701/2023-45459(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-58476/2022 2 5 а в г у с т а 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года. Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «ЮК Законпроф» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (руководитель), ФИО2 (доверенность от 23.03.2023), в отсутствие представителей ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЮК Законпроф» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 по делу № А32-58476/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ЮК Законпроф» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель) о признании недействительными пунктов 2.1.7, 2.1.8, 2.2.24, 2.2.25, 3.1, 3.2, абзаца 3 пункта 3.5, пунктов 4.5, 4.8, договора от 01.05.2022 аренды нежилого помещения № 201 на втором этаже трехэтажного здания, расположенного по адресу: <...> (далее – договор аренды, нежилое помещение). Предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023, в иске отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Доказательства кабальности сделки, совершения ее под влиянием обмана с нарушением принципа свободы договора и в отсутствие встречного представления отсутствуют. Оспариваемые пункты договора аренды не нарушают нормы о свободе договора. Условия договора аренды исполнялись обществом до возникновения разногласий между сторонами по вопросу о расторжении договора. Общество заключило договор аренды без предъявления возражений и урегулирования разногласий, в том числе относительно условия о внесении и отнесении кумулятивного (обеспечительного) платежа. Условия договора аренды, связанные с предоставлением и оплатой коммунальных и иных эксплуатационных услуг, не отличаются от аналогичных условий, распространенных в деловом обороте. Обоснованность выставленных предпринимателем счетов на оплату на действительность оспариваемых пунктов договора аренды не влияет. Стороны вправе были предусмотреть в договоре специальные условия об удержании имущества арендатора, а также специальные условия по восстановительным работам в нежилом помещении и их оплате при прекращении договора аренды. При заключении договора аренды нежилого помещения общество было осведомлено обо всех оспариваемых условиях. Последующее поведение общества давало предпринимателю основание полагаться на действительность договора аренды.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. При заключении договора аренды предприниматель ввел общество в заблуждение относительно стоимости подлежащих оплате коммунальных услуг. Стоимость последних определена по увеличенным тарифам, в то время как предприниматель за непредставление этих услуг не отвечает и фактически их не оказывает. Предприниматель не отвечает за сохранность имущества общества, находящееся в нежилом помещении в момент его закрытия или отключения электроэнергии, и за сопутствующие убытки, но может удерживать это имущество. Автономное отопление должно оплачиваться по неизвестным тарифам, превышающим стоимость газа. Зачет обеспечительного платежа в счет платы за последний месяц аренды или восстановительный ремонт нежилого помещения, а также его возврат поставлены в зависимость от момента поступления от общества заявления

о расторжении договора. Условиями договора аренды не определен порядок возврата обеспечительного платежа. При использовании арендуемого помещения менее 24 месяцев льготный режим «арендных каникул» фактически не применяется. Применение такого режима при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя не регламентировано. Право предпринимателя на удержание имущества общества, находящегося в арендуемом нежилом помещении в момент расторжения договора аренды, в счет обеспечения исполнения обязанностей арендатора, на вывоз и утилизацию этого имущества за счет арендатора противоречит конституционному принципу неприкосновенности собственности. Обязанность общества по возврату предпринимателю арендуемого помещения в его первоначальном состоянии (без учета нормального износа) противоречит сути аренды, влечет дополнительные расходы арендатора, нарушает принципы свободы договора и встречного предоставления. Из поведения предпринимателя усматривается злоупотребление им своим правом. Исходя из презумпции добросовестности контрагента, общество не настаивало на изменении условий договора аренды при его заключении. Отдельные пункты договора умаляют права общества как добросовестного участника гражданско-правовых отношений.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 01.05.2022 договор аренды нежилого помещения для использования в целях организации офиса и ведения административно-хозяйственной деятельности, в том числе размещения сотрудников и посетителей арендатора (пункт 1.2 договора).

Арендодатель не отвечает за непредоставление коммунальных и иных услуг соответствующими организациями-поставщиками, сбои в работе провайдеров (пункт 2.1.7). Арендодатель не несет ответственности за не принадлежащее ему имущество, остающееся в нежилом помещении в момент его возврата. Он вправе по своему усмотрению вывезти и (или) утилизировать это имущество за счет арендатора либо удерживать его до надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. Все риски указанных действий арендодателя, в том числе утраты (гибели) или повреждения имущества, несет арендатор (пункт 2.1.8). Всё не принадлежащее арендодателю размещенное им или третьими лицами в нежилом помещении имущество, в том числе отделимые улучшения с даты подписания договора аренды арендодатель

вправе удерживать и во внесудебном порядке обращать в свою пользу, в том числе путем его реализации третьим лицам, в случае неисполнения арендатором своих обязанностей, в том числе по внесению арендной платы, коммунальных, эксплуатационных платежей, платы за ремонтные работы, процентов, неустойки, иных платежей и расходов, по возмещению убытков, а также расходов арендодателя на транспортировку, хранение, в том числе на территории третьих лиц удерживаемого имущества, на оценку его стоимости и на реализацию (пункт 2.2.24). С момента возникновения задолженности по текущему ремонту или по оплате любых обязательств по договору арендатор не вправе отчуждать, передавать во временное владение и (или) пользование третьим лицам и вывозить из помещения удерживаемое имущество без предварительного письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.25). Ежемесячная арендная плата установлена в размере 43 350 рублей и до 31.12.2022 подлежала внесению в льготном размере 32 513 рублей, в впоследствии – до 1 числа каждого месяца с увеличением на 8,44%. Предоставляемые арендодателем и не входящие в арендную плату эксплуатационные, коммунальные расходы, депозитные платежи, кумулятивные (обеспечительные) платежи, расходы на содержание мест общего пользования, расходы, связанные с предоставлением юридического адреса, платежи за ремонтные работы, платежи за размещение рекламных и информационных конструкций, депозиты за размещение, снятие и изготовление рекламных конструкций, услуги по уборке и выносу мусора и другие платежи, рассчитанные пропорционально площади нежилого помещения и оплачиваемые по тарифу с его увеличением на 8,44%, подлежали оплате арендатором по отдельно выставляемой арендодателем информации по начислениям (пункт 3.1).

Арендатор должен был осуществлять платежи ежемесячно не позднее 1 числа оплачиваемого месяца. Первый и последний месяц срока договора аренды должны были предоплачиваться в день подписания договора в виде кумулятивного (обеспечительного) платежа. В случае прекращения договора аренды по уведомлению арендатора, поступившему до 1 числа за 2 месяца до окончания срока договора аренды, кумулятивный платеж не должен был возвращаться, а подлежал зачету в арендную плату за последний месяц. Кумулятивный (обеспечительный) платеж не мог быть зачтен в арендную плату, коммунальные и эксплуатационные платежи, стоимость восстановительных работ по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние и в иные платежи на текущий момент. В случае нарушения условий пункта 2.2.4 и непоступления от арендатора завизированного арендодателем уведомления о расторжении договора аренды до 1 числа за 2 месяца до окончания срока договора аренды кумулятивный платеж

не подлежал зачету в арендную плату за последний месяц срока договора аренды и возврату. При расторжении договора аренды депозитный платеж на восстановление помещения в первоначальное состояние должен был пересчитываться с учетом выявленных дефектов и роста рыночных цен. В случае предоставления арендатору при подписании договора «арендных каникул» и льготных условий тарификации арендной оплаты и иных платежей (период времени, за который арендатор не производит оплату аренды или оплачивает ее в неполном объеме) при использовании нежилого помещения менее 24 месяцев до расторжения договора аренды арендатор должен был оплатить льготный период на текущий момент (пункт 3.2).

Арендодатель не отвечает за сохранность имущества арендатора (или иных лиц), которое находилось в арендованном помещении на момент закрытия и/или отключения арендованного помещения от электроэнергии. Такое имущество удерживается арендодателем до даты предоставления арендатору доступа в арендованное помещение. Арендодатель не отвечает за какие бы то ни было убытки арендатора, связанные с закрытием и/или отключением арендованного помещения от электроэнергии, в том числе за упущенную выгоду арендатора, также не отвечает за любые последствия (убытки, претензии и др.) нахождения в арендованном помещении имущества арендатора и третьих лиц (абзац 3 пункта 3.5).

При прекращении договора арендатор обязался вернуть арендодателю помещение в установленный срок в том состоянии, в котором он его получил по акту приема-передачи, а при расторжении договора аренды юридический адрес (выданный ранее) аннулируется (отзывается) арендодателем путем направления соответствующего уведомления в налоговые органы. При этом стоимость данной услуги в размере 8230 рублей оплачивается в виде депозитного платежа при подписании договора (пункты 4.5, 4.8).

Нежилое помещение передано обществу по акту приема-передачи от 01.05.2022.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав может быть осуществлена путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс), в том числе сделки, нарушающей

требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом должен быть установлен умысел лица, совершившего обман (пункт 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 3 статьи 179 Гражданского кодекса). Данная норма направлена на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и одновременно – на обеспечение баланса прав и законных интересов обеих сторон сделки (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.06.2018 № 1587-О).

В состав обстоятельств, необходимый для признания сделки недействительной как кабальной, входит заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики

применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо установление обстоятельств, подтверждающих ее заключение на крайне невыгодных для потерпевшего условиях, не соответствующих его интересу, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок, возникновение тяжелых обстоятельств вследствие их стечения неожиданно в отсутствие возможности их предвидения или предотвращения, совершение этой сделки контрагентом потерпевшего в условиях его осведомленности о таком тяжелом стечении обстоятельств у последнего и с использованием этого положения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2016 № 305-ЭС16-9313).

Только при наличии совокупности указанных выше признаков сделка может быть признана недействительной по мотиву ее кабальности. Самостоятельно каждый из признаков в отдельности не является основанием для удовлетворения соответствующего иска.

Арендодателю по договору аренды вменено в обязанность предоставление арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в обусловленном договором состоянии, а также внести арендную плату до момента фактического возврата объекта аренды (статья 622 Гражданского кодекса).

Удержанием вещи могут обеспечиваться требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (пункт 2 статьи 359 Гражданского кодекса). Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 Гражданского кодекса).

Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли (пункт 14

информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем.

Общество не доказало факт заключения им договора аренды нежилого помещения вследствие стечения тяжелых, непредвиденных и непредотвратимых обстоятельств, вынудивших его действовать не по своей воле в отсутствие возможности выбора. Имея возможность предъявления претензии к своему контрагенту на стадии заключения договора аренды, общество согласилось с предложенными предпринимателем условиями, включая оспариваемые им пункты договора аренды.

Невыгодность для общества ряда условий договора аренды сама по себе не является основанием для признания договора аренды в этой части недействительным в силу кабальности. Исполнение обществом условий договора аренды свидетельствует об их принятии. Предприниматель вправе был полагаться на действительность договора аренды. Поведение предпринимателя, обеспечившего передачу обществу сдаваемого в аренду нежилого помещения, не может быть признано недобросовестным, а договор аренды – заключенным без условия о встречном представлении. Нарушение принципа свободы договора обществом также не доказано.

Из поведения предпринимателя не усматривается злоупотребление им своим правом. Не настаивая на изменении условий договора аренды при его заключении, общество как самостоятельный субъект предпринимательской деятельности приняло на себя соответствующие риски. В этой связи отдельные пункты договора аренды не могут умалять права общества как добросовестного участника гражданско-правовых отношений.

При заключении договора аренды предприниматель не вводил общество в заблуждение относительно стоимости подлежащих оплате коммунальных услуг. Условия договора аренды о предоставлении и оплате коммунальных и иных эксплуатационных услуг соответствуют распространенной практике при заключении аналогичных сделок субъектами рыночных отношений. Обоснованность выставленных предпринимателем счетов не может повлиять на судебную оценку данного условия договора аренды.

Условия договора аренды не могли быть истолкованы как обязывающие общество оплачивать фактически не оказанные ему коммунальные и эксплуатационные услуги. Определение стоимости последних по увеличенным тарифам не противоречит какому-либо законодательному запрету. Отопление нежилого помещения с применением принадлежащей предпринимателю системы автономного отопления, могло оплачиваться по согласованным сторонами договора аренды тарифам, превышающим стоимость потребляемого при этом газа.

Зависимость зачета обеспечительного платежа в счет платы за последний месяц аренды или за восстановительный ремонт нежилого помещения, а также его возврата обществу от момента поступления от арендатора уведомления о расторжении договора и неприменимость льготного режима «арендных каникул» при использовании арендуемого нежилого помещения менее 24 месяцев до момента расторжения договора по инициативе арендатора добровольно согласованы сторонами, что не противоречит принципу свободы договора. Императивный законодательный запрет на включение в договор аренды таких условий законодательством не установлен. Вывод о недействительности договора аренды не может быть обусловлен несогласованностью в нем какого-либо условия, в том числе о порядке возврата обеспечительного платежа и применения режима «арендных каникул» при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя.

Общество как собственник имущества, находящегося в нежилом помещении в момент его закрытия или отключения электроэнергии, должен самостоятельно обеспечить сохранность этого имущества и минимизировать риск несения сопутствующих убытков. Несению этого бремени собственника не может воспрепятствовать реализация предпринимателем законного права на удержание имущества общества, находящегося в арендуемом нежилом помещении, в целях обеспечения исполнения обязанностей арендатора. Общество, подписав договор аренды, добровольно уполномочило предпринимателя на вывоз и утилизацию названного имущества за счет арендатора, что не противоречит ни установленному гражданским законодательством объему прав собственника в отношении своего имущества, ни конституционному принципу неприкосновенности собственности.

Обязанность общества по возврату предпринимателю арендуемого помещения в его первоначальном состоянии (без учета нормального износа) также не противоречит соответствующим диспозитивным нормативным положениям о договоре аренды. Сопутствующие исполнению этой обязанности дополнительные расходы общества не нарушают принципы свободы договора и встречного эквивалентного предоставления.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 по делу № А32-58476/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 21.04.2023 6:22:00

Председательствующий судКьоям у в ы д а н а С и д о р о ва Ирина В алерьевна В.А. Анциферов Судья А.И. Мещерин

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Судья У достоверя ющий цен тр Казнач ейство Рос с и и И.В. Сидорова

Дата 28.02.2023 4:35:00Кому выдана Мещерин Андрей ИвановичЭлектронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 22.05.2023 10:16:00

Кому выдана Анциферов Виктор Александрович