АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: https://fasmo.arbitr.ru; e-mail: info@fasmo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

27 мая 2025 года Дело № А40-74337/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2025 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи В.В. Кресса, судей З.А. Аталиковой, Е.В. Немтиновой при участии в заседании:

от истца (общества с ограниченной ответственностью «Эдельвейс») – (посредством веб-конференции) ФИО1, по доверенности от 27.03.2024,

от ответчика (Департамента городского имущества города Москвы) – (посредством веб-конференции) ФИО2, по доверенности № ДГИ-Д-698/24 от 06.12.2024,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2025 года по делу № А40-74337/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «Эдельвейс» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Эдельвейс» (далее – ООО «Эдельвейс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 130Б, общей площадью 196,70 кв. м (л.д. 2-4 т. 1, л.д. 100-101 т. 3).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2024 года разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Эдельвейс» при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 130Б, общей площадью 196,70 кв. м, кадастровый номер 77:10:0000000:2579, урегулированы, пункты 3.1. и 3.4. договора изложены в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 18 986 000 (восемнадцать миллионов девятьсот восемьдесят шесть тысяч) руб., без учета НДС, в соответствии с Заключением эксперта административное дело № А40-74337/2024-11-524 по исковому заявлению ООО «Эдельвейс» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, выполненным экспертом ООО «Инвестиционная оценка» ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 226 023 (двести двадцать шесть тысяч двадцать три) руб. 80 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2025 года решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2024 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, приняв по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях Департамента.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судами норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Ответчик не согласен с результатом судебной экспертизы, а также полагает, что проводить оценку и устанавливать цену выкупаемого объекта вправе только его собственник, настаивает на цене, установленной Департаментом.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания в кассационной инстанции была своевременно опубликована на официальном интернет-сайте: https://kad.arbitr.ru/.

До рассмотрения кассационной жалобы от ООО «Эдельвейс» поступил письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором истец просит оставить ее без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты - без изменения, считая их законными и обоснованными.

Стороны принимали участие в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

Представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на отмене обжалуемых судебных актов и принятии по делу нового судебного акта об урегулировании разногласий по цене и на условиях Департамента.

Представитель истца поддержала доводы отзыва на кассационную жалобу, просила оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Изучив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального

права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО «Эдельвейс» является арендатором нежилого помещения на основании Договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), № 00-00587/17 от 13 декабря 2017 года (л.д. 79-97 т.1).

Департаментом городского имущества города Москвы изданы распоряжения от 13 марта 2024 года № 28899 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 130Б, пом. 6Н, общей площадью 196,70 кв. м» и от 26 марта 2024 года № 34058 «О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 13 марта 2024 года № 28899» (л.д. 103-105 т. 1).

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ) Департамент направил истцу письмо от 26 марта 2024 года № 33-6-19216/24-(0)-4 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 130Б, общей площадью 196,70 кв. м, и подписать Договор купли-продажи недвижимости № 59-9364 от 26 марта 2024 года по цене 26 832 000 руб. 00 коп., определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» об оценке рыночной стоимости от 12 февраля 2024 года № М102-196-П/2024 и экспертного заключения от 14 февраля 2024 года № 01/258-24, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (л.д. 98-102, 106-119 т.1).

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, считая предложенную цену выкупа нежилого помещения завышенной и несоразмерной, ООО «Эдельвейс» представлен в Департамент протокол разногласий к проекту Договора купли-продажи недвижимости № 59-9364 от 26 марта 2024 года, согласно которому цена нежилого помещения определена истцом в размере 14 064 306 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № ОО24Н-46 от 28 марта 2024 года, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-право» (л.д. 120-139 т.1, л.д. 1-24 т.2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Поскольку между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов, истец со ссылкой на положения ГК РФ, Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

В рамках рассмотрения дела для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества Арбитражным судом города Москвы определением от 18 июня 2024 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная оценка» (л.д. 95 т. 2).

Согласно заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 130Б, общей площадью 196,70 кв. м, кадастровый

номер 77:10:0000000:2579, по состоянию на 26 марта 2024 года составляет 18 986 000 руб. 00 коп. (л.д. 8-99 т. 3).

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленным по результатам судебной экспертизы.

Выводы экспертного заключения признаны судами достоверными, соответствующими требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ.

С учетом положений статей 432, 445, 446 ГК РФ, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, суды признали достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, и посчитали возможным определить рыночную стоимость спорного объекта в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная оценка».

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, а также сводятся к несогласию с принятыми судебными актами и опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами, в связи с чем они не могут являться основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 АПК РФ.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2025 года по делу № А40-74337/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.В. Кресс

Судьи: З.А. Аталикова

Е.В. Немтинова