АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов,
вступивших в законную силу
9 октября 2023 года Дело № А35-7087/2022
г.Калуга
резолютивная часть постановления объявлена 02.10.2023 постановление изготовлено в полном объеме 09.10.2023
Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего судьи Смолко С.И.
судей Бессоновой Е.В.
ФИО1
при участии в судебном заседании:
от заявителя: индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) - не явились;
от заинтересованного лица: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (305004, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) - не явились;
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Курской области от 06.03.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023 по делу № А35-7087/2022,
УСТАНОВИЛ :
Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - комитет), оформленного письмом от 06.07.2022 за исх. № 8055/07.01-14, в зачете в выкупную стоимость арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, стоимости произведенных в период аренды неотделимых улучшений этого имущества; об обязании клмитета провести мероприятия по зачету в выкупную стоимость указанного имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений, а именно: определить в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества; подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи муниципального имущества от 20.04.2021 № 092021/04/В о зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Решением суда от 06.03.2023 предпринимателю отказано в удовлетворении его заявления.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит состоявшиеся судебные акты отменить, его требование удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела.
Проверив в пределах доводов кассационной жалобы судебные акты на предмет правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, соответствия выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 15.03.2019 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор № 5274 аренды объекта недвижимости площадью 51,7 кв.м, с кадастровым номером 46:29:102151:165, расположенного по адресу: <...> в, лит. А, пом. IV, на срок с 15.03.2019 по 12.03.2020 (т. 1 л.д. 17-24).
Письмом от 21.05.2019 № 3266/07.01-14 комитет согласовал предпринимателю проведение капитального ремонта арендуемого помещения за счет собственных средств, в установленном законом порядке, без последующего возмещения или компенсации, а также без проведения перепланировки (т. 1 л.д. 34).
10 марта 2020 г. между комитетом и предпринимателем был заключен договор № 5274 аренды на указанный объект на последующий период - с 13.03.2020 по 12.03.2023 (т. 1 л.д. 25-32).
17 марта 2021 г. предприниматель обратился в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения, с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет и зачетом неотделимых улучшений (капитального ремонта) в счет оплаты приобретаемого имущества (т. 1 л.д. 35).
Письмом от 24.03.2021 за исх. № 2805/07.01-14 комитет, ссылаясь на непредставление документов, подтверждающих факт произведенного улучшения имущества и стоимость таких работ, предложил предпринимателю в срок до 06.04.2021 представить доказательства создания согласованных комитетом неотделимых улучшений и первичные документы, подтверждающие ремонтно-строительные работы (т.2 л.д.8).
Предприниматель не представил к указанному сроку требуемые комитетом документы с целью зачета стоимости неотделимых улучшений в выкупную цену имущества.
20 апреля 2021 г. комитет направил в адрес предпринимателя решение комитета от 20.04.2021 № 09 об условиях приватизации арендуемого имущества и проект договора купли-продажи муниципального имущества от 20.04.2021 № 092021/04/В, указав в них выкупную цену имущества, равную его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке ООО "Бюро кадастра и оценки" от 14.03.2021 № 180/14-24/02-2021 и составляющей 2 533 000 руб.
В связи с несогласием с выкупной стоимостью объекта недвижимости и отклонением комитетом составленного предпринимателем протокола разногласий по цене имущества, предприниматель передал спор по стоимости выкупаемого имущества на разрешение в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Курской области от 25.03.2022 по делу № А358523/2021 рыночная стоимость спорного выкупаемого имущества определена в размере 1 676 000 руб. без учета НДС. Решение вступило в законную силу.
Переход права собственности на объект недвижимости к предпринимателю прошел государственную регистрацию в ЕГРН 26.05.2022, зарегистрирована и ипотека по договору купли-продажи от 20.04.2021 № 09-2021/04/В.
27 июня 2022 г. предприниматель обратился в комитет с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества - капитального ремонта, произведенного в 2020 г. с согласия арендодателя, в счет оплаты приобретенного по договору купли-продажи от 20.04.2021 № 09-2021/04/В муниципального имущества, к которому приложил смету и акт выполненных работ в размере 400 000 руб. (т. 1 л.д. 59-82).
Письмом от 06.07.2022 за исх. № 8055/07.01-14 комитет отказал предпринимателю в удовлетворении его заявления, ссылаясь на то, что документы, подтверждающие проведение капитального ремонта - неотделимых улучшений арендованного имущества, не были представлены к указанному комитетом сроку - к 06.04.2021, не было заявлено об осуществлении неотделимых улучшений и о зачете их стоимости в процессе рассмотрения судом спора о выкупной цене спорного имущества и не были представлены документы, подтверждающие осуществление неотделимых улучшений (т.1 л.д.8).
Полагая, что отказ комитета в зачете в стоимость выкупленного имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений этого имущества является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Установив, что спор по цене выкупаемого имущества разрешался арбитражным судом, в порядке преддоговорного спора предприниматель не заявлял о необходимости зачета в выкупную цену стоимости неотделимых улучшений арендуемого им имущества, не представлял доказательств, подтверждающих проведение неотделимых улучшений и стоимость этих улучшений, цена имущества определена решением суда и в договоре купли-продажи указана цена, установленная судом, договор не содержит условий о возможности зачета каких-либо требований в счет уплаты выкупной стоимости имущества, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 446, части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), отказал предпринимателю в удовлетворении его требования.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции согласен с принятыми судебными актами.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые
приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).
В силу положений статьи 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.08.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрен зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение этих улучшений, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.
Судами установлено, что в ответ на требование комитета подтвердить факт произведенных неотделимых улучшений и стоимость работ и материалов с целью зачета стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость имущества, предприниматель ни суду в процессе разрешения разногласий по цене выкупаемого имущества, ни комитету при заключении договора купли-продажи не представил, о зачете стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость имущества ни суду, ни комитету при заключении договора не заявил.
На стадии заключения договора цена имущества и порядок внесения платежей не были определены с учетом стоимости неотделимых улучшений.
Согласно положениям статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.
Получив 20.04.2021 проект договора купли-продажи муниципального имущества с выкупной ценой имущества - 2 533 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений, о которых предприниматель указал в заявлении на выкуп арендуемого имущества, передав на разрешение суда спор по цене выкупаемого имущества и не оспорив при этом факт невключения в выкупную цену стоимости неотделимых улучшений и не представив доказательств произведения неотделимых улучшений, стоимости работ и материалов, предприниматель, обратившийся 15.08.2022 в арбитражный суд с настоящим требованием, фактически утратил право на разрешение вопроса о включении стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость имущества в судебном порядке.
Исходя из изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшихся судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ :
Решение Арбитражного суда Курской области от 06.03.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023 по делу № А357087/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение двух месяцев в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.
Председательствующий судья С.И. Смолко
судьи Е.В. Бессонова
ФИО1