АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону

26 июля 2023 года Дело № А53-5491/23

Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2023 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кошаташян Х.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант» (ИНН <***>) к Администрации Сальского городского поселения о признании незаконным отказа,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройГарант» (далее также – заявитель, ООО «СтройГарант») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации Сальского городского поселения (далее также – заинтересованное лицо, Администрация), в котором просит признать незаконным решение об отказе в продлении договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что Заявитель, являясь арендатором земельного участка вправе продлить договор аренды по основаниям, установленным положениями части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Администрация направила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие сторон, извещенных о месте и времени проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

18 мая 2018 года между Администрацией и ООО «СтройГарант» (застройщик) на основании протокола о результатах открытых аукционных торгов на право заключения договора о комплексном освоении территории, был заключен договор № 2 (далее – договор № 2) о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство.

Согласно договору № 2 застройщик обязуется в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по комплексному освоению территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство, в границах земельного участка общей площадью 1740 кв.м. с кадастровым номером 61:57:0010516:35 из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, распложенного по адресу: <...>, предусмотренные пунктом 1.2 договора, а администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств (пункт 1.1 договора № 2).

В соответствии с пунктом 1.2 договора № 2 комплексное освоение территории в границах участка включает в себя: - подготовку документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и обеспечение ее рассмотрения и утверждения в установленном порядке уполномоченным в сфере градостроительства органом Сальского района; - образование земельных участков в границах участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в границах участка; - строительство на земельных участках, образованных из участка объектов жилищного строительства в соответствии с требованиями, указанными в статье 2 договора № 2; - строительства на образованных участках иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур; - осуществление на участке, образованных участках мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению; - освоение территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

В силу пункта 2.1 договора № 2 данный договор неразрывно связан с договором аренды земельного участка находящегося в государственной собственности № 104 от 18.05.2018 (далее – договор № 104).

Согласно договору аренды № 104 арендодатель (Администрация) предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 1740 кв.м., с кадастровым номером 61:57:0010516:35, расположенный по адресу: <...> с видом разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Договор аренды № 104 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области.

Срок договора аренды – 5 лет, с 04.05.2018 по 04.05.2023 (пункт 2.1 договора № 104).

10 декабря 2020 года между Администрацией и ООО «СтройГарант» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 104, согласно которому в пункт 1.1 были внесены изменения, а именно в аренду предоставляется земельный участок с кадастровым номером 61:57:0010516:35, с видом разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоквартирной застройки.

Проект панировки территории был утвержден Постановлением Главы Администрации Сальского района Ростовской области от 13.10.2021 № 1316.

19 октября 2021 года ООО «СтройГарант» получило градостроительный план земельного участка № РФ-61-4-34-1-01-2021-0097, площадью 1740 кв.м. с кадастровым номером 61:57:0010516:35.

В 2022 году ООО «СтройГарант» была получена проектная документация на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

ООО «СтройГарант» выдано положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-081705-2022 от 22.11.2022.

06 декабря 2022 года ООО «СтройГарант» получило от Администрации Сальского района разрешение на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями № 61-RU61534101-51-2022 со сроком действия до 06.08.2024 года.

В связи с тем, что срок договора аренды земельного участка № 104 истекал 04.05.2023, а заявитель не успевал завершить строительство объекта в период действия договора аренды, ООО «СтройГарант» обратилось с заявлением от 18.07.2022 о продлении данного договора аренды в Администрацию Сальского городского поселения.

Администрация Сальского городского поселения письмом от 22.12.2022 № 95.31/6191 сообщила об отказе в продлении срока договора аренды.

Отказ мотивирован тем, что действующим законодательством не урегулирован порядок продления договора аренды земельного участка на новый срок.

ООО «СтройГарант», полагая, что отказ от 22.12.2022 № 95.31/6191 нарушает его права, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Оценивая отказ Администрации в продлении договора аренды, выраженный в письме от 22.12.2022 № 95.31/6191, на предмет соответствия его действующему законодательству, суд исходит из следующего.

В обоснование заявления о продлении действия договора аренды заявитель ссылается на часть 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

Согласно указанной норме до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 4 указанной статьи срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 указанной статьи).

Заявитель направил в адрес заинтересованного лица требование от 18.07.2022 о продлении действия договора № 104.

В материалах дела имеется письмо администрации от 22.12.2022, где указывалось, что в продлении договора аренды отказано, с разъяснениями, что действующим законодательством не урегулирован порядок продления договора аренды земельного участка на новый срок.

Судом установлено, что на дату обращения арендатора с требованием о продлении срока договора аренды земельного участка срок действия договора аренды не истек, арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, следовательно, оснований для отказа в удовлетворении требования заявителя о продлении срока действия договора аренды № 104 у Администрации не имелось.

Проанализировав установленные по делу фактические обстоятельства и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что имеется совокупность, предусмотренных статьей 8 Федерального закона № 58-ФЗ условий для понуждения арендодателя на заключение с заявителем дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о продлении действия договора на три года без проведения торгов.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2023 по делу № А39-8530/2022, Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 по делу № А13-10105/2022, Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 по делу № А41-71602/2022, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2023 по делу № А41-39554/2022, Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2023 по делу № А41-39552/2022, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.06.2023 по делу № А56-62330/22.

Кроме того, указание в обжалуемом отказе на то, что срок договора комплексного освоения территории до 18 мая 2023 года, не имеет правового значения.

Положения части 3 статьи 8 Закон № 58-ФЗ прямо указывают на то, что право на продление договора аренды возникает у арендатора независимо от оснований заключения данного договора аренды, то есть тот факт что договор аренды земельного участка был заключен с учетом договора о комплексном освоении территории (срок которого истекает в мае 2023 года) не имеет правового значения.

По смыслу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку оспариваемый заявителем отказ в продлении срока договора аренды не соответствует закону и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, заявление подлежит удовлетворению.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Таким образом, суд должен указать способ восстановления нарушенного права. В данном случае способом исправления нарушения является продление договора аренды земельного участка № 104 от 18.05.2018, с кадастровым номером 61:57:0010516:35.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации Сальского городского поселения Сальского района Ростовской области в продлении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 104 от 18.05.2018 для завершения строительства, изложенный в письме от 22.12.2022 № 95.31/6191.

Обязать Администрацию Сальского городского поселения Сальского района Ростовской области продлить договор аренды земельного участка № 104 от 18.05.2018, с кадастровым номером 61:57:0010516:35.

Взыскать с Администрации Сальского городского поселения Сальского района Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СтройГарант» (ИНН <***>) из федерального бюджета 3 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению № 511 от 27.12.2022.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Волуйских И.И.