Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

14 декабря 2023 года Дело №А41-51229/23

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>).

к обществу с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.12.2003, юридический адрес: 129327, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Бабушкинский, ул. Енисейская, д. 19, кв. 75; доп. адрес: 123056, <...>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.06.2020 № 21172-Z за период с 01.01.2022 по 31.03.2023 в размере 6276269,31 рублей, пени по состоянию на 31.03.2023 в размере 516016,67 рублей и по до момента фактического исполнения обязательства

при участии в заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.06.2020 № 21172-Z за период с 01.01.2022 по 31.03.2023 в размере 6276269,31 рублей, пени по состоянию на 31.03.2023 в размере 516016,67 рублей и по до момента фактического исполнения обязательства.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 02.06.2020 № 21172-Z (далее – Договор).

Согласно Договору, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 74070 кв.м., с кадастровым номером 50:20:0041719:68, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Аксинский, <...>. Срок аренды установлен сторонами в п. 2.1. договора на 30 лет.

Размер арендной платы определяется в соответствии с Приложением № 1 к Договору.

Согласно п. 3.3. Договора аренды, арендная плата вносится ежеквартально в полном объёме в размере, установленном в Приложении № 1 к Договору, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала путем внесения денежных средств безналичным порядком, с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа.

За нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно позиции истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.03.2023 в размере 6276269,31 руб.

Также ответчику начислены пени по состоянию на 31.03.2023 в размере 516016,67 рублей.

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что подтверждается претензией от 13.04.2023 № 15исх-8581.

Направление претензии подтверждается списком внутренних почтовых отправлений с отметкой «Почты России».

Отношения сторон по настоящему делу регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Указанные требования закона и договорного обязательства ответчиком надлежащим образом не исполнены.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленному статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Из материалов дела следует, что ответчик является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- главный дом усадьбы «Иславское» (памятник истории и культуры), 1-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 658, 3 кв.м., адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, с. Иславское, Усадебный комплекс Иславское, д. 117, свидетельство о государственной регистрации права от 23.05.2011;

- хозяйственная постройка - оранжерея (памятник истории и культуры), 1 - этажный, общая площадь 282, 5 кв.м., адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, с. Иславское, Усадебный комплекс Иславское, д.117.

Указанные строения расположены на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041719:68, категории земель: «земли особо охраняемых территорий и объектов», вид разрешенного использования: «для обслуживания памятника истории и культуры усадьбы Иславское».

Территория объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Спаса Нерукотворного образа» и объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба "Иславское"», расположенных в с. Иславское, утверждена постановлением Главы администрации Московской области от 05.11.1991 г. №2.

В соответствии с пунктом 6 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации земли, занятые объектами культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается и запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 33 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя согласование в случаях и порядке, установленных названным Законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления об отводе земель и изменении их правового режима.

Таким образом, статус земельного участка определен в силу закона и дополнительную фиксацию своего назначения не требует.

При этом в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Таким образом, правовым основанием применения принципа № 7 является наличие двух условий: 1) земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ); 2) на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание, сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

В соответствии с пп. 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте земельные участки занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями заповедниками.

В статье 5 Федерального закона от 25.06.2020 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках истории) определено, что земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 48 Закона о памятниках истории объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом (пункт 1). Собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия (пункт 3). При государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия (пункт 4).

Такой земельный участок, можно использовать только для выполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия.

Иное бы означало возможность использования земельного участка в иных целях, как административно-хозяйственной так и коммерческой деятельности, выпадающим из правового режима, регулируемого земельным законодательством Российской Федерации и Закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно положениям статей 3, 33, 34 Закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства, искусства, эстетики, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох, подлинными источниками информации о развитии культуры.

Согласно статье 5 названного Закона земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Из вышеуказанных норм права следует, что земельные участки, расположенные в пределах территории памятника культуры - объекта исторического и культурного наследия, используются только для проведения работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий.

Руководствуясь положениями подпункта 4 пункта 2 статьи 94, подпункта 1 пункта 1 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок под объектом культурного наследия регионального значения относится к землям историко-культурного назначения, имеющим статус особо охраняемых территорий, что истцом не оспаривается

В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов.

Следовательно, арендная плата по данному договору аренды является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что земельный участок в силу закона ограничен в обороте.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041719:68 по Договору аренды от 02.06.2020 № 21172-Z относится к ограниченным в обороте, в связи с чем, арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, предназначенных для использования в сходных целях.

Пункт 2 Решения Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области № 7/10 от 05.11.2019 «О земельном налоге на территории Одинцовского городского округа Московской области» устанавливает налоговую ставку по земельному налогу в отношении прочих земельных участков в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в 2022 составляла 104438,70 руб., а с 2023 - 1978409,70 руб.

Соответственно размер арендной платы в 2022 году составлял 1566,59 руб. а в 2023 году составляет 29676,14 руб.

Судом произведен перерасчет задолженности по арендной плате за период с 1-го квартала 2022 года по 1-й квартал 2023 года, с учетом частичных оплат, который составил в размере 6 185 руб. 57 коп.

Размер пени за период с 01.01.2022 по 31.03.2023, с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторам» и переплаты по пени на начало периода, составит 40 руб. 48 коп.

Ответчиком в материалы дела представлены чек-ордера от 02.12.2023 № 30 и № 31, подтверждающие внесение арендной платы в размере 30 466 руб. 17 коп. и пени в размере 9 627 руб. 31 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых оснований для их удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская