Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-11842/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

ФИО1

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление от 20.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Бацман Н.В., Халявин Е.С.) по делу № А46-11842/2024 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Крокус».

Суд

установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Советский районный суд города Омска с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:15273, площадью застройки 3 300,1 кв. м, степенью готовности 50%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050208:3134, адрес: <...>, путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании 11.03.2024 Советский районный суд города Омска произвел замену ненадлежащего ответчика ИП ФИО3 на надлежащего ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик).

Определением от 15.03.2024 Советский районный суд города Омска передал по подсудности гражданское дело № 2-531/2024 в Арбитражный суд Омской области.

Определением от 08.07.2024 Арбитражный суд Омской области принял исковое заявление, возбудил производство по делу № А46-11842/2024.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Крокус» (далее – ООО «Крокус»).

Решением от 15.10.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Ширяй И.Ю.) отказано в удовлетворении исковых требований.

Постановлением от 20.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Суд изъял у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:15273 площадью застройки 3 300,1 кв. м, степенью готовности 50%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050208:3134, адрес: <...>, путем продажи с публичных торгов в соответствии Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299. С предпринимателя взыскана государственная пошлина по иску в сумме 6 000 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 10 000 руб.

В кассационной жалобе предприниматель просит обжалуемое постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы ответчик указывает, что приобрел объект незавершенного строительства именно с целью завершения строительства и 07.08.2024 обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), однако 22.08.2024 департамент принял распоряжение № 1484 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3134, в связи с чем ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании указанного распоряжения недействительным (дело № А46-16453/2024).

Заявитель не согласен также с позицией апелляционного суда в части отказа в назначении экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости имущества, в связи с чем могут быть нарушены права собственника объекта незавершенного строительства в части правильного определения такой стоимости.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции без изменения как соответствующее действующему законодательству.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Из материалов дела следует, что 09.07.2009 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО «СФ «Трест № 6» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, с кадастровым номером 55:36:050208:3134, местоположение: <...>, для строительства административно-гостиничного комплекса с многоуровневой стоянкой автотранспорта.

В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 26.05.2020 внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «СФ Трест № 6» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:15273, степень готовности 50%.

Между департаментом (арендодатель) и ООО «СФ «Трест № 6» (арендатор) 07.12.2020 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставленного для завершения строительства, без проведения торгов № Д-С-13-11973 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, общей площадью 12 147 кв. м, с кадастровым номером 55:36:050208:3134, местоположение: Омская область, город Омск, САО, ул. Пригородная, д. 3 корп. 1, цель использования – для завершения строительства объекта незавершенного строительства, разрешенное использование – для строительства административно-гостиничного комплекса с многоуровневой стоянкой автотранспорта (пункты 1.1-1.5).

Согласно пункту 1.7 договора на участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:15273 площадью 3 300,1 кв. м, степенью готовности 50%.

В соответствии с пунктом 7.4 договора по окончании срока действия договор считается расторгнутым, обязательства сторон прекращаются, за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомление арендатора не требуется.

По акту приема-передачи от 07.12.2020 земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3134 площадью 12 147 кв. м передан ООО «СФ «Трест № 6».

Срок действия договора аренды истек 06.12.2023.

Согласно акту осмотра от 29.11.2023 № 137 земельный участок огорожен, свободный доступ на него отсутствует, в пределах земельного участка расположен объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 55:36:050208:15273 площадью 3 300,1 кв. м. Строительная деятельность не осуществляется.

ООО «СФ Трест № 6» на основании соглашения от 29.05.2020 передало ФИО3 (запись о государственной регистрации перехода права собственности внесена в ЕГРН 09.04.2021) объект незавершенного строительства. ФИО3, в свою очередь, на основании договора купли-продажи от 05.02.2024 передал его ИП ФИО2 (запись о государственной регистрации перехода права собственности внесена в ЕГРН 29.02.2024).

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка истек, объект строительством не завершен, департамент обратился в суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 8, пунктом 1 и подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235, пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и исходил из того, что изъятие объекта незавершенного строительства (далее – ОНС) является правом, а не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющегося арендодателем земельного участка. Аналогичным образом правом, а не обязанностью является приобретение ОНС в государственную или муниципальную собственность (пункт 4 статьи 239.1 ГК РФ). В случае же, если процедура изъятия не была инициирована, собственник ОНС вправе воспользоваться положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Приняв во внимание, что целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта; статья 239.1 ГК РФ направлена на повышение эффективности землепользования, стимулирование землепользователей к освоению арендуемых земельных ресурсов, минимизацию риска долгостроя; введение законодателем статьи 239.1 ГК РФ имело целью обеспечение приоритета публичных интересов перед частными, а именно стимулирование своевременного завершения строительства для формирования городской среды, при этом законодатель не ставил целью задачу наказания собственника ОНС; так как спорный объект был приобретен ответчиком 05.02.2024, то есть уже после истечения срока действия договора аренды (06.12.2023), суд первой инстанции счел, что в данном случае собственник ОНС уже сменился, необходимость в проведении публичных торгов по продаже ОНС отсутствует, публичные интересы будут обеспечены быстрее (не потребуется время и затраты на проведение аукциона).

Суд первой инстанции принял во внимание, что при продаже ОНС с публичных торгов полученные денежные средства подлежат передаче бывшему собственнику, то есть материальная выгода для бюджета соответствующего уровня отсутствует и фактически правовой интерес истца будет удовлетворен, поскольку ОНС передан новому заинтересованному в завершении строительства собственнику – ответчику ФИО2

На основании изложенного суд первой инстанции в удовлетворении требований департамента отказал.

В суде апелляционной инстанции представитель ИП ФИО2 заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления рыночной стоимости объекта с целью его реализации путем продажи с публичных торгов; просил поручить проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Пик».

Представитель департамента возражал против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы.

Суд апелляционной инстанции руководствовался пунктами 1, 4 статьи 239.1 ГК РФ и исходил из того, что в настоящем случае исковое требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлено, в связи с чем оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования не входит, а также не подлежит установлению (проверке) на стадии апелляционного производства, на основании чего в удовлетворении ходатайства отказал.

Кроме того, апелляционный суд отметил, что ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы заявляется в письменном виде с указанием, какое именно экспертное исследование необходимо назначить, списка вопросов эксперту или экспертам, экспертных организаций с ответами от них о возможности проведения конкретной экспертизы, продолжительности ее проведения и стоимости, со списком экспертов и документами, подтверждающими их квалификацию и стаж работы в определенной сфере деятельности. Между тем ответчик не представил ни ходатайство с перечисленными документами, ни доказательства внесения денежных средств на депозит суда для оплаты экспертизы.

Рассматривая спор по существу, апелляционный суд исходил из того, что неоднократное продление арендных отношений в целях завершения строительства не допускается; ООО «СФ «Трест № 6» реализовало право на предоставление земельного участка для завершения строительства объекта посредством заключения договора аренды, однако строительства объекта в установленный срок не было завершено; возможность предоставления земельного участка допускается лишь путем проведения публичных торгов по продаже самого объекта незавершенного строительства; ИП ФИО2 приобрел объект не в порядке проведения публичных торгов объекта, изъятого на основании статьи 239.1 ГК РФ, в связи с чем на него положения подпункта 1 пункта 6 статьи 39.6 ЗК РФ не распространяются; срок действия договора аренды истек 06.12.2023, исковое заявление подано 27.12.2023, то есть в пределах шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; к отношениям сторон применяются правила пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ. Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Также суд отметил правовую неопределенность, созданную судом первой инстанции, в вопросе как судьбы земельного участка, так и в вопросе возможности завершения строительства объекта, расположенного на указанном земельном участке.

Спор по существу рассмотрен верно.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство объекта не было завершено.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или, такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

Судами установлено, что договор аренды для завершения строительства сроком на 3 года уже был заключен, то есть право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства реализовано.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для изъятия ОНС путем продажи его с публичных торгов.

Апелляционным судом также учтено, что ответчик не представил доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Судебная коллегия кассационной инстанции отмечает, что ИП ФИО2 в обоснование своей позиции не представил никаких доказательств того, что требование истца не направлено на защиту его прав, имеет какую-либо иную цель, кроме соединения в одном лице собственника ОНС и лица, которому могут быть переданы права на земельный участок. Так, ИП ФИО2 лишь формально ссылался на передаче ему прав на ОНС, на подачу заявления о заключении с ним договора аренды, но при этом никаких доказательств самой возможности, даже потенциальной, завершения строительства, срока планируемого строительства не представил. В целом, строительная аренда просуществовала с 09.07.2009 по 07.12.2023, то есть более 14 лет, при этом степень готовности объекта составляла 50% уже в момент регистрации права собственности на ОНС за ООО «СФ Трест № 6» (26.05.2020), и на момент обращения истца в суд ситуация не изменилась.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судом установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Довод заявителя жалобы в части отказа в назначении экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости имущества подлежит отклонению, ходатайство ответчика мотивированно и правомерно отклонено судом апелляционной инстанции.

Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основаны на ошибочном толковании закона, не подтверждены надлежащими доказательствами и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

Судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 20.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-11842/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1