АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Симферополь

1 ноября 2025 года Дело №А83-4149/2025

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 1 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кургиняном Х.А., рассмотрел материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЮНИКРОН" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 298540, РЕСПУБЛИКА КРЫМ, Г.О. АЛУШТА, П ЧАЙКА, УЛ БАГРОВА, Д. 12, ПОМЕЩ. 41)

к Администрации Родниковского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 297540, РЕСПУБЛИКА КРЫМ, Р-Н СИМФЕРОПОЛЬСКИЙ, С. РОДНИКОВО, УЛ. КРЫМСКАЯ, Д. 14)

о продлении действия договора аренды земельного участка,

при участии:

не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЮНИКРОН" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) с исковым заявлением к Администрации Родниковского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (далее – ответчик) о продлении действия договора аренды земельного участка №8/22 от 05.09.2022 на срок 2 года и 6 месяцев.

Определением от 18 марта 2025 года исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.

Стороны явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ, суд признает участников судебного процесса надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) разместил полную информацию о совершении всех процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым в информационно - телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, суд пришел к выводу о надлежащем уведомлении сторон о дне, месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «Юникрон» и Администрацией Родниковского сельского поселения Республики Крым 05 сентября 2022 года заключён договор аренды земельного участка №8/22.

Предметом указанного договора является земельный участок общей площадью 980 кв.м., вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, кадастровый номер: 90:12:150103:34515, расположенного по адресу: Республика Крым, <...> Победы.

Договор заключен сроком на 30 месяцев.

Однако, для выполнения требований Договора и выполнения целевого назначения, а именно строительства малоэтажной многоквартирной жилой застройки, Истцу необходимо разработать эскизный проект, выполнить инженерные изыскания, а также выполнить проектные работы. Такие документы необходимы для получения от государственного органа Разрешение на строительства.

В связи с чем, Истец 27.10.2022 заключил договор № 10-22 с ИП ФИО1 на разработку эскизного проекта по объекту: «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, Симферопольский р-н., кадастровый номер: 90:12:150103:34515» на сумму 120 000,00 руб.

Также, 09.11.2022 между Истцом и ИП ФИО1 заключен Договор № 10-23 на выполнение инженерных изысканий на объекте: «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, Симферопольский р-н., кадастровый номер: 90:12:150103:34515» на сумму 460 000,00 руб.

17.01.2023 между Истцом и ИП ФИО1 заключен Договор № 10-24 на выполнение проектных работ по объекту: «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, Симферопольский р-н., кадастровый номер: 90:12:150103:34515» на сумму 900 000,00 руб.

27.03.2023 истцу выданы технические условия на подключение к сетям водопровода объекта № 130/П-2023 от ООО «Крымская водная компания».

27.03.2023 истцу выданы технические условия подключения (технологического присоединения) к централизованной системе водоотведения № 131/П-2023 от ООО «Крымская водная компания».

27.03.2023 истцу выданы технические условия на перекладку существующих сетей водоотведения 131/ТП-2023 ООО «Крымская водная компания».

03.04.2023 истцу выданы технические условия для присоединения к электрическим сетям № 460/005-911-23ЛК от ГУП РК «Крымэнерго».

20.04.2023 истцу выданы технические условия технические условия на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения №СИ – 1569 от ГУП РК «Крымгазсети».

12.12.2023 истцом получено положительное заключение негосударственной экспертизы № 91-2-1-3-076209-2023 от АО «КУБАНСКИЙ ЦЕНТР СЕРТИФИКАЦИИ И ЭКСПЕРТИЗЫ «КУБАНЬ-ТЕСТ».

13.12.2023 в Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым было направлено заявление № 3647181765, содержащее проектную документацию, разработанную ИП ФИО1, с целью получения разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, Симферопольский р-н., кадастровый номер: 90:12:150103:34515.

20.12.2023 ООО «СЗ «ПИК ДЕВЕЛОПМЕНТ» было получено решение об отказе в выдаче разрешения на строительство № РСКАП-20231220-15915998446-4 в связи с несоответствием проектной документации, разработанной ИП ФИО1, требованиям к строительству объекта капитального строительства. В отказе в выдаче разрешения на строительство №РСКАП-20231220-15915998446-4 содержалось разъяснение причин отказа, и указывались нарушения в проектной документации, разработанной ИП ФИО1.

11.07.2024 истец заключил договор на выполнение проектных работ № 19-24-ПРД с ООО «Проектная группа СКМ» (ИНН <***>) по разработке разделов технической документации в стадиях «Проектная документация», «Рабочая документация» по объекту: «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, Симферопольский р-н., кадастровый номер: 90:12:150103:34515».

21.11.202 истцом получено положительное заключение повторной негосударственной экспертизы № 91-2-1-2-069043-2024 от ООО «СИБСТРОЙЭКСПЕРТ» по объекту «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, Симферопольский р-н., кадастровый номер: 90:12:150103:34515».

В период с 01.08.20222 по по 04.03.2025 истцом за аренду земельного участка согласно договора аренды земельного участка №8/22 оплачено Администрации Родниковского сельского поселения Симферопольского района сумму в размере 468 480,46 руб.

06.12.2024 в Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК ДЕВЕЛОПМЕНТ» (входит в строительную группу с ООО «ЮНИКРОН») подано заявление на получение разрешения на строительство объекта капитального строительства №4903956341. По состоянию на 04.03.2025 заявление находится на рассмотрении в вышеуказанном ведомстве.

В производстве Арбитражного суда Республики Крым находится дело А83-13615/2024 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Юникрон» к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании денежных средств на общую сумму 1 700 950,57 рублей.

В связи с задержкой проведения проектных работ проектной компанией Индивидуальным предпринимателем ФИО1 начало строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, Симферопольский р-н, с. Родниково, кадастровый номер земельного участка: 90:12:150103:34515 запланировано на июнь 2025 года.

Предпринимаемые действия и понесённые затраты свидетельствуют, что Общество с ограниченной ответственностью «Юникрон» намерено реализовать предмет Договора аренды земельного участка №8/22 от 05.09.2022, а именно осуществить строительство многоквартирного жилого дома.

24.01.2025 общество с ограниченной ответственностью «Юникрон» направил в адрес Администрации Родниковского сельского поселения Республики Крым письмо за исх.№240101 с просьбой о продлении действия Договора аренды земельного участка №8/22 от 05.09.2022 до 04.02.2027.

Ответ на указанное письмо в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Юникрон» не поступал.

В связи с неполучением ответа Общество с ограниченной ответственностью «Юникрон» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае между сторонами не достигнуто соглашение о продлении срока действия договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьи 39.16 ЗК РФ, и направить проект договора купли-продажи либо принятое решение заявителю.

В соответствии с пунктом 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в установленных случаях (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) однократно договора аренды для завершения строительства без торгов при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Частью 6 статьи 19 Закона 98-ФЗ установлено следующее: до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно части 7 ст. 19 Закона 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

В соответствии с частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ).

Пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно подпункту 10 пункту 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии со статьей 239.1 ГК РФ при прекращении действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно части 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить орган местного самоуправления в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Из разъяснений п. 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022) следует, что Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для завершения строительства без торгов.

Согласно правой позиции, приведенной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5 закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Из материалов дела злоупотребление Обществом с ограниченной ответственностью «Юникрон» как арендатором земельного участка правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин не усматривается.

Аналогичная правовая позиция изложена в Решении Арбитражного суда Пермского края от 20 апреля 2022 года по делу А50-21321/2020.

В связи с вышеизложенным, суд признает, что исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Юникрон» подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

1. Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Юникрон» удовлетворить.

2. Обязать Администрацию Родниковского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым продлить действие договора аренды земельного участка №8/22 от 05.09.2022 на срок 2 года и 6 месяцев.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.

Судья М.П. Авдеев