АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А63-2781/2024
04 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Коняшиным Д.А. и участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края (судья Чернышова Т.В.), от заявителя – акционерного общества «Агрохлебопродукт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 09.12.2024), от органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 09.01.2025), от третьего лица – индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 13.02.2024), в отсутствие третьих лиц: министерства имущественных отношений Ставропольского края, государственного казенного учреждения Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края», извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Агрохлебопродукт» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 по делу № А63-2781/2024, установил следующее.
Акционерное общество «Агрохлебопродукт» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган) со следующими требованиями:
– признать незаконным решение об отказе государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 02.05.2024 № КУВД-001/2024-1240750/5;
– обязать управление Росреестра произвести государственную регистрацию прав по соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 30.07.2018 № 40, заключенному между обществом и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее – предприниматель), в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).
Заявление основано на положениях статьи 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 198, 201 Кодекса и мотивировано следующим. Уведомление управления Росреестра от 02.05.2024 № КУВД-001/2024-1240750/5 об отказе в государственной регистрации прав по соглашению от 09.01.2024 к договору аренды от 30.07.2018 № 40, незаконно и нарушает права (интересы) общества как нового арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:103003:33.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных отношений Ставропольского края, государственное казенное учреждение Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края» и предприниматель.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.07.2024 требования общества удовлетворены. Признано незаконным решение управления Росреестра об отказе государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 02.05.2024 № КУВД-001/2024-1240750/5. На управление Росреестра возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации прав из соглашения от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 30.07.2018 № 40, заключенному между предпринимателем и обществом в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33.
Суд первой инстанции установил, что между администрацией муниципального образования г. Ипатово (далее – администрация) и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 03.09.2008 № 32 сроком на 10 лет на основании постановления главы администрации от 28.08.2008 № 721 по результатам проведения открытых по составу участников торгов. Торги признаны несостоявшимися, с предпринимателем заключен договор аренды как с единственным их участником. По договору от 30.07.2018 № 40 администрация передала предпринимателю в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 389 828 кв. м с кадастровым номером 26:02:103003:33. Участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования город Ипатово, секция 30 контур 51. В преамбуле договора аренды отражено, что он заключен на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 11 статьи 39.8 Земельного кодекса. В пункте 3.1 договора указано, что земельный участок передан и находится в пользовании предпринимателя с 2008 года на основании договора аренды от 03.09.2008 № 32. Между предпринимателем и обществом заключено соглашение от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 30.07.2018 № 40. По условиям соглашения предприниматель передает обществу права и обязанности арендатора по договору от 30.07.2018 № 40 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33. Предприниматель и общество обратились в управление Росреестра с заявлением от 16.01.2024 о государственной регистрации соглашения от 09.01.2024. Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прав (уведомление от 29.01.2024 № КУВД-001/2024-1240750/3). В последующем управлением Росреестра принято решение об отказе государственной регистрации прав (уведомление 02.05.2024 № КУВД-001/2024-1240750/5). Регистрирующий орган указал, что по состоянию на 02.05.2024 в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателях (далее – ЕГРИП) содержатся сведения о предпринимателе (основной вид деятельности – 10.06 производство продуктов мукомольной и крупяной промышленности, крахмала и крахмалосодержащих продуктов). В связи со вступлением 01.01.2023 в силу Федерального закона от 14.07.2022 № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 316-ФЗ) переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности или субаренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданами или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается. По кругу объектов указанные ограничения распространяются на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Любой вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного из земель сельскохозяйственного назначения для производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства, подпадает по действие указанных ограничений. Общество, ссылаясь на незаконность решения управления Росреестра от 02.05.2024 № КУВД-001/2024-1240750/5, нарушающего его права (интересы) как нового арендатора земельного участка, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора суд перовой инстанции руководствовался положениями статей 2, 23, 422 Гражданского кодекса, статей 5, 22, 39.6, 39.8, 39.18 Земельного кодекса, статей 198, 200 Кодекса, статей 9, 10.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), статьей 1 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон № 74-ФЗ), а также Законом № 316-ФЗ. Суд установил, что первоначально, в 2008 году земельный участок предоставлен по результатам проведения торгов, в последующем договор аренды земельного участка заключен без торгов в связи с реализацией преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Спорный участок не включен и в перечень государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Это подтверждается содержанием распоряжения Росимущества от 31.10.2023 № 1434-р «Об утверждении перечня федерального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в целях предоставления федерального имущества во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства». С 01.01.2023 года вступил в силу Закон № 316-ФЗ, в соответствии в которым внесены изменения в статью 22 Земельного кодекса, а также в статью 9 Закона № 101-ФЗ, которая дополнена пунктом 9. При этом в Законе № 316-ФЗ не указано, что он распространяет свое действие на отношения, возникшие из договоров, заключенных до вступления его в силу. Ограничения, введенные Законом № 316-ФЗ, распространяются на: гражданина – главу крестьянского (фермерского) хозяйства, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, с целью осуществления производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства без образования юридического лица; крестьянское (фермерское) хозяйство, созданное в качестве юридического лица как добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства, основанной на их личном участии и объединении членами крестьянского (фермерского) хозяйства имущественных вкладов. При осуществлении предпринимательской деятельности в сельском хозяйстве предпринимателем признается глава крестьянского (фермерского) хозяйства. Такое хозяйство может состоять из одного лица и его деятельность, в том числе регулируется Законом 74-ФЗ. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства, осуществляющий деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства. Если в деятельности хозяйства участвуют трудоспособные члены его семьи, другие родственники и иные лица, то они предпринимателями не являются. Правовой статус индивидуального предпринимателя является специальным по отношению к правовому статусу гражданина Российской Федерации (иностранного гражданина, лица без гражданства) и отличается от него как по содержанию, так и по основаниям возникновения и прекращения прав и обязанностей. Следовательно, позиция управления Росреестра о тождественности понятий «индивидуальный предприниматель» и «глава крестьянского (фермерского) хозяйства» основан на неверном толковании норм права. Положения статьи 22 Земельного кодекса, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде. Также законодателем определен четкий перечень субъектов, отнесенных к исключениям из данных правил, который не подлежит расширенному толкованию. Среди указанных лиц, индивидуальные предприниматели, которым представлены участки по результатам проведенных без ограничения допущенных к торгам лиц (то есть проведенных торгов не в отношении земельных участков, предоставляемых для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством), не указаны. Следовательно, на таких лиц (индивидуальных предпринимателей, не являющихся главами крестьянских (фермерских) хозяйств и не арендующих земельные участки, находящиеся в публичной собственности, для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством), не могут быть распространены и ограничения, введенные Законом № 316-ФЗ. Материалы дела подтверждают, что первоначально земельный участок в 2008 году был предоставлен предпринимателю по итогам торгов. Указанные торги не были ограничены таким субъектным составом участников как физические лица и крестьянские (фермерские) хозяйства. В последующем договор аренды земельного участка был заключен администрацией с предпринимателем без торгов в связи с реализацией арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. То есть земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33 никогда не предоставлялся в аренду для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Какие-либо иные ограничения, предусмотренные пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса, судом первой инстанции также не установлены. Кроме того, изменения в Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не влекут после заключения договора изменения условий заключенного договора, которые сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В Законе № 316-ФЗ не указано, что он распространяет свое действие на отношения, возникшие из договоров, заключенных до вступления его в силу. В отсутствие совокупности условий для запрета передачи предпринимателем прав и обязанностей арендатора по договору аренды обществу, предусмотренных пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса и пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ применительно к соглашению от 09.01.2024, имеются основания для признания оспариваемого обществом решения управления Росреестра, оформленного уведомлением от 02.05.2024 № КУВД-001/2024-1240750/5, незаконным. С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции возложил на регистрирующий орган обязанность по осуществлению государственной регистрации прав по соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 30.07.2018 № 40, заключенному между обществом и предпринимателем, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 решение от 25.07.2024 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что положения пункта 9 статьи 9 Закона 101-ФЗ, введенные с 01.01.2023 Законом № 316-ФЗ, не применимы к спорным правоотношениям. Апелляционный суд сослался также на положения статей 1, 3, 14, 18, 26, 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 1, 4 Закона № 74-ФЗ. Суд отметил, что по состоянию на 29.01.2024 в ЕГРИП содержатся сведения о предпринимателе (основной вид деятельности – 10.06 производство продуктов мукомольной и крупяной промышленности, крахмала и крахмалосодержащих продуктов). Поскольку земельный участок предоставлялся гражданину – индивидуальному предпринимателю, установленные ограничения на него распространяются, несмотря на то, что в ЕГРИП отсутствуют сведения о том, что предприниматель является главой крестьянского (фермерского) хозяйства. Исходя из норм, введенных Законом № 316-ФЗ, любой вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного из земель сельскохозяйственного назначения для производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства, подпадает по действие указанных ограничений. Поскольку земельный участок изначально предоставлялся предпринимателю для сельскохозяйственного производства, то государственная регистрация соглашения об уступке от 09.01.2024 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:103003:33 невозможна. Признав, что содержание договора перенайма не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в силу запрета на передачу другому лицу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, установленного пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, апелляционный суд пришел к выводу о наличии у регистрирующего органа законных оснований для отказа государственной регистрации прав (уведомление № КУВД-001/2024-1240750/5). Также суд первой инстанции неверно определил круг лиц, подпадающих под действие ограничений, установленных Законом № 316-ФЗ. С 18.02.2024 (дата вступления в силу Приказа ФНС России от 09.01.2024 № ЕД-7-14/4@ «О внесении изменений в приложения к приказу ФНС России от 31.08.2020 № ЕД-7-14/617@») в заявлениях о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (Форма № Р21001) отсутствует реквизит о том, что индивидуальный предприниматель является главой крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса. Арендуемый предпринимателем земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33 находится в публичной собственности, он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Следовательно, для регулирования правоотношений, возникающих при распоряжении таким земельным участком, приоритетными являются нормы специального Закона № 101-ФЗ. Данный закон, принятый в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности па них, определяет, в том числе правила и ограничения, применяемые к оборочу земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, введенный в действие Законом № 316-ФЗ и вступивший в законную силу с 01.01.2023, устанавливает запреты, в том числе, и на перенаем указанных земель, он не содержит признаков правовой неопределенности, влекущих их неоднозначное и произвольное толкование. Нормативный правовой акт содержит ясное и императивное требование в части запрета передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка: каких-либо исключений, в том числе, к отношениям (договорам аренды), возникшим (заключенным) до или после вступления его в законную силу, не имеется. В этой связи законные основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.
Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.07.2024. Жалоба мотивирована следующим. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в целях осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности без торгов могут быть предоставлены гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам в порядке статьи 39.18 Земельного кодекса, а также в порядке статей 10, 10.1 Закона № 101-ФЗ. Как следует из материалов дела, соглашением от 09.01.2024 предприниматель передал обществу права и обязанности арендатора по договору от 30.07.2018 № 40, из преамбулы которого следует, что договор заключен на основании пункта 31 части 2 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 11 статьи 39.8 Земельного кодекса. Этими нормами предусмотрено предоставление земельного участка в аренду без торгов сроком от 3 до 49 лет на новый срок для ведения арендатором сельскохозяйственного производства. В пункте 3.1 договора аренды указано, что участок находится в пользовании арендатора с 2008 года на основании договора от 03.09.2008 № 32, заключенного на 10 лет по результатам проведения открытых по составу участников торгов на основании постановления главы администрации от 28.08.2008 № 721. Торги признаны несостоявшимися, договор аренды заключен с предпринимателем, как с единственным их участником. Указанные торги не были ограничены таким субъектным составом участков как физические лица и крестьянские (фермерские) хозяйства. По условиям пункта 5.3.2 договора арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, а также передавать арендованный земельный участок в субаренды в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. Законом № 316-ФЗ внесены изменения в статью 22 Земельного кодекса и в статью 9, 10.1 Закона № 101-ФЗ. Исходя из пояснительной записки к проекту Закона № 316-ФЗ, смысл вносимых изменений сводился к решению проблемы невозможности конкуренции небольших крестьянских (фермерских) хозяйств с крупными сельскохозяйственными организациями при проведении аукционов. Изменения начали действовать с 01.01.2023 и ввели возможность предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, в аренду на срок до пяти лет гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности без проведения торгов. При этом вводится запрет на изменение целевого назначения земельного участка, переданного в аренду для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, а также запрет на передачу такого участка третьему лицу. Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по нему третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ введены ограничения на передачу арендованного земельного участка в субаренду, передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, а также передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Указанные ограничения введены для граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств, являющихся арендаторами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в публичной собственности и предоставленных для осуществления деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств. В силу изложенного, запрет на передачу прав и обязанностей арендатора действует в отношении договоров перенайма, заключенных с 01.01.2023 по договорам аренды земельных участков, которые были переданы гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, но не в отношении передачи прав и обязанностей арендатора по договорам, заключенным без торгов в связи с реализацией арендатором преимущественного права на его заключение на новый срок. Апелляционный суд также не принял во внимание доводы общества о том, что изменение положений Земельного кодекса и Закона № 101-ФЗ, в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, после заключения договора не влечет изменения условий заключенного договора, которые сохраняют силу. Исключение составляют случаи, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Закон № 316-ФЗ не содержит нормы на распространение его действия на отношения, возникшие из договоров, заключенных до вступления в силу указанного закона. Применительно к договору аренды от 30.07.2018 № 40 изменения законодательства, внесенные Законом № 316-ФЗ, не применимы, поскольку, учитывая положения статьи 422 Гражданского кодекса, условия заключенного договора, устанавливающие право арендатора передать свои права и обязанности третьему лицу, сохраняют свою силу и после 01.01.2023. Апелляционный суд пришел к неправомерному выводу о том, что предпринимателя можно автоматически отнести к главе крестьянского (фермерского) хозяйства. Суд не учел, что каждый глава крестьянского (фермерского) хозяйства является индивидуальным предпринимателем, но не каждый индивидуальный предприниматель является главой крестьянского (фермерского) хозяйства. Согласно статье 1 Закона № 74-ФЗ под крестьянским (фермерским) хозяйством понимает также объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Следовательно, не каждый индивидуальный предприниматель, даже осуществляющий деятельность в области сельского хозяйства, является главой крестьянского (фермерского) хозяйства или крестьянским (фермерским) хозяйством. В этой связи неправомерно применять положения действующего законодательства, касающиеся запрета уступки прав и обязанностей арендатора земельных участков, предоставленных для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, ко всем индивидуальным предпринимателям, арендующим земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в публичной собственности. Ссылка суда на изменения, внесенные приказом ФНС России от 09.01.2024, не имеет правового значения для определения правового статуса предпринимателя. Данный приказ устанавливает форму заявления о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, но не является нормативным правовым актом, который бы разграничивал такие понятия, как индивидуальный предприниматель и глава (крестьянского) фермерского хозяйства (статья 23 Гражданского кодекса).
Предприниматель в отзыве поддержала доводы кассационной жалобы общества, которую просило удовлетворить, отменив апелляционное постановление от 24.10.2024 и оставив в силе решение суда первой инстанции от 25.07.2024.
Управление Росреестра в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило оставить решение и постановление без изменения. В регистрирующий орган 16.01.2024 поступили заявления предпринимателя и общества о государственной регистрации соглашения от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 30.07.2018 № 40 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33. По состоянию на 29.01.2024 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33 зарегистрировано ограничение (обременение): аренда на основании договора от 30.07.2018 № 40. Поскольку земельный участок предоставлен гражданину – индивидуальному предпринимателю, установленные ограничения на него распространяются, несмотря на то, что в ЕГРИП отсутствуют сведения о том, что предприниматель является главой крестьянского (фермерского) хозяйства. В данном случае имеют значение именно виды экономической деятельности индивидуального предпринимателя, а именно: производственная и иная хозяйственная деятельность (производство, переработка, хранение, транспортировка и реализация сельскохозяйственной продукции), цель предоставления земельного участка и вид его разрешенного использования. Поскольку земельный участок изначально предоставлялся предпринимателю для сельскохозяйственного производства, то государственная регистрация соглашения об уступке от 09.01.2024 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33 невозможна, и допущенные предпринимателем и обществом нарушения носят неустранимый характер. Принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального Закона № 101-ФЗ при решении вопроса о предоставлении участка участникам таких правоотношений в собственность, аренду либо передаче такого участка иному пользователю. В ходе проведения правовой экспертизы выявлено, что права и обязанности по договору аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в публичной собственности, переданы обществу после вступления в силу с 01.01.2023 пункта 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ. Таким образом, соглашение об уступке от 09.01.2024, представленное для осуществления государственной регистрации прав, не соответствовало требованиям земельного законодательства. Общество не учитывает запрет на передачу другому лицу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в публичной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, установленный пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ. В этой связи у регистрирующего органа имелись правовые основания как для приостановления действий по регистрации, так для последующего отказа в государственной регистрации права на основании части 1 статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Суд округа не располагает сведениями о поступлении от иных лиц, участвующих в деле, отзывов на кассационную жалобу.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2025 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы откладывалось.
После отложения от общества поступили дополнения к кассационной жалобе, а от управления Росреестра – дополнения к отзыву на кассационную жалобу.
Судебное заседание на основании статьи 153.1 Кодекса проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края.
В судебном заседании представители общества и предпринимателя поддерживали доводы жалобы (с учетом дополнений), просили ее удовлетворить.
Представитель управления Росреестра возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве (с учетом дополнений).
Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав представителей общества, управления Росреестра и предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает апелляционное постановление подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции – оставлению в силе.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 03.09.2008 № 32 сроком на 10 лет на основании постановления главы администрации от 28.08.2008 № 721 по результатам проведения открытых по составу участников торгов. Торги признаны несостоявшимися, с предпринимателем заключен договор аренды как с единственным их участником.
По договору от 30.07.2018 № 40 администрация передала предпринимателю в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 389 828 кв. м с кадастровым номером 26:02:103003:33. Участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования город Ипатово, секция 30 контур 51. В преамбуле договора аренды отражено, что он заключен на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 11 статьи 39.8 Земельного кодекса. В пункте 3.1 договора указано, что земельный участок передан и находится в пользовании предпринимателя с 2008 года на основании договора аренды от 03.09.2008 № 32.
Между предпринимателем и обществом заключено соглашение от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 30.07.2018 № 40. По условиям соглашения предприниматель передает обществу права и обязанности арендатора по договору от 30.07.2018 № 40 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33.
Предприниматель и общество обратились в управление Росреестра с заявлением от 16.01.2024 о государственной регистрации соглашения от 09.01.2024. Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прав (уведомление от 29.01.2024 № КУВД-001/2024-1240750/3). В последующем управлением Росреестра принято решение об отказе государственной регистрации прав (уведомление 02.05.2024 № КУВД-001/2024-1240750/5). Регистрирующий орган в обоснование отказа указал, что по состоянию на 02.05.2024 в ЕГРИП содержатся сведения о предпринимателе (основной вид деятельности – 10.06 производство продуктов мукомольной и крупяной промышленности, крахмала и крахмалосодержащих продуктов). В связи со вступлением 01.01.2023 в силу Закона № 316-ФЗ переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности или субаренда земельного участка, находящегося в публичной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданами или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается. По кругу объектов указанные ограничения распространяются на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Любой вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного из земель сельскохозяйственного назначения для производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства, подпадает по действие указанных ограничений.
Общество, ссылаясь на незаконность решения управления Росреестра, оформленного уведомлением от 02.05.2024 № КУВД-001/2024-1240750/5 и нарушающего его права (интересы) как нового арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:103003:33, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).
Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решения, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя. При этом обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, действий (бездействия), возлагается на орган, который принял такое решение (части 4, 5 статьи 200 Кодекса).
В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» приведены следующие разъяснения. Рассмотрение дел по правилам главы 24 Кодекса осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда. Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении. Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 5 Кодекса). Независимо от доводов заявления суд выясняет имеющие значение для дела обстоятельства, в том числе: нарушены ли права, свободы и законные интересы заявителя; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с Законом № 74-ФЗ. Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя (пункты 1, 5 статьи 23 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными в подпункте 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Такой способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования. Такое право предоставлено арендаторам, надлежаще использующим земельные участки для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).
С 01.01.2023 вступили в силу положения Закона № 316-ФЗ, которыми внесены изменения (дополнения), в том числе, в статью 22 Земельного кодекса и Закон № 101-ФЗ, обусловленные особенностями предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, исходил из того, что ограничения, с 01.01.2023 введенные Законом № 316-ФЗ, не распространяются на спорные правоотношения в связи с тем, что предприниматель (первоначальный арендатор земельного участка) не являлся (и не является) главой крестьянского (фермерского) хозяйства. Позиция управления Росреестра о том, что предоставление публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения гражданину – индивидуальному предпринимателю для цели сельскохозяйственного производства влечет применения ограничений, введенных Законом № 316-ФЗ, признана ошибочной. Суд также учел, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:103003:33 никогда не предоставлялся предпринимателю в аренду для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, что следует из материалов дела.
Суд апелляционной интенции, отменяя решение и отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, пришел к обратным выводам. Апелляционный суд при разрешении спора признал, что к спору подлежат применению положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 9 Закона № 101-ФЗ. Поскольку земельный участок изначально предоставлялся предпринимателю для сельскохозяйственного производства, то государственная регистрация соглашения об уступке от 09.01.2024 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:103003:33, находящегося в публичной собственности, невозможна. Данные выводы апелляционного суда признаются судом округа ошибочными, не соответствующими закону и противоречащими материалам дела.
С 01.01.2023 вступили в силу положения Закона № 316-ФЗ, которым Закон № 101-ФЗ дополнен статьей 10.1, определяющей особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Также внесены изменения в пункты 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса, а статья 9 Закона № 101-ФЗ дополнена пунктом 9. В соответствии с внесенными изменениями граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства могут без проведения торгов получить для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства в аренду на срок до пяти лет находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Согласно пояснительной записке к проекту данного закона положения, предусматривавшие возможность предоставления крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, из Закона № 74-ФЗ исключены. Основной целью изменений является создание льготных условий при предоставлении гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом законопроектом предусматривается запрет на изменение целевого назначения земельного участка, переданного в аренду гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Кроме того, законопроектом предусматривается запрет на передачу такого земельного участка третьему лицу, который обеспечит использование получаемых в упрощенном порядке земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения непосредственно для осуществления сельскохозяйственного производства, а также будет способствовать достижению цели поддержки граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств как субъектов малых форм хозяйствования. Установление такого запрета также позволит избежать случаев злоупотребления правом, которые могут быть выражены в использовании земельного участка в целях получения дохода от его передачи третьим лицам, а не использования его по целевому назначению для ведения сельскохозяйственного производства. Предлагаемые изменения упростят доступ граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств к земельным ресурсам, а также позволят решить проблему, связанную с невозможностью конкуренции крестьянских (фермерских) хозяйств, представляющих собой преимущественно семейные хозяйства, с крупными сельскохозяйственными организациями в рамках существующих процедур предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Таким образом, правовое регулирование, введенное Законом № 316-ФЗ, предусматривает новое основание предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (в заявительном порядке без проведения публичных процедур). Одновременно этим же законом в Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ введены ограничения по распоряжению такими земельными участками, соответствующие новому порядку их предоставления.
Также Федеральным законом от 08.08.2024 № 319-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс, статьи 10 и 10.1 Закона № 101-ФЗ, которые направлены на устранение противоречий отдельных положений земельного законодательства о предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности, без торгов. В частности, из наименования и содержания статьи 39.18 Земельного кодекса, устанавливающей особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключено упоминание о гражданах и крестьянских (фермерских) хозяйствах как о субъектах предоставления таких земельных участков.
В силу изложенного, законодатель изменил ранее существовавший порядок предоставления гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, для осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами их деятельности. Изменения направлены на упрощение доступа к сельскохозяйственным землям крестьянских (фермерских) хозяйств, являющихся преимущественно небольшими (семейными) хозяйствами, не способными конкурировать с крупными сельскохозяйственными организациями в рамках ранее действовавших процедур предоставления земельных участков. Установлен льготный порядок такого предоставления (заявительный, не предусматривающий соблюдение публичных процедур), при этом одновременно введен ряд ограничений, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности. В частности, определен предельный срок предоставления в аренду таких земельных участков (до 5 лет). Установлены также запреты: на изменение целевого назначения земельных участков, полученных в упрощенном порядке для осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами их деятельности (цель – рационально использовать сельскохозяйственные земли); на передачу таких участков третьим лицам (цель – исключить получение доходов от деятельности, не связанной с сельскохозяйственным производством).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33 был предоставлен предпринимателю на основании договора аренды от 03.09.2008 № 32 по результатам открытых торгов сроком на 10 лет. Торги, которые не были ограничены таким субъектным составом участников как физические лица и крестьянские (фермерские) хозяйства, признаны несостоявшимися, с предпринимателем заключен договор как с единственным их участником. Договор от 30.07.2018 № 40 заключен с предпринимателем без торгов в связи с реализацией им преимущественного права на заключение договора на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Участок с кадастровым номером 26:02:103003:33 никогда не предоставлялся предпринимателю в аренду как гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для деятельности такого хозяйства. Какие-либо иные ограничения для передачи предпринимателем (арендатором) прав и обязанностей по договору от 30.07.2018 № 40, предусмотренные положениями земельного законодательства, судом также не установлены. В условиях отсутствия запрета передачи обществу прав и обязанностей арендатора по договору от 30.07.2018 № 40, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для признания решения управления Росреестра, оспариваемого обществом, незаконным, обязав регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию в ЕГРН соглашения о перенайме от 09.01.2024.
Основаниями для отмены решения, постановления судов первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).
Суд апелляционный инстанции при разрешении спора неправильно истолковал положения статьи 23 Гражданского кодекса, Закона № 74-ФЗ и Закона № 316-ФЗ, которым внесены изменения (дополнения) в статью 22 Земельного кодекса и Закон № 101-ФЗ, что привело к принятию незаконного и необоснованного судебного акта. Поэтому обжалуемое обществом апелляционное постановление от 24.10.2024 следует отменить.
Вывод суда первой инстанции о том, что изменения в статью 22 Земельного кодекса и Закон № 101-ФЗ, внесенные Законом № 316-ФЗ, не распространяются на спорные правоотношения, возникшие из договора аренды от 30.07.2018 № 40 и соглашения о перенайме от 09.01.2024, основан на правильном применении норм материального права. Данный вывод соответствует также установленным при разрешении спора фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам. Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено. Поэтому решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.07.2024 подлежит оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 по делу № А63-2781/2024 отменить.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.07.2024 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Е. Епифанов
Судьи М.Н. Малыхина
А.И. Мещерин