АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону 15 октября 2025 г. Дело № А53-2561/25

Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 15 октября 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филяновой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к Администрации города Волгодонска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании права собственности на самовольную постройку

при участии: от истца: ФИО2, доверенность от 27.01.2025; от ответчика: представителя не направили;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации города Волгодонска о признании права собственности на нежилое здание магазина, площадью 1417,9 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ город Волгодонск, <...> земельный участок 10а.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил отзыв.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040225:1223, площадью 4255 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: магазины, по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ город Волгодонск, <...> земельный участок 10а.

11.05.2023 Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгодонска было выдано разрешение на строительство магазина № 61-48-038-2023 на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040225:1223. Срок действия разрешения на строительство до 11.05.2025.

На основании выданного разрешения было построено одноэтажное здание магазина площадью 1417,9 кв. м.

06.12.2024 истец обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгодонска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

16.12.2024 был получен отказ Комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгодонска в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с тем, что в ходе визуального осмотра, руководствуясь частью 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установлено, что смонтированные перегородки из ГКЛ не представляют собой контур отдельного помещения, отсутствует дверное полотно. В связи с чем, следует полагать, что смонтированная конструкция из гипсокартонных листов представляет собой временную конструкцию.

Поскольку истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду нижеследующего.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам.

Указанная норма получила разъяснения, содержащиеся в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за тем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Легализация самовольной постройки по правилам статьи 222 ГК РФ в судебном порядке является исключительным способом защиты интереса, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в статье 222 ГК РФ обстоятельств.

В пункте 43 постановления N 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Указанные нормы действующего законодательства позволяют выделить необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщик получил предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Как видно из материалов дела, истец обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако, ему было отказано в воде в эксплуатацию объекта по тем, основаниям, что он не обладает признаками объекта недвижимого имущества.

С целью установления наличия признаков недвижимости у спорного объекта, а также соответствия его строительным нормам и правилам определением Арбитражного суда Ростовской области от 24 апреля 2025 года была назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ ЮРЦСЭ Минюста России.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли здание магазина, площадью 1417,9 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040225:1223. по адресу: <...> земельный участок 10а, градостроительным и строительный нормам и правилам, предъявляемым к объёмно-планировочному, конструктивному, инженерно-техническому и архитектурно-планировочному решениям?

2. Создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан?

3. Относится ли здание магазина с кадастровым номером 61:48:0040225:1223 к объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 22.08.2025 № 1793/10-3-25.

По первому вопросу экспертном был сделан вывод о том, что здание магазина, полностью соответствует установленным нормативным, техническим и градостроительным требованиям. Его конструктивные элементы находятся в исправном состоянии, не имеют повреждений и деформаций, что обеспечивает его эксплуатационную безопасность и надежность. Расположение объекта на земельном участке соответствует разрешённому использованию и градостроительным правилам зоны Ж-1. Таким образом, здание признано соответствующим всем требованиям нормативных актов и нормативной документации, регулирующей строительство, эксплуатацию и градостроительство.

По второму вопросу экспертом сделан вывод о том, что магазин не создает угрозу жизни и здоровью граждан в текущий момент.

По третьему вопросу экспертом сделан вывод о том, что здание магазина, кадастровый номер 61:48:0040225:1223, признается объектом капитального строительства. Это обусловлено его конструктивной особенностью — железобетонным фундаментом, требующим значительных земляных и монтажных работ, что обеспечивает надежную и неразрывную связь с землей, а также невозможностью его перемещения без существенного ущерба его назначению. Наличие внутренних инженерных сетей (электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения) и отсутствие сведений о проектном сроке эксплуатации дополняют характеристику объекта как капитального.

Дополнительные признаки, такие как выполнение внутренней инфраструктуры и конструктивное исполнение, подтверждают его относительную неподвижность без разрушительных последствий, что соответствует определению объектов капитального строительства.

Между тем, в силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу.

Изучив исследовательскую часть экспертного заключения и приложенный фотоматериал, оценив технические характеристики спорного объекта, суд пришел к выводу, что данный спорный объект в силу конструктивных особенностей является некапитальным и не относится к категории недвижимого имущества, поскольку не обладает признаками последнего: конструктивное решение исследуемого строения допускает возможность его разборки и перемещения на другое место без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Так из представленного заключения следует, что здание магазина состоит из следующих основных конструктивных элементов: фундамент - столбчатый железобетон с монолитными железобетонными цокольными балками; стены - сэндвич-панели по железобетонным колоннам; перегородки - каркасные, гипсокартон; перекрытия - металлические; крыша - сэндвич-панели, с устройством организованного наружного водостока; полы - бетонные; проемы - оконные металлопластиковые блоки, дверные входные металлические и остекленные металлопластиковые блоки, внутренние однопольные МДФ дверные блоки, прочие работы - отмостка, в т.ч. совмещенная с тротуаром.

Суд пришел к выводу, что возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется также и для возведения временных сооружений (пункт 1 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в названном Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Из сопоставления названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без

несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его назначение при перемещении.

Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Кодекса.

Таким образом, понятие "недвижимое имущество" является правовой категорией, а вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда, а не эксперта (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками данного объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором располагается данный объект.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.

Данная позиция согласуется с пунктом 1 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 г., в котором указано, что не является капитальным объект, изготовленный в заводских условиях, части и соединительные элементы которого поставляются в разобранном состоянии, собранная конструкция крепится на бетонную площадку креплениями, обеспечивающими временную прочную связь с такой площадкой, установка объекта производится без устройства заглубленного в землю фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей.

Вместе с тем, наличие бетонного ленточного фундамента не является единственным и достаточным признаком для отнесения сооружения к недвижимому имуществу и не свидетельствует о невозможности перемещения здания без несоразмерного ущерба его назначению. Напротив, из имеющегося в материалах дела документов нежилое здание представляет собой конструкцию, стены которой выполнены из металлического каркаса, обшитого сэндвич-панелями. Кровля металлическая, расположенная на металлических балках, что не исключает фактической возможности его разборки и повторной сборки. Бетонные основания, на которые устанавливаются металлоконструкции, фактически являются улучшением земельного участка (создает ровную, твердую поверхность для размещения объекта) и, по сути, не играет роли фундамента как такового.

Бетонные основания, на которые устанавливаются металлоконструкции, фактически являются улучшением земельного участка (создает ровную, твердую

поверхность для размещения объекта) и, по сути, не играют роли фундамента как такового. В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2019 по делу № А53-17651/2018 указано, что само по себе присутствие фундамента не свидетельствует о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению и не означает наличие условий, предусмотренных статьей 130 ГК РФ, для отнесения объектов к недвижимому имуществу. Фундамент может использоваться не только для связи объекта с землей, но и выполнять поддерживающую функцию.

При этом даже если бы у объекта имелся фундамент данный факт бы не свидетельствовал о невозможности перемещения спорного объекта без несоразмерного ущерба его назначению и сам по себе не означал наличие условий, предусмотренных статьей 130 ГК РФ для отнесения объекта к недвижимому имуществу, так как при отнесении строения к недвижимости, судом используются в первую очередь правовые, а не технические категории.

Наличие бетонного фундамента не является единственным и достаточным признаком для отнесения сооружения к недвижимому имуществу и не свидетельствует о невозможности перемещения сооружения без несоразмерного ущерба его назначению.

Особенность металлических, деревянных, каркасных, металлопластиковых и иных сооружений состоит в том, что данный материал в отличие от кирпичной, железобетонной, монолитной кладки в результате его разборки, не утрачивает своих полезных свойств, что позволяет его повторно использовать (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2020 по делу № А32-18127/2020).

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил. При этом понятие "недвижимость" - правовая категория, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав на том лишь основании, что он прочно связан с землей, невозможно.

Наличие у объектов признаков капитальности (фундамента) само по себе не означает наличие условий, названных в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2019 по делу N А32-32584/2018.

Вопрос о квалификации объекта в качестве недвижимости относится к вопросам установления факта, который производится на основании оценки совокупности представленных в дело доказательств и является прерогативой суда.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное в материалы дела заключение эксперта, суд пришел к выводу о том, что указанное заключение не содержит признаков, позволяющих квалифицировать спорный объект в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, а также характеристик объектов, спорный объект не является объектом недвижимости, в связи с чем, регистрация права собственности на него не требуется. При этом отказ в признании права собственности на движимое имущество, не препятствует его использованию по назначению в хозяйственной деятельности истца в качестве движимого имущества.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленных требований о признании права собственности в отношении указанного объекта у суда отсутствуют

Учитывая, что право собственности на объекты движимого имущества не подлежит регистрации, спора о праве с третьими лицами в отношении вышеуказанного объекта не имеется, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Истцом уплачена государственная пошлина в сумме 359400 рублей, уплаченной платежным поручением № 16 от 28.01.2025 на сумму 359 400 руб.

Таким образом, истцу подлежит возврату из федерального бюджета 309 400 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета 309 400 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 16 от 28.01.2025 на сумму 359 400 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Палий Ю.А.