АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Краснознаменная, д. 56, <...>
http: //www.Orenburg.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. ОренбургДело № А47-20386/2024
28 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2025 года
В полном объеме решение изготовлено 28 августа 2025 года
Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Атасян А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Оренбург (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора:
Федерального казенного учреждения «Центр по обеспечению деятельности казначейства России»
об обязании заключить договор аренды земельного участка № 1727- ФЗ от 03.07.2023
При участии в судебном заседании:
от истца: ФИО2- представитель по доверенности от 19.02.2024 г., паспорт,
от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 14.01.2025 г., паспорт;
от третьего лица: ФИО4 – представитель по доверенности от 28.12.2024 г., паспорт (участвует в режиме онлайн).
Иск заявлен об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 заключить договор аренды земельного участка № 1727-ФЗ от 03.07.2023.
Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 03.09.2023 года исковое заявление принято к производству.
24.10.2024 Ленинским районным судом г. Оренбурга вынесено определение о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Оренбургской области.
Определением от 23.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечено: Федеральное казенное учреждение «Центр по обеспечению деятельности казначейства России».
Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области об обязании заключить договор аренды части земельного участка площадью 2201 кв.м. с кадастровым номером 56:33:1301009:63, согласно межевому плану на следующих условиях: определить, что в соответствии с частью 4 статьи 445 ГК РФ датой заключения договора является дата вступления в законную силу решения суда по настоящему делу: срок действия договора составляет 49 лет с 03.07.2023 по 02.07.2072 г.
Определением от 21.07.2025 встречный иск оставлен без движения до 13.08.2025.
До начала судебного заседания от ответчика поступило заявление об оставлении встречного иска без рассмотрения, что рассмотрено судом как заявление о возврате встречного иска с учетом устных пояснений представителя ответчика, данных в судебном заседании.
О возврате встречного иска вынесено отдельное определение.
В судебном заседании от ответчика поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы. Проведение экспертизы просит поручить обществу с ограниченной ответственностью «Архград».
Перед экспертом поставить следующий вопрос:
Определить площадь земельного участка, занимаемого и необходимого для обслуживания помещений с кадастровыми номерами:
56:33:1301009:210, площадью 134,3 кв.м., этаж 1
56:33:1301009:211, площадью 248,7 кв.м., этаж 1
56:33:1301009:167, площадью 659,8 кв.м., этаж 2
Указанные помещения расположены в здании по адресу: <...>. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 56:33:1301009:63, площадью 5100,16 кв.м. с видом разрешенного использования: размещение административного здания.
Представитель истца возражает относительно назначения судебной экспертизы.
Представитель третьего лица рассмотрение вопроса о назначении судебной экспертизы оставляет на усмотрение суда, пояснив, что согласие на раздел земельного участка ФКУ «Центр по обеспечению деятельности Казначейства» как арендатор земельного участка не давало в связи с отсутствием надлежащего обращения.
Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Вопрос о необходимости проведения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего спор по существу, назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.
Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.
Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении экспертизы.
С учетом обстоятельств настоящего спора, доводов и возражений сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку спор возможно рассмотреть по имеющимся в деле доказательствам.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик в отзыве на исковое заявление считает, что истцом при заключении договора со множественностью лиц на стороне арендатора не определена площадь земельного участка, необходимая ФИО1 при использовании помещений с кадастровыми номерами 56:33:1301009:210, площадью 134,3 кв.м., этаж 1 56:33:1301009:211, площадью 248,7 кв.м., этаж 1 56:33:1301009:167, площадью 659,8 кв.м., этаж 2, расположенными в здании по адресу: <...>.
По мнению ответчика, земельный участок с кадастровым номером 56:33:1301009:63 является делимым, это следует из схемы, подготовленной кадастровыми инженерами. Поскольку истцом не представлено доказательств неделимости земельного участка, основания для применения положений ст. 39.20 ЗК РФ отсутствуют. Расчет арендной платы необходимо производить из площади фактически занятого и используемого правообладателями земельного участка.
Третьим лицом в отзыве на исковое заявление пояснено, что ему на праве оперативного управления принадлежит нежилое помещение общей площадью 243,5 кв.м. с кадастровым номером 56:33:1301009:169, расположенное по адресу: Оренбургская область, Тюльганский район, пос. Тюльган, ул. М. Горького, д. 6, помещение № 1 (дата и номер государственной регистрации права от 05.10.2020 № 56:33:1301009:169-56/120/2020-1). Объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:33:1301009:63, площадью 5100,16 кв.м., месторасположением: <...>, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации (дата и номер государственной регистрации права от 27.04.2023 № 56:33:1301009:63-56/120/2023-1). В целях оплаты за пользование земельным участком между ФКУ «ЦОКР» и истцом заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2023 № 1727-ФЗ со множественностью лиц на стороне арендатора со сроком действия с 03.07.2023 по 02.07.2072 (КАД 27.02.2025).
Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено следующее, Российской Федерации принадлежит на праве собственности (56:33:1301009:63-56/120/2023-1 от 27.04.2023) земельный участок с кадастровым номером 56:33:1301009:63, площадью 5100,16 кв.м., местоположением: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного здания, что установлено из выписки из единого государственного реестра недвижимости от 21.05.2024 № КУВИ-001/2024-137408791 (л.д. 12-16).
На данном земельном участке с кадастровым номером 56:33:1301009:63 расположены объекты недвижимого имущества:
-нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 56:33:1301009:169, назначение: нежилое, общая площадь 243,5 кв.м., этаж №1, адрес (местонахождение) объекта: <...> находящееся в оперативном управлении в Федерального казенного учреждения «Центр по обеспечению деятельности казначейства России» (за № 56:33:1301009:169-56/120/2020-1 от 05.10.2020 (л.д. 17-18);
-нежилое помещение с кадастровым номером 56:33:1301009:210, назначение: нежилое, общая площадь 134,3 кв.м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, принадлежащее на праве собственности ФИО1 (за № 56:33:1301009:210-56/020/2017-2 от 15.11.2017 (л.д. 19-21);
- нежилое помещение с кадастровым номером 56:33:1301009:211, назначение: нежилое, общая площадь 248,7 кв.м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, принадлежащее на праве собственности ФИО1 (за № 56-56/020/152/2016-270/1 от 25.10.2016 (л.д. 22-25);
-нежилое помещение № 3 с кадастровым номером 56:33:1301009:167, назначение: нежилое, общая площадь 659,8 кв.м., этаж № 2, адрес (местонахождение) объекта: <...>, принадлежащее на праве собственности ФИО1 (за № 56:33:1301009:167-56/020/2018-2 от 10.09.2018 (л.д. 26-27).
Истцом в адрес ответчика и третьего лица был направлен для подписания договор аренды земельного участка № 1727-ФЗ со множественностью лиц на стороне арендатора от 03.07.2023 года с расчетом арендной платы. В адрес ответчика письмом № 56-СК-03/4467 от 03.07.2023 (л.д. 36). Третье лицо договор подписало.
Ответчиком до настоящего момента подписанный экземпляр договора аренды либо протокол разногласий в адрес истца не поступал, договор не заключен в соответствии с требованиями действующего земельного и гражданского законодательства.
Ответчик продолжает использовать спорный земельный участок без оформления в установленном порядке прав на землю, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно положениям статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрены настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Договор аренды может быть заключен со множественностью лиц как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора. Такие договоры имеют свои особенности, вытекающие из природы договора, объекта аренды и субъектного состава.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 названной статьи).
В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Согласно пункту 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).
При этом заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.
Соответственно, при возникновении права собственности на помещение с данным лицом заключается соглашение о вступлении в действующий договор аренды, заключенный с первоначальным арендатором. Заключение такого соглашения для собственника является обязательным.
Таким образом, в настоящем случае множественность лиц возникает в силу закона, поскольку это связано с особым объектом аренды и субъектным составом участников правоотношения.
Поскольку судом установлено, что на участке расположено здание, помещения в котором принадлежат разным правообладателям, а из материалов дела следует, что ранее между Федеральным казенным учреждением «Центр по обеспечению деятельности казначейства России» заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 03.07.2023 № 1227-ФЗ, суд, приняв во внимание уклонение ответчика от подписания соглашения, пришел к выводу о наличии у территориального управления права требования обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 заключить с территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:33:1301009:63 на условиях, изложенных в договоре аренды земельного участка № 1727-ФЗ со множественностью лиц на стороне арендатора от 03.07.2023.
Довод ответчика о том, что истцом неверно определена площадь земельного участка с кадастровым номером 56:33:1301009:63, участвующая в расчете арендной платы для ФИО1, в связи с тем обстоятельством, что правообладатели помещений не пользуются всем земельным участком, подлежит отклонению в силу следующего.
С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).
В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
В пункте 11 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за находящиеся в собственности Российской Федерации" предусмотрено, что в случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество.
Из системного толкования указанных норм следует, что в отсутствие соглашения об ином все арендаторы обязаны нести расходы по оплате пользования земельным участком, являющегося предметом договора, сформированном и стоящем на кадастровом учете пропорционально доле в праве собственности на эти здания (площади принадлежащих им помещений в здании).
Указанные положения распространяются не только на отношения арендодателя и ФИО1 как соарендатора по договору аренды, но и на остальных собственников (правообладателй) объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.
Учитывая, что спорный земельный участок как на момент направления договора аренды ФИО1, так и на момент рассмотрения настоящего спора по существу не разделен в установленном законом (ЗК РФ) порядке, при этом согласие арендатора земельного участка ФКУ «Центр по обеспечению деятельности казначейства» на иной порядок определения размера арендной платы отсутствует, правовых оснований для признания довода ответчика обоснованным и изменении порядка внесения арендных платежей за пользование спорным земельным участком у суда не имеется.
Исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Истец на основании подпункта 1 пункта 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты госпошлины освобожден, соответственно государственная пошлина, подлежащая уплате по делу в сумме 15 000 руб. в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
1.Исковые требования удовлетворить.
2.Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 заключить договор аренды земельного участка № 1727-ФЗ от 03.07.2023.
3.Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 15 000 руб. государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.
Судья А.В. Калашникова