АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>
E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
14 февраля 2025 года
г. Архангельск
Дело № А05-9385/2024
Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2025 года
Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2025 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Огонёк» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Ломоносова, дом 75, офис 503)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)
- акционерного общества «Ферязь» Фабрика пошива и ремонты одежды» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164500, <...>)
о взыскании долга и неустойки
при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 (по доверенности от 19.06.2024)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Огонёк» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 133 670 руб. 62 коп. (с учетом ходатайства от 25.11.2024), в том числе 77 175 руб. 31 коп. долга по внесению арендных платежей за период с 01.11.2020 до 30.11.2024 по договору аренды части здания № 05/III-20 от 01.11.2020, и 56 495 руб. 31 коп. неустойки за период с 21.11.2020 по 22.11.2024, а также 25 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
Определением от 25.09.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, определением от 28.11.2024 суд перешел к рассмотрению иска по общим правилам.
В ходе судебного разбирательства Общество неоднократно уточняло свои требования, в окончательном вид просит взыскать 126 352 руб. 85 коп., в том числе 75 600 руб. долга за период с 01.11.2020 до 01.11.2024 на основании договора аренды от 01.11.2019 № 04/III-19 и 50 752 руб. 85 коп. неустойки за период с 21.11.2020 по 22.11.2024.
Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что договор аренды части здания № 05/III-20 от 01.11.2020 с истцом не заключал, крыльцо и входной тамбур, по мнению ответчика, является общедомовым имуществом, используется для входа в помещение, принадлежащее ответчику и иному лицу на праве общей долевой собственности.
Определением от 28.11.2024 к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен предприниматель ФИО2
Ответчик, 3-е лицо извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.
По договору купли-продажи от 10.10.2018 ответчик приобрел у акционерного общества «Ферязь» Фабрика пошива и ремонты одежды» нежилое помещение площадью 48, 8 кв.м. кадастровый номер 29:28:103088:2767, расположенное на первом этаже дома №44 по пр-ту Труда в г. Северодвинске Архангельской области. Право собственности ответчика на помещение зарегистрировано в ЕГРН 23.10.2018. Впоследствии доли в праве собственности на указанное помещение были проданы ответчиком ФИО4 и ФИО2 По состоянию на 29.05.2024 указанное нежилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности ответчику (размер доли 2 314/5000) и ФИО2 (размер доли 1 343/ 2500), что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 107-108).
Здание по пр-ту Труда 44 в г. Северодвинске является многоквартирным жилым домом со встроенными нежилыми помещениями на 1-м этаже.
Общество с 03.12.2020 является собственником нежилого встроенного помещения площадью 374,5 кв.м. кадастровый номер 29:28:103088:2511, расположенного на 1-м этаже вышеуказанного дома. Общество создано 05.10.2020 путем реорганизации в форме выделения из ООО «Сервисбыт Ягры», которое, в свою очередь, было создано 25.05.2012 путем реорганизации в форме выделения из ООО «Сервисбыт горбытобъединения».
Право собственности ООО «Сервисбыт горбытобъединения» на нежилое встроенное помещение площадью 374,5 кв.м. назначение: бытовое обслуживание и торговля на 1 этаже дома номера на поэтажном плане 1-28 было зарегистрировано в ЕГРН 04.02.2008 на основании договора от 21.07.1994 купли-продажи объекта нежилого фонда, сданного в аренду.
Право собственности Общества на нежилое встроенное помещение площадью 374,5 кв.м. зарегистрировано в ЕГРН 03.12.2020 на основании передаточного акта и разделительного баланса.
Таким образом, Общество является правопреемником первоначального приобретателя указанного помещения (ООО «Сервисбыт горбытобъединения») и правопредшественника Общества (ООО «Сервисбыт Ягры») в отношении прав на указанное нежилое помещение.
01.12.2018 между ответчиком и ООО «Сервисбыт Ягры» был заключен договор №09/ III-18 аренды части здания, согласно условиям которого ООО «Сервисбыт Ягры» (арендодатель) передает ответчику (арендатору) помещение площадью 2,15 кв.м. для использования: под прочие виды деятельности, а арендатор обязуется уплачивать за помещение арендную плату в размере 1 500 руб. в месяц.
Как усматривается из Приложения №3, экспликации к извлечению из технического паспорта, договор аренды был заключен в отношении части помещения номер 27 на поэтажном плане, назначение «тамбур», имеющего общую площадь 4,3 кв.м.
01.11.2019 между ответчиком и ООО «Сервисбыт Ягры» заключен новый договор аренды части здания №04/ III-19 - помещения площадью 2,15 кв.м. для использования: под прочие виды деятельности, по условиям которого арендатор обязался уплачивать за помещение арендную плату в размере 1 575 руб. в месяц.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.11.2019 №04/ III-19 заключен в связи с обращением ответчика от 01.09.2019 о заключении договора аренды помещения площадью 2,15 кв.м. для использования в качестве входа в собственное помещение (том 1 л.д. 31).
Согласно пункту 9.1. договора 01.11.2019 №04/ III-19 он заключается на срок с 01.11.2019 по 30.09.2020.
В пунктах 4.1. и 4.2. договора согласовано, что по истечении срока договора арендатор, надлежаще исполнявший свои обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор аренды на новый срок арендатор должен письменно уведомить не позднее чем за 2 месяца до окончания срока аренды.
В соответствии с пунктом 2.2.19 договора арендатор обязан сдать помещение по акту в случае освобождения помещения в связи с окончанием срока аренды и при досрочном его прекращении.
Из материалов дела следует, что с сопроводительным письмом от 01.11.2020 Общество направило Предпринимателю предложение о заключении договора аренды части здания от 01.11.2020 №№05/ III-20 в отношении помещения площадью 2,15 кв.м. на срок с 01.11.2020 по 30.09.2021 в связи с перерегистрацией права собственности на Общество.
Предприниматель от подписания договора отказалась, о чем работниками Общества составлен акт об уклонении от 01.12.2020.
Ссылаясь на то, что Предприниматель пользуется частью тамбура, выставленные счета с ноября 2020 года на оплату аренды в размере 1 575 руб. в месяц не оплачивает, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Из материалов дела следует, что в письме от 25.11.2020 (том 2 л.д. 68) Предприниматель обосновала отказ от заключения договора аренды на новый срок тем, что часть помещения тамбура площадью 2,15 кв.м. является единственным входом в принадлежащее ответчику помещение 29:28:103088:2767 и в силу своего назначения принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64.
В ответных письмах Общество сослалось на то, что помещение тамбура было приобретено правопредшественником Общества и принадлежит Обществу на праве собственности.
Из пояснений Общества следует, что помещение тамбура №27 общей площадью 4,3 кв.м. разделено перегородкой на 2 помещения площадью примерно по 2, 15 кв.м. каждое, одна часть тамбура (справа) используется для входа в помещение, приобретенное ответчиком по договору купли-продажи в 2018 году, вторая часть тамбура (слева) используется для входа в помещение, принадлежащее истцу (помещение №26 согласно экспликации к техпаспорту), сданное в аренду ИП ФИО5
Как следует из выписки из ЕГРН, помещение площадью 48, 8 кв.м. кадастровый номер 29:28:103088:2767, приобретенное ответчиком по договору купли-продажи от 10.10.2018 было поставлено на кадастровый учет как самостоятельное помещение 3Н 05.09.2018.
При сопоставлении технических паспортов следует, что помещение площадью 48, 8 кв.м. кадастровый номер 29:28:103088:2767 образовано из помещений №36 и частично №40.
Согласно экспликации к техпаспорту помещение №36 «склад» (площадь 13,2 кв.м.) и помещение №40 «торговый зал» (площадь 91 кв.м.) входили в состав помещений с инвентарным номером 20030.
К помещениям с инвентарным номером 20030 относились помещения общей площадью 155, 8 кв.м. (помещения №№36-40) и помещения общей площадью 492,2 кв.м. (помещения №№41-72), всего общей площадью 648 кв.м.
Помещения №36, №40 являлись смежными с помещениями №26 и №27 истца.
По договору купли-продажи объекта нежилого фонда, сданного в аренду, от 14.11.1994 №04-14/43-94 ТОО «ФЕРЯЗЬ» приобрело у муниципалитета нежилые встроенные помещения по пр-ту Труда, 44 общей площадью 650,2 кв.м.
В состав приобретенных ТОО «Ферязь» в 1994 году помещений также вошли 3 помещения с назначением «тамбур» (помещения №41, №57 и №72).
В состав помещений, приобретенных правопредшественником истца площадью 374,5 кв.м. на основании договора купли-продажи от 21.07.1994, вошли 2 помещения с назначением тамбур (помещения №1 и №27).
При этом из пояснений истца следует, что тамбур (помещение №27) предполагал вход в помещение №40, однако не использовался ТОО «Ферязь» для входа в это помещение на момент приватизации.
Таким образом, при приватизации нежилых встроенных помещений 1-го этажа в жилом доме по пр-ту Труда 44 в 1994 году выкупаемые как истцом (правопредшествеником истца), так и 3-м лицом (в настоящее время АО «Ферязь») были распределены между указанными покупателями в соответствии со сложившимся порядком пользования, при этом каждое из выкупаемых помещений было обеспечено более чем одной самостоятельной входной группой (тамбурами).
Поскольку на момент выкупа помещений в 1994 году помещение №27 (тамбур) было отнесено к помещениям, выкупаемым истцом, постольку при образовании в 2018 году помещения 3Н площадью 48, 8 кв.м. кадастровый номер 29:28:103088:2767 из помещений №36 и №40, выкупленных ТОО «Ферязь», помещение №27 не могло поступить в общую долевую собственность всех собственников нежилых помещений.
Из материалов дела также следует, что на момент приобретения помещения 3Н площадью 48, 8 кв.м. кадастровый номер 29:28:103088:2767 у АО «Ферязь» ответчик был осведомлен, что вход в приобретаемое помещение осуществляется через помещение (тамбур), принадлежащий истцу (правопредшественнику истца).
При этом суд считает необходимым отметить, что до приобретения помещения у АО «Ферязь» ответчик мог и должен решить вопрос с продавцом о доступе в отчуждаемое помещение, и если такой доступ невозможен иначе, чем через помещения, принадлежащие иному лицу (не продавцу), рассмотреть возможность исключительно прохода в свое помещение через помещение истца путем установления сервитута, который по общему правилу устанавливается на возмездной основе.
Ответчик при приобретении помещения, в который доступ не осуществляется либо невозможен через помещения продавца, таких действий не совершил, риски несовершения указанных действий лежат на ответчике.
Непосредственно после приобретения помещения ответчик заключил с истцом договор аренды части тамбура, а затем в 2019 году перезаключил договор аренды на новый срок.
Из пояснений истца также следует, что в связи с наличием установленной в помещении тамбура перегородки, разделяющей тамбур на 2 части, истец и его арендатор лишены возможности по своему усмотрению использовать ту часть тамбура, через которую осуществляется вход в помещение ответчика.
Доказательств возврата истцу помещения (части тамбура), переданного ответчику в аренду на основании договора от 01.11.2019 №04/ III-19, ответчик не представил, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что арендные отношения возобновились между сторонами на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ.
По условиям договора от 01.11.2019 №04/ III-19 размер арендной платы составляет 1 575 руб. в месяц, которая подлежит уплате не позднее 20 числа текущего месяца за текущий месяц (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 5.4. договора за просрочку арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца долг за период с 01.11.2020 до 01.11.2024 составит 75 600 руб. (1 575 руб. х 48 месяцев).
Неустойка в связи с просрочкой внесения арендной платы, начисленная за период с 21.11.2020 по 22.11.2024), составит 50 752 руб. 85 коп. При уменьшении размера заявленной ко взысканию неустойки истцом учтен (исключен) период действия моратория, вводившего на 6 месяцев постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 №497 (с 01.04.2022 до 01.10.2022).
Судом проверены расчеты истца и признаны правильными.
На основании статей 330, 614, 621 ГК РФ требование о взыскании долга и неустойки подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска судебные расходы относятся на ответчика как на проигравшую сторону.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).
К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в частности, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).
Общество просит взыскать расходы на оказание юридических услуг, понесенные в сумме 25 000 руб. на основании договора от 19.06.2024, заключенного с гр-кой ФИО3, по условиям которого ФИО3 (исполнитель) обязалась оказать полный комплекс юридических услуг, включая составление документов и представление интересов заказчика в арбитражном суде по вопросу взыскании задолженности с ИП ФИО1
Материалами дела подтверждается оказание ФИО3 юридических услуг Обществу, а также факт оплаты оказанных услуг в сумме 25 000 руб. платежным поручением от 24.07.2024 №102. Объем оказанных услуг соответствует их стоимости и отвечает критериям разумности, поэтому данные расходы в полном объеме подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Кроме того в связи с увеличением размера иска недоплаченная госпошлина взыскивается с ответчика в федеральный бюджет.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Огонёк» (ОГРН <***>; ИНН <***>) 126 352 руб. 85 коп., в том числе 75 600 руб. долга, 50 752 руб. 85 коп. неустойки, а также 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 25 000 руб. судебных издержек.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 2 791 руб. государственной пошлины по иску.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Б. Шапран