.
Отсутствие в сведениях из ЕГРН указания на то, что спорный земельный участок сформирован из земельных участков с кадастровыми номерами 27:22:0030307:45 и 27:22:0030307:46 объясняется тем, что последние в 2021 году сняты Росреестром с кадастрового учета.
Таким образом, из материалов дела судом установлено, что фактически спорный земельный участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами 27:22:0030307:45 и 27:22:0030307:46, находившихся в составе земельного участка площадью 13 200 кв.м, предоставленного в бессрочное пользование постановлением Главы администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 08.09.1992 №456 транспортной конторе связи.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у предпринимателя права на приобретение спорного земельного участка в собственность по льготной цене равной 2,5% от его кадастровой стоимости.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
В целом, доводы апелляционной жалобы направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции правильно и в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Комитет освобожден от уплаты госпошлины в соответствии со ст.333.37 НК РФ, в связи с чем государственная пошлина по апелляционной жалобе не подлежит отнесению на него.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 02.06.2025 по делу № А73-3398/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Л. Коваленко
Судьи
Ж.В. Жолондзь
А.Ю. Милосердова