АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
420066, <...>, тел. <***>
http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Ф06-4236/2025
г. Казань Дело № А72-973/2024
21 июля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2025 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сабирова М.М.,
судей Желаевой М.З., Савкиной М.А.,
при участии представителя:
от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Победа» - ФИО1 (доверенность от 15.07.2025),
в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Победа», Ульяновская область, г. Димитровград (ОГРН <***>, ИНН <***>),
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25.12.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2025
по делу № А72-973/2024
по исковому заявлению областного государственного казённого учреждения «Центр управления недвижимым имуществом Ульяновской области», г. Ульяновск (ОГРН <***>, ИНН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Победа» об обязании устранить недостатки,
с участием в деле в качестве третьих лиц администрации города Димитровграда Ульяновской области, Министерства жилищно-коммунального хозяйства и строительства Ульяновской области, общества с ограниченной ответственностью «УК Димитровград»,
УСТАНОВИЛ:
областное государственное казённое учреждение «Центр управления недвижимым имуществом Ульяновской области» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Победа» (далее – Компания) об обязании в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу устранить выявленные строительно-монтажные недостатки многоквартирного жилого дома (далее – МКД) по адресу: <...>:
1. загерметизировать в соответствии с пунктом 10.6.5 ГОСТ 23166-2021 места примыкания отливов к раме и стеновому проёму. Объём 49 оконных блоков;
2. утеплить и заштукатурить в соответствии с проектной документацией (лист 1 раздела 27/02-2015-АРк) стены помещения теплового узла. Площадь утепления – 24,6 кв.м., площадь оштукатуривания – 24,6 кв.м.;
3. выполнить ремонт отмостки по периметру здания;
4. выполнить ремонт примыканий кровельной мембраны к фановым стоякам системы канализации. Количество стояков – 9 шт.;
5. выполнить ограждения на кровле в соответствии с проектной документацией (лист 12 раздела 27/05-2015-АРк);
6. выполнить гидроизоляцию балконных плит – S=67 кв.м.;
7. установить оконные блоки в соответствии с ГОСТ 23166-1999 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия»;
8. выполнить мероприятия по обеспечению доступа инвалидов по проекту 27/02-2015-ОДИ;
9. выполнить монтаж розеток и подрозетников в соответствии с СП 31-110-2003;
10. смонтировать в соответствии с проектной документацией (лист 2 раздела 27/02-2015-ВК) поливочные краны O 19 мм в специальных нишах – 2 шт.;
11. смонтировать в соответствии с проектной документацией (лист 2 раздела 27/02-2015-ВК) для первичного пожаротушения в каждой квартире краны ф 20 мм., оборудованного шлангом O 19 мм длиной 15 см с распылителем. Количество - 21 комплект;
12. заизолировать в соответствии с проектной документацией (лист 2 раздела 27/02- 2015-ВК) трубопроводы системы ГВС, проложенные под потолком 3-го изоляцией «Энергофлекс» 13 мм. L=37,2 м.п.;
13. выполнить монтаж трубопроводов системы канализации в подвале в соответствии с пунктом 5.10 СП 40-107-2003;
14. установить в соответствии с проектной документацией (лист 2 раздела 27/02- 2015-ВК) на стояках системы К 1 под перекрытием каждого этажа противопожарные муфты «Огракс-ПМ-36 шт.;
15. выполнить устройство приямка с установкой насоса в соответствии с проектной документацией (лист 527/02-2015-ВК) в тепловом пункте;
16. установить на кровле водосточные воронки – 2 шт. С целью обеспечения нормативного воздухообмена в квартирах и устранения возможности проникновения в жилые помещения холодного наружного воздуха через вентиляционные каналы (обратная тяга):
- установить воздушные приточные каналы в ограждающие конструкции с площадью сечения, достаточной для инфильтрации воздуха согласно расчётам воздухообмена в помещениях здания, имеющихся в проектной документации по данному объекту;
- предусмотреть устройство переточных решёток в нижней части санузлов или щель между дверью и полом не менее 2 см;
17. выполнить мероприятия по защите от попадания атмосферных осадков в вентшахтах:
- установить оцинкованные воздуховоды в вентшахтах;
- выполнить утепление и герметизацию воздуховодов в вентшахтах.
Также Учреждение просило взыскать расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере 100000 руб.
Исковое заявление мотивировано выявлением Учреждением недостатков в МКД, наличием у Учреждения полномочий представителя собственником помещений в специализированном фонде, выявлением недостатков в общем имуществе МКД, необходимостью устранения выявленных недостатков за счёт Компании, являющейся управляющей организацией МКД.
Компания в возражениях на исковое заявление просила отказать в его удовлетворении, поскольку материалами дела не подтверждается наличие вины Компании в несоответствии МКД проектной документации, перечисленные Учреждением недостатки являются строительными, возникшими не по причине ненадлежащей эксплуатации, а по причине несоответствия строительных конструкций проектной документации. Экспертное заключение составлено без участия Компании, экспертами не изучен вопрос о причине возникновения указанных недостатков, не дано заключение об их возникновении по вине ненадлежащего обслуживания/содержания МКД Компанией. Требования по оплате строительно-технической экспертизы, проведённой в отсутствии представителя Компании, являются необоснованными. Компания является ненадлежащим ответчиком по делу.
Определением от 09.09.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Димитровграда, Министерство жилищно-коммунального хозяйства и строительства Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью «УК Димитровград».
До принятия решения по существу Учреждением уточнены исковые требования в части перечня недостатков, согласно которым Учреждение просило обязать Компанию в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить следующие выявленные строительно-монтажные недостатки МКД, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Свердлова 17А:
1.1. загерметизировать в соответствии с пунктом 10.6.5 ГОСТ 23166-2021 места примыкания отливов к рамам оконных блоков к стеновому проёму в окнах квартир № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД.
1.2. утеплить и заштукатурить в соответствии с проектной документацией (лист 1 раздела 27/02-2015-АРк) стены помещения теплового узла МКД площадью 24,6 кв.м.;
1.3. выполнить ремонт отмостки, заделать трещины по периметру здания МКД;
1.4. выполнить ремонт примыканий кровельной мембраны к 9 фановым стоякам системы канализации МКД;
1.5. выполнить ограждения на кровле МКД в соответствии с проектной документацией (лист 12 раздела 27/02-2015-АРк);
1.6. выполнить в соответствии с проектной документацией гидроизоляцию балконных плит в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД;
1.7. провести работы по установке оконных блоков в соответствии с ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия» в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД: пропенить монтажной меной монтажный шов между стеной и откосным модулем с оборудованием пароизоляционной лентой;
1.8. выполнить мероприятия по обеспечению доступа инвалидов в МКД по проекту 27/02-2015-ОДИ;
1.9. в соответствии с проектной документацией (лист 2 раздела 27/02-2015-ВК) по периметру здания МКД для полива зелёных насаждений установить поливочные краны ф15мм в специальных нишах;
1.10. в соответствии с проектной документацией (лист 2 раздела 27/02-2015-ВК) трубопроводы системы ГВС, проложенные под потолком 3-го этажа МКД, заизолировать изоляцией «Энергофлекс» 13мм. L=37,2 м.п.;
1.11. в подвале МКД выполнить монтаж трубопроводов в соответствии с пунктом 5.10 СП 40-107-2003 (фактически закреплены вязальной проволокой);
1.12. установить в соответствии с проектной документацией на стояках системы К-1 под перекрытием каждого этажа МКД противопожарные муфты «Огракс-ПМ» - 36 шт.;
1.13. в соответствии с проектной документацией (лист 5 раздела 27/02-2015-ВК) в тепловом пункте МКД в приямке установить ручной насос, оборудовать приямок и трубопроводы канализации;
1.14. установить на кровле МКД водосточные воронки 2 шт.;
1.15. в соответствии с проектной документацией в целях обеспечения нормативного воздухообмена в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД в оконных блоках установить воздушные приточные клапаны в ограждающие конструкции с площадью сечения, достаточной для инфильтрации воздуха согласно расчётам воздухообмена в помещениях здания, имеющихся в проектной документации по данному многоквартирному дому;
1.16. оборудовать устройство переточных решёток в нижней части санузлов или щель между дверью и полом не менее 2 см в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД;
1.17. выполнить мероприятия по защите от попадания осадков в вентшахты МКД:
- нарастить оцинкованные воздуховоды в вентшахтах;
- выполнить утепление и герметизацию проходок воздуховодов в вентшахтах.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.12.2024 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Компанию в течение 45-ти дней с момента вступления решения в законную силу, выполнить в МКД по адресу: <...> следующие работы:
1.1. загерметизировать в соответствии с п. 10.6.5 ГОСТ 23166-2021 места примыкания отливов к рамам оконных блоков к стеновому проему в окнах квартир № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД;
1.2. утеплить и заштукатурить в соответствии с проектной документацией (лист 1 раздела 27/02-2015-АРк) стены помещения теплового узла МКД площадью 24,6 кв.м.;
1.3. выполнить ремонт отмостки по периметру здания МКД;
1.4. выполнить ремонт примыканий кровельной мембраны к фановым стоякам системы канализации МКД (количество стояков – 9 шт.);
1.5. выполнить ограждения на кровле МКД в соответствии с проектной документацией (лист 12 раздела 27/02-2015-АРк);
1.6. выполнить в соответствии с проектной документацией гидроизоляцию балконных плит в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД;
1.7. провести работы по установке оконных блоков в соответствии с ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия» в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД, а именно: пропенить монтажной пеной монтажный шов между стеной и откосным модулем с оборудованием пароизоляционной лентой;
1.8. выполнить мероприятия по обеспечению доступа инвалидов в МКД по проекту 27/02-2015-ОДИ;
1.9. в подвале МКД выполнить монтаж трубопроводов в соответствии с пунктом 5.10 СП 40-107-2003;
1.10. установить в соответствии с проектной документацией на стояках системы К-1 под перекрытием каждого этажа МКД противопожарные муфты «Огракс-ПМ» в количестве 36 шт.;
1.11. в соответствии с проектной документацией (лист 5 раздела 27/02-2015-ВК) в тепловом пункте МКД в приямке установить ручной насос, оборудовать приямок и трубопроводы канализации;
1.12. в соответствии с проектной документацией в целях обеспечения нормативного воздухообмена в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД в оконных блоках установить воздушные приточные клапаны в ограждающие конструкции с площадью сечения, достаточной для инфильтрации воздуха согласно расчётам воздухообмена в помещениях здания, имеющихся в проектной документации по данному многоквартирному дому;
1.13. выполнить мероприятия по защите от попадания осадков в вентшахиты МКД, а именно: нарастить оцинкованные воздуховоды в вентшахтах; выполнить утепление и герметизацию проходок воздуховодов в вентшахтах;
В остальной части в иске отказано. С Компании в пользу Учреждения взысканы расходы по оплате экспертного заключения в размере 100000 руб.
Решение суда первой инстанции мотивировано подтверждением материалами дела наличия недостатков выполненных застройщиком работ в МКД, ликвидацией застройщика, отнесением МКД к ведению Компании как управляющей организации, выявлением недостатков в общем имуществе МКД, необоснованным отнесения к обязанностям Компании части предъявленных Учреждением работ, наличием у Компании обязанности по устранению недостатков выполненных работ, отнесением расходов по проведению экспертизы к судебным расходам.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2025 решение суда первой инстанции от 25.12.2024 оставлено без изменения.
Апелляционный суд указал на правомерность выводов суда первой инстанции.
Не согласившись с выводами судебных инстанций, Компания обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просила состоявшиеся судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объёме
Судебными инстанциями, по мнению заявителя кассационной жалобы, не учтено, что перечисленные в экспертном заключении недостатки МКД возникли не по вине ненадлежащего содержания общего имущества, обязанность по которому возложена на Компанию, необоснованно не принято во внимание решение суда общей юрисдикции, предъявленные недостатки являются строительными и допущены застройщиком, спорные недостатки подлежат устранению в рамках капитального ремонта и не могут быть выполнены за счёт средств Компании.
В соответствии с положениями статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствии представителей Учреждения и третьих лиц, извещённых надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии со статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет законность обжалованных по делу судебных актов, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
В судебном заседании представитель Компании поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе. Указала, что устранение недостатков неправомерно вменено в обязанность Компании, у Учреждения после приёмки дома имелось достаточное время для предъявления требований по недостаткам застройщику, судами не принято во внимание недобросовестное поведение Учреждения, при участии в конкурсе Компания не обладала сведениями о наличии недостатков, неправомерно установлена обязанность по устранению недостатков в отношении имущества, не относящемуся к обществу имуществу МКД.
Проверив законность обжалованных по делу судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы Компании, заслушав представителя Компании, судебная коллегия суда округа находит поданную по делу кассационную жалобу подлежащей частичному удовлетворению.
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается следующее.
В собственности Ульяновской области находятся жилые помещения (квартиры) № № 2, 3, 5, 6, 12, 13, 17, 18, 19, 20, расположенные в МКД по адресу: <...>.
Данные жилые помещения предоставлены детям-сиротам по договорам найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и переданы в оперативное управление Учреждения, которое осуществляет полномочия представителя собственника жилых помещений специального жилищного фонда Ульяновской области для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Застройщиком указанного многоквартирного дома являлось общество с ограниченной ответственностью «Техно-Поволжье-Д».
01.11.2017 Администрацией города Димитровграда застройщику было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию возведённого МКД.
После ввода дома в эксплуатацию он был передан под управление общества с ограниченной ответственностью «УК Димитровград», которое выполняло функции управляющей компании в отношении данного дома в период с 15.02.2018 по 30.06.2021.
На основании протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 21.12.2021 между областным государственным казённым учреждением «Ульяновскоблстройзаказчик» и Компанией 16.03.2022 был заключен договор № У-31/22, в соответствии с которым управление общим имуществом МКД №17А по ул. Свердлова в г. Димитровграде перешло к Компании.
29.12.2021 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись об исключении из реестра общества с ограниченной ответственностью «Техно-Поволжье-Д» (застройщик), как недействующего юридического лица.
В ходе эксплуатации дома были выявлены недостатки и дефекты, что послужило основанием для обращения Учреждения к экспертной организации - обществу с ограниченной ответственностью «Винс-Поволжье» за проведением строительно-технической экспертизы объекта (ИКД, расположенного по адресу: <...>).
ООО «Винс-Повольжье» в 2023 году проведено обследование МКД, по результатам которого экспертное учреждение составило заключение о наличии строительно-технических недостатков объекта.
В Приложении № 5 к данному экспертному заключению специалистами экспертной организации были перечислены выявленные недостатки:
1. элементы строительных конструкций:
1.1. в соответствии с пунктом 10.6.5 ГОСТ 23166-2021 «Места примыкания отлива к раме и стеновому проему должны быть герметизированы атмосферостойкими материалами или специальными уплотнителями в соответствии с требованиями ГОСТ 30971». Фактически герметизация отсутствует. Также частично имеются отливы, имеющие свес менее 20 мм от стены. Отливы выполнены без капельников.
1.2. в соответствии с проектной документацией стены помещения теплового узла должны быть заизолированы утеплителем толщиной 60 мм и оштукатурены по металлической сетке, а фактически стены помещения не утеплены и не оштукатурены.
1.3. частично на отмостке имеются трещины до 3 мм, что приводит к попаданию влаги на цоколь и замоканию фундамента и стен подвала.
1.4. на кровле примыкание мембраны к фановым стоякам системы канализации выполнено не герметично, что приводит к намоканию потолка в квартирах 3-го этажа.
1.5. в соответствии с проектной документацией на кровле выполнено металлическое ограждение, фактически ограждение на парапетах отсутствует (высота парапета 900 мм).
1.6. в связи с отсутствием гидроизоляции балконных плит происходит намокание пола в квартирах.
1.7. при установке оконных блоков допущен монтажный брак: - установлена некачественная оконная фурнитура; - частично отсутствует монтажная пена между стеной и откосным модулем и в монтажном шве; - в монтажном шве отсутствует пароизоляционная лента.
1.8. не выполнены мероприятия по обеспечению доступа инвалидов.
1.9. в соответствии с проектной документацией высота подвала предусмотрена до 1800 мм, а фактически она составляет - от 1976мм до 2000 мм.
1.10. в соответствии с проектной документацией наружные стены подвала утеплены плитами из экструдированного пенополистирола толщиной 60 мм, а фактически применены теплоизоляционные плиты из пенопласта толщиной 60 мм.
1.11. в соответствии с проектной документацией наружные стены жилого дома выполнены из кирпичной кладки (силикатный кирпич) толщиной 250 мм, а фактически стены выполнены из железобетона толщиной 250 мм.
1.12. в соответствии с проектной документацией наружные стены жилого дома утеплены по системе «ЛАЭС-П» (утеплитель - плиты пенополистерольные, толщиной 156 мм), а фактически стены утеплены минераловатными плитами толщиной 150 мм.
1.13. в соответствии с проектной документацией козырек входной группы выполнен из металлического профлиста, а фактически козырек выполнен из железобетонной плиты с покрытием из рулонных наплавляемых материалов.
1.14. в соответствии с проектной документацией цоколь облицован плиткой со сплиттерной поверхностью типа «besser», а фактически цоколь облицован металлическими панелями.
2. системы инженерного обеспечения:
2.1. электроснабжение:
2.1.1. частично в квартирах некачественно выполнен монтаж розеток и подрозетников.
2.2. водоснабжение:
2.2.1. в соответствии с проектной документацией по периметру здания для полива зелёных насаждений устанавливаются поливочные краны ф15мм в специальных нишах, фактически поливочные трубопроводы и краны отсутствуют.
2.2.2. в соответствии с проектной документацией для первичного пожаротушения в каждой квартире предусматривается установка крана ф20мм, оборудованного шлангом ф19мм длиной 15м с распылителем, а фактически они отсутствуют.
2.2.3. в соответствии с проектной документацией трубопроводы системы ГВС, проложенные под потолком 3-го этажа изолируются изоляцией «Энергофлекс» 13мм, фактически трубопроводы не заизолированы.
2.3. канализация:
2.3.1. в подвале трубопроводы закреплены с помощью вязальной проволоки.
2.3.2. в соответствии с проектной документацией на стояках системы К1 под перекрытием каждого этажа предусматривается установка противопожарной муфты «Огракс-ПМ», фактически противопожарные муфты отсутствуют.
2.3.3. в соответствии с проектной документацией в тепловом пункте в приямке устанавливается ручной насос, а фактически приямок, насос и трубопроводы канализации отсутствуют.
2.3.4. на кровле отсутствуют водосточные воронки. Мембрана наплавлена непосредственно на трубу ливневой канализации.
2.3.5. в соответствии с проектной документацией фановые стояки выше кровли необходимо выполнить из чугунных труб, фактически фановые стояки выполнены из полипропиленовых труб.
2.4. вентиляция:
2.4.1. в соответствии с проектной документацией приток воздуха осуществляется через фрамуги в окнах. Принимая во внимания, что в оконных блоках отсутствуют воздушные клапаны, а жители не открывают фрамуги, пресекая приток свежего воздуха в квартиры, создаются условия, при которых возникает «обратная тяга», как следствие поступление холодного воздуха через один из вентканалов в квартиру.
2.4.2. на кровле выполнены вентшахты, в которых проходят оцинкованные воздуховоды системы естественной вентиляции. Над шахтами смонтированы зонты. Однако зонты смонтированы таким образом, что в воздуховоды попадают атмосферные осадки (снег, дождь), что приводит к намоканию стен в квартирах.
Поскольку МКД находится в управлении Компании, выявленные недостатки подлежат устранению Компанией как управляющей организацией, Учреждение обратилось в суд с требованиями по настоящему делу.
Частично удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.
Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении домом управляющей организацией она несёт ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), пунктом 2 которых предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно пункту 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен МКД; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции МКД; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Пунктом 11 Правил № 491 определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе: - осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 указанных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; - текущий и капитальный ремонт, содержание общего имущества.
Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества возложена на управляющие организации и лиц, выполняющих работы при непосредственном управлении многоквартирным домом.
На них же, как следует из статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 42 Правил № 491, возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение этих обязанностей.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170), которые являются обязательными для исполнения, как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Пунктами 8, 9, 11, 12 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 (далее – Перечень), установлены перечни работ, выполнение которых необходимо в целях надлежащего содержания многоквартирного дома.
Согласно изложенным нормам ответственность за выявленные Учреждением нарушения возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях и если, как в данном случае, договор управления МКД заключён с управляющей компанией, - то именно данная управляющая организация (принявшая добровольно на себя обязательства по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества этого дома, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации), обязана обеспечивать содержание общего имущества этого дома.
Такая обязанность сохраняется, в том числе, если эти обязательства являются гарантийными от застройщика, то есть в любом случае для обеспечения нормальных условий для проживания собственников разрешение данного вопроса лежит на управляющей компании.
Судебные инстанции обоснованно учли правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, согласно которой сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом, по содержанию общего имущества такого дома в надлежащем состоянии.
Возлагая ответственность по устранению недостатков на Компанию, судебные инстанции обоснованно приняли во внимание, что гарантийные сроки на строительные конструкции многоквартирного дома истекли, а застройщик МКД на момент выявления недостатков был ликвидирован.
Принимая в управление многоквартирный дом, возведённый застройщиком с отступлениями от проектной документации и со строительными недостатками, в том числе по результатам аукциона, Компания должна была осознавать последствия принятия на себя обязательств по обеспечению соблюдения характеристик надежности и безопасности такого дома, безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в нём, постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в доме, поддержания архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции дома.
Судами правомерно указано, что приняв на себя такие обязательства, Компания лишается права ссылаться на отсутствие его вины в строительных дефектах, выявляемых в процессе эксплуатации объекта.
При этом, определяя перечень недостатков, ответственность за устранение которых может быть возложена на Компанию, суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, пришёл к выводу, что к указанным работам не относятся: - установка поливочных кранов ф15мм в специальных нишах (пункт 1.9), - изоляция «Энергофлекс» 13мм. L=37,2 м.п. 1.10. трубопроводов системы ГВС, проложенные под потолком 3-го этажа МКД (пункт 1.10), - установка на кровле МКД водосточных воронок 2 шт. (пункт 1.14), - устройство переточных решёток в нижней части санузлов или щель между дверью и полом не менее 2 см в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД (пункт 1.16).
В остальной части требования Учреждения были удовлетворены.
Судебными инстанциями обоснованно отклонены доводы Компании, основанные на наличии вступившего в законную силу судебного акта по делу № 2-2010/2020, возложившего обязанность по устранению недостатков на застройщика – ООО «Техно-Поволжье-Д».
Как правомерно указано судами, срок предъявления требований по устранению недостатков в рамках гарантийных обязательств истёк, застройщик – ООО «Техно-Поволжье-Д» на момент выявления недостатков ликвидирован.
Соответственно, с учётом вышеуказанных норм права и позиции Верховного Суда Российской Федерации обязанность по устранению недостатков подлежит возложению на управляющую организацию МКД – Компанию.
Доводы кассационной жалобы о том, что управление МКД получено Компанией по результатам открытого конкурса, не могут повлиять на наличие у Компании обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества МКД, находящегося в управлении Компании.
В то же время, по мнению суда округа, являются правомерными доводы кассационной жалобы о необоснованном возложении на Компанию обязанности по устранению недостатков, связанных непосредственно с оконными блоками квартир, не относящихся к обществу имуществу МКД.
Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность управляющей организации по выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД.
Пунктом 13 Перечня предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.
Соответственно, на Компанию как управляющую организацию может быть возложена обязанность по устранению недостатков, выявленных в отношении оконных блоков, относящихся к обществу имуществу МКД.
Согласно подпункту «г» пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Соответственно, оконные блоки, находящиеся внутри квартиры, включая рамы, стёкла, подоконники и откосы, считаются частью квартиры и находятся в собственности и на обслуживании владельца.
Согласно пункту 15 Правил № 491 в состав услуг и работ не входят, в том числе, содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования.
Пунктом 19 правил № 491 предусмотрено, что в состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
Из решения суда первой инстанции усматривается, что судом в обязанность Компании по пунктам 1.1, 1.7, 1.12 вменено устранение недостатков, выявленных в отношении оконных блоков конкретных квартир, не относящихся к общему имуществу МКД.
Поскольку в обязанность Компании как управляющей организации может быть вменено устранение недостатков исключительно в отношении Общество имущества МКД, оконные блоки квартир не относятся к общему имуществу МКД, удовлетворение требований Учреждения об обязании Компании устранить недостатки, а именно: 1.1. загерметизировать в соответствии с п. 10.6.5 ГОСТ 23166-2021 места примыкания отливов к рамам оконных блоков к стеновому проему в окнах квартир № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД, 1.7. провести работы по установке оконных блоков в соответствии с ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия» в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13,17,18, 19, 20 МКД, а именно: пропенить монтажной пеной монтажный шов между стеной и откосным модулем с оборудованием пароизоляционной лентой, 1.12. в соответствии с проектной документацией в целях обеспечения нормативного воздухообмена в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13, 17, 18, 19, 20 МКД в оконных блоках установить воздушные приточные клапаны в ограждающие конструкции с площадью сечения, достаточной для инфильтрации воздуха согласно расчётам воздухообмена в помещениях здания, имеющихся в проектной документации по данному многоквартирному дому, не может быть признано правомерным, в связи с чем, судебные акты в данной части подлежат отмене, а требования Учреждения – оставлению без удовлетворения.
В остальной части выводы судебных инстанций основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, в связи с чем, подлежат оставлению без изменения.
В связи с частичным удовлетворением кассационной жалобы расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы судебная коллегия на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на Учреждение.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 286, 287, 288, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25.12.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2025 по делу № А72-973/2024 в части обязания общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Победа» в течение 45-ти дней с момента вступления решения в законную силу, выполнить в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> следующие работы: 1.1. загерметизировать в соответствии с п. 10.6.5 ГОСТ 23166-2021 места примыкания отливов к рамам оконных блоков к стеновому проему в окнах квартир № № 2, 3, 5, 6, 12, 13, 17, 18, 19, 20 МКД; 1.7. провести работы по установке оконных блоков в соответствии с ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия» в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13, 17, 18, 19, 20 МКД, а именно: пропенить монтажной пеной монтажный шов между стеной и откосным модулем с оборудованием пароизоляционной лентой; 1.12. в соответствии с проектной документацией в целях обеспечения нормативного воздухообмена в квартирах № № 2, 3, 5, 6, 12, 13, 17, 18, 19, 20 МКД в оконных блоках установить воздушные приточные клапаны в ограждающие конструкции с площадью сечения, достаточной для инфильтрации воздуха согласно расчетам воздухообмена в помещениях здания, имеющихся в проектной документации по данному многоквартирному дому, отменить.
В удовлетворении исковых требований в отменённой части отказать.
В остальной части принятые по делу судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с областного государственного казённого учреждения «Центр управления недвижимым имуществом Ульяновской области» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Победа» 50000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Поручить Арбитражному суду Ульяновской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.М. Сабиров
Судьи М.З. Желаева
М.А. Савкина