АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-11600/2024
20 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации муниципального образования город Армавир (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО2 как финансового управляющего ФИО3, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2025 по делу № А32-11600/2024, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Армавир (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 442 949 рублей 66 копеек, в том числе 408 329 рублей 31 копейки основного долга с 20.02.2023 по 31.03.2024 и 34 620 рублей 35копеек неустойки с 11.04.2023 по 25.02.2024 по договору от 02.09.2011 № 3800006731 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0104001:114 площадью 2 799 кв. м, расположенного по адресу: <...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации здания гостиницы (далее – договор аренды, земельный участок). Требования мотивированы размещением на земельном участке принадлежащего предпринимателю на праве собственности четырехэтажного здания гостиницы с кадастровым номером 23:38:0104001:2390 общей площадью 1537,5 кв. м с почтовым адресом: <...> (далее – здание гостиницы) и переходом к нему прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.
Решением решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2025, иск удовлетворен. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 11 859 рублей государственной пошлины. Судебные акты мотивированы следующим. Предприниматель в исковой период являлся собственником размещенного на земельном участке здания гостиницы. К нему в силу закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. Обязанность по внесению арендной платы предпринимателем не исполнена. Несвоевременное исполнение данной обязанности повлекло предусмотренную договором аренды ответственность в виде неустойки.
Предприниматель, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Отношения по аренде земельного участка администрация и предприниматель не оформили. В едином государственном реестре недвижимости соответствующее обременение земельного участка в пользу предпринимателя не зарегистрировано. Администрация отказала предпринимателю в заключении договора аренды земельного участка в связи с необходимостью уточнения границ последнего. Предприниматель фактически использует только непосредственно застроенную часть площадью 553,9 кв. м земельного участка. От внесения платы за использование этой части земельного участка он не уклонялся. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили 02.09.2011 договор аренды земельного участка для эксплуатации принадлежавшего арендатору на праве собственности здания гостиницы на 49 лет до 02.09.2060. Арендатор должен был своевременно вносить арендную плату (пункт 4.2.2). а нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 6.2). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 16.11.2011 (запись с номером регистрации 23-23-37/075/2011-152).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2019 по делу № А32-12456/2018 ФИО3 признан банкротом, введена процедура реализации имущества должника. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2021 финансовым управляющим должника утверждена ФИО2. По сведениям Единого федерального реестра сведений о банкротстве финансовый управляющий 19.04.2022 разместил информацию по лоту № 3 на заключение договора купли-продажи здания гостиницы и права аренды земельного участка. С предпринимателем заключен соответствующий договор купли продажи от 18.04.2022. Государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на здание гостиницы осуществлена 20.02.2023 (запись с номером регистрации 23:38:0104001:2390-23/229/2023-37). Сведения о переходе к предпринимателю права аренды земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют (выписка от 26.01.2024 № КУВИ 001/2024-26035361) в связи с непоступлением от предпринимателя заявления о государственной регистрации такого перехода (письмо Росреестра от 15.02.2024 № 22-15444).
Предприниматель с 20.02.2023 по 31.03.2024 не исполнил обязанность по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем у него образовалась задолженность в сумме 408 329 рублей 31 копейки. В целях досудебного урегулирования спора администрация направила предпринимателю претензию от 30.01.2024 № 30-15/424 с предупреждением о необходимости погашения существующей задолженности. Претензия оставлена предпринимателем без исполнения.
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 606, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).
По смыслу норм статей 271, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), а также разъяснений и правовых подходов, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) и в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, к приобретателю недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем ее прежнему собственнику на праве аренды, к новому собственнику с момента государственной регистрации соответствующего перехода права собственности переходит тот объем прав арендатора на земельный участок, который принадлежал прежнему собственнику. В этом случае право нового собственника здания на заключение договора аренды такого участка является преимущественным. Право арендного пользования земельным участком возникает у приобретателя здания, сооружения независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между ним и собственником земельного участка. К приобретателю здания также переходят обязанности, связанные с правом аренды земельного участка. Прежний собственник здания выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Происходит перемена арендатора в договоре аренды.
Закрепленный статьями 1, 65 Земельного кодекса принцип платности использования земли заключается в том, что использующие земельный участок его арендаторы обязаны уплачивать арендную плату. Регулируемый характер арендной платы по договору аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, применимость изменений регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее компонентов, ставок арендной платы) к отношениям, возникшим после таких изменений, а также право арендодателя по договору с регулируемой арендной платой требовать ее внесения в установленном на соответствующий период регулирующим органом размере без дополнительного изменения договора (пункты 16, 19 постановления Пленума № 73).
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. На земельном участке расположено здание гостиницы, переход к предпринимателю права собственности на которое зарегистрирован 20.02.2023. Фактическое использование предпринимателем земельного участка в исковой период подтверждено. Плата за пользование земельным участком с 20.02.2023 по 31.03.2024 рассчитана в установленном порядке. Примененная администрацией методика расчета платы за пользование земельным участком соответствует нормативному регулированию и условиям договора аренды, предпринимателем не оспорена. Отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка в связи с необходимостью уточнения границ последнего не опровергает факт использования предпринимателем в исковой период всего земельного участка. У администрации отсутствовали законные основания для расчета арендной платы пропорционально застроенной части земельного участка. Неисполнение обязанности по внесению арендной платы повлекло возникновение у предпринимателя обязанности по оплате предусмотренной договором аренды неустойки, к расчету которой претензии также отсутствуют.
Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2025 по делу № А32-11600/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Анциферов
Судья В.Е. Епифанов
Судья А.И. Мещерин