АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
01 ноября 2025 года Дело № А56-96305/2024
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В.,
при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 27.10.2025), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3 (доверенность от 09.12.2024),
рассмотрев 30.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 по делу № А56-96305/2024,
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), о признании недействительными абзаца 2 полностью и абзаца 3 пункта 2.2.1 в части слов «…получения согласования органов МЧС России и Роспотребнадзора,...», пункта 4.6 полностью договора аренды от 05.10.2022 № 03-А055265, заключенного между Комитетом и ФИО1
Решением суда от 25.11.2024 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда от 25.07.2025 названное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Предприниматель, не согласившись с обжалуемым постановлением, обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить. Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными
актами по делам № А56-78590/2024, А56-78465/2024, которыми подтверждается неисполнимость спорного пункта 2.2.1 договора; не учел, что Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (далее – МЧС России) и Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее – Роспотребнадзор) не согласовывают никакое функциональное использование нежилых помещений.
В судебном заседании представитель ФИО1 поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета против ее удовлетворения возражала.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) на основании договора аренды от 05.10.2022 № 03-АА055265, заключенного по результатам аукциона, предоставил ФИО1 (арендатору) во временное пользование нежилое помещение 10-Н площадью 57,90 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001055:2878, расположенное по адресу: <...>, лит. А, этаж 1, для использования под нежилые цели.
Договор аренды заключен на 10 лет и действует по 04.10.2032.
Дом, в котором располагается арендуемое помещение, является объектом культурного наследия – историческим зданием (строением, сооружением), построенным до 1917 года.
Согласно условиям договора арендатор обязуется надлежащим образом исполнять условия договора.
В силу пункта 2.2.1 договора арендатор обязан использовать объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, требованиями пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях).
В договоре предусмотрены определенные обязанности арендатора при использовании данного нежилого помещения, а именно:
– не позднее 30 дней с момента подписания договора арендатор обязан согласовать в МЧС России и Роспотребнадзоре возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение;
– в течение 10 дней со дня получения согласования органов МЧС России и Роспотребнадзора, а также изменении функционального назначения, согласованного в указанных органах, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о конкретной цели использования объекта.
Помимо этого, договор аренды содержит условие о применении санкций в случае неисполнения пункта 2.2.1 договора (пункт 4.6 договора).
Как указывает предприниматель, с целью исполнения пункта 2.2.1
договора арендатором 21.07.2023 в адрес Главного управления МЧС России по Центральному району Санкт-Петербурга (далее также МЧС России) и в адрес Центрального территориального отдела управления Роспотребнадзора (далее также Роспотребнадзор) были направлены обращения, в котором арендатор просил согласовать ему использование арендуемого нежилого помещения, по функциональному назначению, под офис.
Согласно предоставленному ответу, за исх. № 78-01-05/45-15185-2023 от 28.07.2023, Роспотребнадзор, сославшись на Федеральный закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», а также Положение «Об Управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу», утвержденному приказом Роспотребнадзора от 10.07.2012 № 751, сообщил, что согласование аренды помещений (возможность использования объекта под предполагаемое назначение) не входит в установленную сферу деятельности Роспотребнадзора.
МЧС России (на момент подачи иска) ответ не направило.
Предприниматель 05.08.2024 направил повторное обращение в МЧС России.
ФИО1 19.09.2023 письмом уведомил Комитет о предпринятых мерах по исполнению пункта 2.2.1 договора, предоставив мотивированный ответ из Роспотребнадзора, сообщив, что ответ на обращение ФИО1 из МЧС России в адрес арендатора до настоящего времени не поступил.
Указанные ответы и обращения ФИО1 представил Комитету во исполнение пункта 2.2.1 договора.
Вместе с тем, как указывает ФИО1, Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании денежных средств в связи с неисполнением ФИО1 пункта 2.2.1 договора и не предоставлением Комитету документов, подтверждающих исполнение условий договора в установленный в договоре срок; просил взыскать с предпринимателя в пользу Комитета договорную неустойку с последующим начислением пеней с 10.08.2023 в размере 0.002% от суммы квартальной арендной паты (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств согласно пункту 2.2.1 договора. Делу присвоен номер А56-17425/2024.
Полагая, что обязанность, установленная в пункте 2.2.1 договора, является неисполнимой, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что в случае передачи объекта в аренду органы МЧС России и Роспотребнадзора в той или иной форме осуществляют контроль за использованием имущества вместе с арендодателем. Запрет на использование помещения под ту или иную функцию может быть наложен
на основании актов МЧС России и Роспотребнадзора. Подписывая заявку на участие в аукционе в электронной форме и договор, истец подтвердил свою информированность о состоянии объекта, а также об условиях выполнения согласований с органами МЧС России и Роспотребнадзора. Подписав договор аренды, истец согласился с его условиями. Кроме того, не предоставлено доказательств того, что заключение сторонами договора на спорных условиях повлекло нарушение явно выраженного запрета, установленного законом, интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, публичных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 ГК РФ).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Как определено пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Отказывая в удовлетворении требований истца о признании оспариваемых пунктов договора аренды недействительными в связи с их неисполнимостью, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из отсутствия правовых оснований.
Сама по себе «неисполнимость», на которых истец основывает свои требования, не свидетельствует о недействительности договора.
Пунктом 1 статьи 416 ГК РФ определено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения
положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - Постановление № 6) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 37 Постановления № 6 по смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.
Причины, повлекшие невозможность исполнения предпринимателем (арендатором) спорных обязанностей по договору, наличие оснований для привлечения к договорной ответственности подлежат установлению в рамках дела № А56-17425/2024.
Таким образом, у истца имеется иной способ защиты прав и интересов в рамках обязательственных правоотношений.
Установив, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на имеющихся в деле доказательствах, а нормы материального и процессуального права применены правильно, Арбитражный суд Северо-Западного округа, исходя из полномочий, установленных статьей 287 АПК РФ, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта с учетом приведенных в настоящем постановлении мотивов.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), не установлено.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 по делу № А56-96305/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.
Председательствующий М.В. Захарова
Судьи Т.И. Сапоткина
Е.В. Чуватина