АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Хабаровск

29 мая 2025 года № Ф03-782/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщикова С.И.

при участии:

от ООО «Кит-Восток»: ФИО2, представитель по доверенности от 30.08.2022 серии 27 АА № 1894471

от департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: ФИО3, представитель по доверенности от 25.12.2024 № 09-17/15327

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 31.10.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2025

по делу № А73-3575/2023 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кит-Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680031, <...>)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>)

о признании права на приобретение земельного участка в собственность в льготном порядке

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Кит-Восток» (далее – ООО «Кит-Восток», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее – ДМС г. Хабаровска, департамент, ответчик) о признании права на приобретение земельного участка площадью 4103,1 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:17, расположенного по адресу: <...>, в собственность за плату в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 28.12.2023, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2024, исковое требование удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.05.2024 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 31.10.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2025, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ДМС г. Хабаровска просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять новое решение об отказе в иске.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что истец неправомерно отнесен к субъектам, имеющим право на льготный выкуп земельного участка, поскольку обратился с соответствующим заявлением после 01.07.2012 (15.09.2022). Вопрос о льготном выкупе земельного участка после 01.07.2012 урегулирован в абзаце втором пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ). Право постоянного (бессрочного) пользования исходным земельным участком на право аренды переоформлено в 1993 году, что не соответствует сроку, предусмотренному данной нормой права. Кроме того, считает, что для целей осуществления индивидуального строительства в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (далее – Правила № 211) максимальный размер составляет 2000 кв. м (пункты 12, 13 статьи 11), тогда как испрашиваемый земельный участок имеет площадь 4103 кв. м. При этом отмечает, что перевод из нежилого здания в жилой был произведен до введения в действие пунктов 12, 13 статьи 11 данных Правила № 211.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель департамента настаивал на доводах кассационной жалобы, с которыми не согласился представитель ООО «Кит-Восток».

Проверив законность принятых судебных актов, рассмотрев доводы, приведенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции с учетом следующего.

По материалам дела установлено, ООО «Кит-Восток» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – 2-этажный индивидуальный жилой дом площадью 367,9 кв. м с кадастровым номером 27:23:0040680:35, расположенный по адресу: <...>, который находится в границах земельного участка площадью 4103 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:17, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под индивидуальный жилой дом.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) общество обратилось к ДМС г. Хабаровска с заявлением о выкупе указанного земельного участка (поступило 15.09.2022), рассмотрев которое департамент направил заявителю проект договора купли-продажи № 7995 с установлением выкупной цены земельного участка в размере 4 245 497,17 руб., исходя из его кадастровой стоимости.

Рассмотрев заявление от 12.12.2022 № 21772 о заключении договора по льготной цене - 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченный орган уведомлением от 15.12.2022 № 13-07/15721 отказал заявителю по мотиву отсутствия информации (документов) о наличии права постоянного (бессрочного) пользования относительно испрашиваемого земельного участка.

Не согласившись с данным отказом и полагая его незаконным, а также ввиду наличия между сторонами разногласий по цене выкупа, ООО «Кит-Восток» предъявило в арбитражный суд настоящий иск и просило признать за ним право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040660:17 по цене в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Удовлетворяя заявленное требование, суды первой и апелляционной инстанций исходили из наличия права на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка площадью 4103 кв.м по льготной цене в размере 2,5 % от кадастровой его стоимости с учетом следующего.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Общие правила определения цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закреплены в статье 39.4 ЗК РФ.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при продаже без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка должна определяться в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральными законами.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).

Определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О).

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельных участков.

В частности, до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац второй); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац четвертый) по цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5 % от кадастровой стоимости участков.

Следовательно, субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Для таких субъектов достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Помимо прочего, указанным лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести такие участки в собственность (пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

В случае если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 01.07.2012, собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3).

Абзацем первым пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

В силу приведенных норм права право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене предоставлено законом не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим.

Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Таким образом, для выкупа земельного участка по льготной цене необходимо установить, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды осуществлено до 01.07.2012; здания, строения, сооружения должны быть отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, правовое значение для применения льготной цены выкупа земельного участка имеет также определение площади земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в отношении которого осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

На основании исследования архивных документов судами установлено, что решением исполнительного комитета народных депутатов от 29.05.2978 № 477 Хабаровскому заводу энергетического машиностроения на праве бессрочного пользования в целях возведения свинофермы (согласно утвержденной схеме) был отведен участок площадью 1,1 га в Железнодорожном районе г. Хабаровска.

Решением исполнительного комитета народных депутатов от 10.07.1978 № 612 Хабаровскому заводу энергетического машиностроения на том же правовом титуле - праве бессрочного пользования в целях возведения свинофермы (согласно утвержденной схеме) был дополнительно отведен участок площадью 0,74 га в смежной локализации Железнодорожного района г. Хабаровска.

Решением исполнительного комитета народных депутатов от 23.07.1979 № 559 Хабаровскому заводу энергетического машиностроения на праве бессрочного пользования в целях возведения свинофермы (согласно утвержденной схеме) был дополнительно отведен участок площадью 2,4 га в смежной локализации Железнодорожного района г. Хабаровска.

В 1991 году по предложению трудового коллектива Дальневосточного завода энергетического машиностроения г. Хабаровска в соответствии с порядком, установленным Положением об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 19.06.1990 № 590, принято решение о преобразовании государственного предприятия - Дальневосточный завод энергетического машиностроения в акционерное общество «Дальэнергомаш» (далее - АО «Дальэнергомаш»).

На основании приказа Министерства тяжелого машиностроения СССР от 30.01.1991 № 39 Дальневосточный завод энергетического машиностроения (г. Хабаровск) преобразован в АО «Дальэнергомаш».

Решением исполнительного комитета районного Совета народных депутатов зарегистрировано АО «Дальэнергомаш».

В соответствии с актом приема-передачи имущества Министерство тяжелого машиностроения СССР передало, а АО «Дальэнергомаш» приняло имущество, согласно акту оценки стоимости имущества завода «Дальэнергомаш», перечисленное в ведомости оценочной стоимости основных средств завода «Дальэнергомаш».

Согласно акту инвентаризации и инвентаризационной таблице АО «Дальэнергомаш» по состоянию на 25.11.1992 обществу принадлежат земли общей площадью 24 053,0 кв.м (2,4053 га).

Названные акт и таблица направлены администрации письмом от 25.12.1992 № 48/11-328.

Постановлением главы администрации г. Хабаровска от 28.06.1993 № 815/2 Хабаровскому БТИ предписано произвести регистрацию строений на праве собственности за АО «Дальэнергомаш» и выдать регистрационные удостоверения на строения согласно приложению.

Указанным приложением подтверждено, что АО «Дальэнергомаш» принадлежит ряд объектов недвижимости, в том числе строения по ул. Карла Маркса, 203 Б 1980 года постройки.

В порядке реализации постановления главы администрации г. Хабаровска от 28.06.1993 № 815/2 АО «Дальэнергомаш» выданы регистрационные удостоверения от 30.06.1993 № 703 и № 704, в соответствии с которыми обществу принадлежат домовладения № 772 (ул. Карла Маркса, 203 Б литера Б), № 769 (ул. Карла Маркса, 203 Б литера А).

Постановлением главы администрации г. Хабаровска от 13.09.1993 № 1164/4 АО «Дальэнергомаш» на праве аренды на срок 6 (шесть) лет предоставлен земельный участок площадью 2,4053 га, ранее отведенный решениями гориспокома № 477, № 559. При этом справкой к проекту постановления предусмотрено, что данный участок предоставлен обществу для использования под фактически существующие строения.

05.10.1993 между администрацией и обществом заключен договор аренды № 143, по условиям которого земельный участок площадью 2,4053 га предоставлен арендатору на срок 6 (шесть) лет для использования под фактически существующие строения.

Данный договор был изменен соглашениями от 24.06.1999 (акт приема-передачи от 24.06.1999), от 01.03.2000 (скорректирован срок предоставления в аренду – до 04.10.2004). Соглашением от 22.05.2002 договор № 143 расторгнут (с 08.11.2001) с возвращением администрации по акту от 22.05.2002 объекта аренды.

На основании распоряжения мэра г. Хабаровска от 22.05.2003 между департаментом и ООО «Амурснаб Трейдинг» заключен договор аренды от 27.05.2003 № 1269, по условиям которого землепользование по адресу: <...>, уточненной площадью 23 751,16 кв.м предоставлено во владение арендатору сроком на 11 месяцев в целях использования под существующие строения (выкуп которых произведен ООО «Амурснаб Трейдинг»).

Соглашением от 23.09.2003 данный договор аренды расторгнут, участок возвращен по акту от 23.09.2003. В акте отражено, что участок не освобожден ввиду начатой процедуры переоформления прав гр. Куан Фэнлань.

Между ООО «Амурснаб Трейдинг» и гр. Куан Фэнлань был заключен договор купли-продажи от 24.12.2002 № 2 двухэтажного нежилого здания площадью 366,6 кв.м (инв. № 9722). 26.04.2004 департаментом по договору № 794 гр. Куан Фэнлань предоставлен земельный участок площадью 23 751,16 кв.м в аренду под существующие строения.

Согласно выписке из публичного реестра 28.04.2004 на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 23 751 кв.м с присвоением кадастрового номера 27:23:0040660:3, находящийся по адресу: <...>, имеющий вид разрешенного использования – под существующие строения свинофермы (10.06.2011 снят с кадастрового учета); данный участок был разделен с образованием 3 земельных участков (кадастровые номера 27:23:0040660:15, 27:23:0040660:16, 27:23:0040660:17).

Распоряжением мэра г. Хабаровска от 06.09.2005 № 2221-р по заявлению гр. Куан Фэнлань указанное выше нежилое здание, находящееся в ее собственности, переведено в жилое.

14.09.2011 между департаментом и гр. Куан Фэнлань заключен договор аренды № 372 в отношении земельного участка площадью 4103 кв.м с кадастровым номером 27:23:004066017 под индивидуальный жилой дом.

В свою очередь, 26.06.2015 между Куан Фэнлань (даритель) и Ци Кэ (одаряемый) заключен договор дарения дома (регистрация права произведена 08.07.2015).

Впоследствии 15.06.2022 между Ци Кэ и ООО «Кит-Восток» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 17 508 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:15, свинофермы площадью 3585,1 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040680:34 и жилого дома площадью 367,9 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040680:35.

Таким образом, до настоящего времени ООО «Кит-Восток» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – 2-этажный индивидуальный жилой дом площадью 367,9 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040680:35, расположенный по адресу: <...>, в границах земельного участка площадью 4103 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:17, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальный жилой дом.

Материалами дела, в том числе представленными техническими паспортами подтверждается, что жилой дом ранее являлся объектом государственной собственности нежилым зданием «санпропускник - производственная» (инвентарный номер 14223).

Перевод указанного нежилого здания, находящегося в собственности гр. Куан Фэнлань, в жилое здание произведен по ее заявлению на основании распоряжения мэра г. Хабаровска от 06.09.2005 № 2221-р.

Спорный земельный участок образован в результате раздела исходного земельного участка площадью 23 751 кв. м с кадастровым номером 27:23:0040660:3, ранее предоставленного и используемого правопредшественником (государственным предприятием) на условиях постоянного (бессрочного) пользования.

Права на поименованный земельный участок в установленном порядке не были зарегистрированы, поэтому он относится к неразграниченным землям.

Согласно Положению о ДМС г. Хабаровска, утвержденному решением Хабаровской городской Думы от 29.11.2016 № 452, департамент наделен полномочиями по управлению и распоряжению, в том числе земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования исходного земельного участка на право аренды своевременно осуществлено до 01.07.2012 (постановление главы администрации г. Хабаровска от 13.09.1993 № 1164/4, договор аренды от 05.10.1993 № 143).

При таких обстоятельствах общество в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, как верно определили суды, вправе приобрести спорный земельный участок на льготных основаниях.

При этом суд кассационной инстанции отклоняет как несостоятельные доводы кассатора о том, что право постоянного (бессрочного) пользования исходным земельным участком на право аренды переоформлено в 1993 году, т.е. до вступления в силу Закона № 137-ФЗ, что не соответствует сроку, предусмотренному пунктом 2.2 статьи 3 данного закона, как следствие этому, общество не имеет права на приобретение спорного земельного участка по льготной цене.

Из существа положений пункта 2.2 части 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ не следует, что такое право возникает исключительно с даты вступления в силу названного закона. В рассматриваемом случае для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. Факт своевременного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в рассматриваемом случае является установленным.

В ходе разрешения спора довод ответчика, аналогично приведенный в кассационной жалобе, о том, что для целей осуществления индивидуального строительства в соответствии с Правилами № 211 максимальный размер составляет 2000 кв. м (пункты 12, 13 статьи 11), тогда как испрашиваемый земельный участок имеет площадь 4103 кв. м, отклонен судами, исходя из следующего.

В этой связи судами указано, что согласно Правилам № 211 (пункт 12 статьи 11) в зонах малоэтажной жилой застройки (Ж-1, Ж-2) и в зоне смешанной жилой застройки (Ж-3) для целей образования земельных участков под комплексное освоение или комплексное развитие территории при выполнении проекта межевания устанавливается максимальная площадь земельного участка для индивидуального жилищного строительства 2000 кв.м в целях оформления прав на земельный участок после регистрации права собственности на жилой дом; при этом в проекте межевания земельный участок для индивидуального жилищного строительства обозначается пунктирной линией с двумя точками для дальнейшей возможности регистрации его права собственности или аренды.

Пунктом 13 статьи 11 данных Правил предусмотрено, что в зоне смешанной жилой застройки (Ж-3) и в зоне малоэтажной смешанной жилой застройки (Ж-2) для целей осуществления индивидуального жилищного строительства и блокированной жилой застройки установить максимальный размер земельного участка 2000 кв.м.

Жилой дом расположен в зоне центра обслуживания и коммерческой активности на предназначенных для развития территориях, попадающих под действие ограничений - ЦО-В.

Территориальная зона ЦО-В не содержит вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Учитывая, что перевод нежилого помещения в жилое был произведен уполномоченным органом местного самоуправления, принимая во внимание нахождение жилого дома в территориальной зоне ЦО-В, которая не содержит ограничения по площади земельного участка под жилой объект, договор аренды земельного участка под использование жилого дома заключен на площадь 4103,1 кв.м, суды пришли к выводу о распространении льготного порядка выкупа спорного земельного участка в приведенном объеме.

Таким образом, суды признали право ООО «Кит-Восток» на выкуп по льготной цене земельного участка площадью 4103,1 кв.м под жилой дом площадью 367,9 кв. м.

Между тем, суды не приняли во внимание следующее.

Как указал суд кассационной инстанции при направлении дела на новое рассмотрение, правовое значение для применения льготной цены выкупа земельного участка имеет определение площади земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Как следует из материалов дела исходный земельный участок площадью 23 751 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:3, находящийся по адресу: <...>, имеющий вид разрешенного использования – под существующие строения свинофермы был разделен с образованием 3 земельных участков, в том числе спорного (кадастровый номер 27:23:0040660:17).

Изначально земельный участок площадью 4103 кв.м с кадастровым номером 27:23:004066017 был сформирован под нежилое здание «санпропускник - производственная» (инвентарный номер 14223), которое впоследствии на основании распоряжения от 06.09.2005 № 2221-р по заявлению гр. Куан Фэнлань переведено в жилое и в отношении земельного участка под индивидуальный жилой дом 14.09.2011 заключен договор аренды № 372.

В границы выкупаемого в данном случае фактически используемого земельного участка должны входить непосредственно только часть, которая занята недвижимостью и часть, необходимая для ее использования.

То обстоятельство, что жилой дом расположен в зоне ЦО-В и эта территориальная зона не содержит вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и договор аренды земельного участка под использование жилого дома заключен на площадь 4103,1 кв.м, не является основанием считать, что льгота для выкупа спорного земельного участка в приведенном объеме должна распространяться на такую площадь участка произвольно, учитывая очевидность факта несоразмерности испрашиваемого участка такой площади по отношению к площади жилого дома (367,9 кв. м).

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409).

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140)

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть по общему правилу в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности площадью, превышающей необходимую, в указанных целях, не допускается.

Обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли, что имеет правовое значение при его выкупе.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ, Определение Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС24-17140 от 25.12.2024).

При рассмотрении фигурирующего вопроса следует учитывать необходимость соблюдения принципа платности землепользования и определения платы за выкупаемый земельный участок только в отношении площади, которая обоснована заявителем как необходимая для функционального использования объекта недвижимости.

В случае возможности образования двух земельных участков выкуп всего земельного участка в целях эксплуатации объекта недвижимости нарушит баланс частных и публичных интересов и принцип экономической обоснованности выкупа участка.

В этой связи суд кассационной инстанции полагает, что судами не разрешен поставленный первоначально к исследованию вопрос, имеющий принципиальное значение в правовом смысле, в части определения площади выкупаемого по льготной цене земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, в том числе создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015).

В этой связи, принимая во внимание, что размер площади земельного участка кардинально превышает площадь жилого объекта, принадлежащего обществу, суд первой инстанции, учитывая разногласия сторон по цене выкупа, не предложил (для исполнимости разрешения спорной ситуации) сторонам экспертным путем определить надлежащий размер площади участка, необходимой и достаточной для эксплуатации объекта ООО «Кит-Восток».

В данном случае судебные акты приняты без исследования всех существенных обстоятельств спора, которые входят в круг рассмотрения и установления судом, исходя из предмета и основания заявленного требования (статьи 6, 8, 9, 170 АПК РФ).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Принимая во внимание, что устранение выявленных нарушений невозможно в суде кассационной инстанции в силу ограниченности его полномочий (часть 2 статьи 287 АПК РФ), суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда с направлением дела в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направление дела на новое рассмотрение в данной ситуации обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление приведенных обстоятельств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31.10.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2025 по делу № А73-3575/2023 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков