АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А43-4866/2024

Нижний Новгород 08 июля 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена 03 июля 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 08 июля 2025 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-119)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.

с участием представителей

от истца: ФИО1 (доверенность от 12.12.2024 № 01-269/Д),

от ответчика: адвоката Шериховой Н.Е. (доверенность от 13.05.2024)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску администрации города Нижнего Новгорода

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестсити»

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с торгов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –публично-правовая компания "Роскадастр" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

установил:

администрация города Нижнего Новгорода (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестсити» (далее – ООО «Инвестсити», Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070283:684 путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публично-правовая компания "Роскадастр", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Исковые требования основаны на статьях 10, 12, 209, 222, 239.1, 304, 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Судом установлено, что Арбитражным судом Нижегородской области рассматривается дело №А43-4866/2024 по иску администрации города Нижнего Новгорода к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестсити» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070283:684 путем продажи с торгов.

Определением от 26.06.2025 суд объединил дело №А43-4868/2024 с делом №А43-4866/2024 для совместного рассмотрения дела, присвоив объединенному делу номер №А43-4866/2024.

Представитель истца в судебном заседании заявила ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070283:1687, площадью 6684 квадратных метров, расположенный по адресу: г.Нижний Новгород, Советский район, улица Ванеева, напротив дома № 116 у ООО "Инвестсити"; определить способ реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070283:1687, площадью 6684 квадратных метров, расположенный по адресу: г.Нижний Новгород, Советский район, улица Ванеева, напротив дома № 116 путем продажи с публичных торгов. Требования об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070283:684 путем продажи с публичных торгов истец поддерживает в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика заявила о признании иска в части требования об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070283:1687, площадью 6684 квадратных метров, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Советский район, улица Ванеева, напротив дома № 116, путем продажи с публичных торгов. В части требования об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070283:684 иск не признала; указала на фактическое отсутствие объекта в натуре.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции вправе признать иск полностью или частично. Арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Заявленное ответчиком признание иска в части принято судом.

Изучив материалы дела, заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как следует из исковых материалов, постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 05.05.2014 № 1582 обществу с ограниченной ответственностью "АвтоРегион" предоставлен в аренду на 5 лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок, площадью 17 735 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0070283:664, местоположением: г.Нижний Новгород, Советский район, ул.Ванеева, напротив дома № 116, под строительство многоярусной автопарковки, станции технического обслуживания, предприятия общественного питания.

02.09.2014 между Администрацией и ООО "АвтоРегион" заключен договор аренды земельного участка № 17391/07, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи на срок до 06.05.2019.

Управлением Росреестра по Нижегородской области 25.10.2014 проведена государственная регистрация обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070283:664, площадью 17 735 кв.м., местоположением: г.Нижний Новгород, Советский район, ул.Ванеева, напротив дома № 116.

24.03.2017 администрация города Нижнего Новгорода, ООО "АвтоРегион" и ООО "Инвестсити" подписали соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.09.2014 № 17391/07.

ООО "Инвестсити" в связи с окончанием срока действия заключенного договора аренды от 02.09.2014 № 17391/07 и регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства 19.11.2020 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка площадью 17 735 кв.м. с кадастровым номером 52:18:0070283:664, местоположением: г.Нижний Новгород, Советский район, ул.Ванеева, напротив дома № 116, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070283:684.

05.02.2021 между Администрацией и ООО "Инвестсити" подписан договор аренды № 18071/07 находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 17 735 кв.м. с кадастровым номером 52:18:0070283:664, местоположением: г.Нижний Новгород, Советский район, ул.Ванеева, напротив дома № 116, для завершения строительства многоярусной автопарковки, станции технического обслуживания, предприятия общественного питания, сроком до 05.02.2024.

Согласно акту приема-передачи от 05.02.2021 на вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Нижегородской области 19.02.2021.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, 07.02.2024 зарегистрировано право собственности ООО "Инвестсити" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070283:1687.

Срок действия договора от 05.02.2021 № 18071/07 истек 06.02.2024, однако строительство объекта ответчиком до настоящего времени не завершено.

Право собственности ООО "Инвестсити" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070283:1687 возникло после окончания срока действия договора аренды № 18071/07.

Невозможность дальнейшего завершения ответчиком строительства объектов после прекращения договора аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу подпункта 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Определением от 09.08.2024 суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-правовой центр Вектор" ФИО2 и ФИО3.

На разрешение экспертов суд поставил следующие вопросы:

1. Являются ли объекты с кадастровыми номерами 52:18:0070283:684 и 52:18:0070283:1687 единым объектом?

2. Если являются, то каков процент готовности объекта, завершены ли работы по сооружению фундамента?

3. Если объекты с кадастровыми номерами 52:18:0070283:684 и 52:18:0070283:1687 являются отдельными объектами, то каковы их границы, процент готовности, завершены ли работы по сооружению фундаментов?

В материалы дела поступило заключение эксперта от 15.05.2025 № 43/08/24, в котором даны следующие ответы на поставленные судом вопросы.

Отвечая на вопрос 1, эксперты указали, что объекты недвижимости (объекты незавершенного строительства) с кадастровыми номерами 52:18:0070283:684 и 52:18:0070283:1687 не являются единым целым объектом, при этом, наличие объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0070283:684 на местности фактически не установлено, контур границы объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) с кадастровым номером 52:18:0070283:1687 частично не соответствует фактической и проектной границе. Площадь объекта по проекту соответствует объекту с кадастровым номером 52:18:0070283:1687.

В ответе на вопрос 2 эксперты указали, что вопросы по определению процента готовности объекта и завершенности работ по сооружению фундамента не решались в связи с тем, что объекты с кадастровыми номерами 52:18:0070283:684 и 52:18:0070283:1687 не являются единым объектом.

При ответе на вопрос 3 эксперты привели координаты границ объекта с кадастровым номером 52:18:0070283:1687. Исходя из представленной документации процент готовности объекта с кадастровым номером 52:18:0070283:1687 составит 17 процентов. Работы по сооружению фундаментов объекта с кадастровым номером 52:18:0070283:1687 не завершены.

Надлежащая квалификация экспертов проверена судом перед назначением судебной экспертизы. Заключение экспертов содержит ответы на все поставленные вопросы, описание проведенных исследований.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

Заключение представлено в требуемой по закону письменной форме, исследование проведено и заключение подписано назначенными судом экспертами, оснований для отвода которых не имеется; в тексте заключения имеется расписка о предупреждении об уголовной ответственности; заключение содержит сведения, указанные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Заключение не содержит неясностей и противоречий. Таким образом, заключение судебной экспертизы признано допустимым доказательством по делу.

Из материалов дела следует, что Общество реализовало право на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года.

Строительство объекта недвижимости Общество не завершило, что не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела.

На данный момент договор аренды от 05.02.2021 № 18071/07 прекратил действие в связи с истечением срока на который он заключен.

В ходе производства по делу представитель ответчика заявил о признании иска в части требования об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта с кадастровым номером 52:18:0070283:1687. Последствия принятия судом признания иска представителю ответчика известны.

Признание ответчиком иска в данной части не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

При таких обстоятельствах арбитражный суд счел возможным удовлетворить заявленные требования в части изъятия у Общества объекта с кадастровым номером 52:18:0070283:1687 путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В связи с отсутствием на земельном участке объекта с кадастровым номером 52:18:0070283:684 в натуре, требование об его изъятии удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета с учетом объема удовлетворенных требований и признания иска ответчиком в части. Расходы ответчика по оплате судебной экспертизы подлежат возмещению истцом в связи с удовлетворением иска в отношении одного объекта из двух заявленных (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Инвестсити» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) путем продажи с публичных торгов объект с кадастровым номером 52:18:0070283:1687.

Требования администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестсити» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об изъятии объекта с кадастровым номером 52:18:0070283:684 путем продажи с торгов оставить без удовлетворения.

Взыскать с администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестсити» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 40 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестсити» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 1800 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова