АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
115225, <...>
http://www.msk.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Москва Дело № А40-55031/25-16-318 12 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2025 г.
Полный текст решения изготовлен 12.11.2025 г.
Арбитражный суд города Москвы
в составе:
Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.
при ведении протокола секретарём судебного заседания Семёновой Е.Л.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Улыбка» (117570, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Чертаново Центральное,
ул. Красного Маяка, д. 13А, к. 7, этаж 1, помещ. 183, ком. 1-7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.02.2021, ИНН: <***>)
к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,
при участии:
от истца – ФИО1 по доверенности б/н от 20.02.2025 г.;
от ответчика – ФИО2 по доверенности № ДГИ-Д-681/24 от 05.12.2024 г.,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Улыбка» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об регулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 48,8 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0007006:4644, по пунктам 3.1, 3.4 данного Договора.
Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной.
В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования на основании результатов судебной экспертизы.
Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.
Представитель ответчика исковые требования не признал.
Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11 мая 2021 года между истцом и ответчиком заключён договор аренды нежилого помещения № ЭТ06-00266/21 расположенного по адресу: г. Москва,
ул. Красного Маяка, д. 13А, корп. 7, пом. 183/1, общей площадью 48,8 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0007006:4644.
В соответствии с Законом № 159-ФЗ Истец 11.12.2024 г. (номер обращения 0001-9000120-042601-00009835/24) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).
24 января 2025 года в адрес Истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, общей площадью 48,8 кв. м, для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.
Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 9 165 000 руб. 00 коп. без НДС.
Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28 декабря 2024 г. № М1031-3669-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 09 января 2025 г. № 1020/587-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».
Не согласившись с условиями направленного Ответчиком проекта Договора купли-продажи, в целях определения стоимости выкупаемого объекта, Истец обратился ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.
Согласно Отчету от 14.02.2025 г. № 120225-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 48,8 кв. м.», выполненным ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 182 500 руб. 00 коп. без НДС.
21.02.2025 г. в «личном кабинете» на Портале истец выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.
Ответчик не согласился с предложенной Истцом ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.
Письмом от 03.03.2025 № 33-5-136585/24-(0)-8 Ответчик уведомил Истца об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.1 Административного регламента утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-1111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».
Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли- продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Бюро судебных и внесудебных экспертиз "ИНРЭД", на разрешения экспертизы поставлен вопрос:
- Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 48,8 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0007006:4644, по состоянию на 11.12.2024 г. (без учёта НДС)?
Согласно заключению эксперта № 03.07-СП от 03.07.2025 г., рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>,
пом. 183/1, общей площадью 48,8 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0007006:4644, по состоянию на 11.12.2014 г. (без учета НДС) составляет 5 265 255 руб. 83 коп.
Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 г. № 305-ЭС15-19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.
Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.
При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.
При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022
№ 6-КГ22-1-К2).
Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца.
Экспертиза по делу проводилась по ходатайству истца.
Таким образом, проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.
Кроме того, установленная судебной экспертизой цена Объекта более чем на 65% выше изначально заявленной истцом, что подтверждает необоснованность его изначальных требований.
Изменение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в возмещении понесенных истцом судебных издержек (п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).
В связи с этим судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Улыбка» (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью 48,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:05:0007006:4644, а именно:
- абзац 1 пункта 3.1 договора принять в редакции: «Цена Объекта составляет 5 265 255 (пять миллионов двести шестьдесят пять тысяч двести пятьдесят пять) руб. 83 коп., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;
- абзац 3 пункта 3.4 договора принять в редакции: ««Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 62 681 (шестьдесят две тысячи шестьсот восемьдесят один) рубль 61 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении
месяца со дня его принятия.
Судья: М.Ю. Махалкин