Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А51-6953/2024
17 января 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2025 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Е.А. Грызыхиной, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управление муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство № 05АП-6987/2024
на решение от 05.11.2024 судьи Е.А. Левченко
по делу № А51-6953/2024 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью «Голован» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)
третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод»
о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определенной отчетом № 845-23 от 06.12.2023 об оценке, выполненным ООО «Центр оценки и экспертизы Метод»; определении величины рыночной стоимости имущества и обязании Управления муниципальной собственности г. Владивостока направить ООО «Голован» подписанный договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене 890 000 рублей,
при участии: от Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока): представитель ФИО1 по доверенности от 23.12.2024, сроком до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 17485), паспорт;
от общества с ограниченной ответственностью «Голован» (далее – ООО «Голован»): директор ФИО2, решение №01/22 от 19.12.2022, паспорт
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Голован» (далее – ООО «Голован») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС):
- об определении величины рыночной стоимости указанного имущества, обязательной для УМС при совершении сделки – договора купли-продажи имущества с ООО «Голован», в размере 1 210 833 рубля;
- об обязании УМС направить ООО «Голован» подписанный договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене 1 210 833 рубля (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН») и общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод».
Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.11.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 05.11.2024 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на обстоятельства взаимоотношения сторон спора указывает на то, что в дело представлены документы, безусловно подтверждающие достоверность первоначально определенной величины рыночной стоимости выкупаемых объектов: экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства. Считает, что стоимость объекта оценки, полученная в рамках судебной экспертиз, занижена.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «Голован» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Согласно материалов дела, в собственности муниципального образования г. Владивосток находятся объекты недвижимого имущества:
- земельный участок с кадастровым номером 25:28:060130:927, площадью 210 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории; местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный);
- нежилое здание с кадастровым номером 25:28:060130:636, площадью 62,7 кв.м, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г № 11.
Согласно данным ЕГРН, указанные объекты недвижимости переданы в аренду ООО «Голован» на основании договор аренды недвижимого имущества от 09.06.2021 №01-15956-001-Н-АР-10063-00 (с учетом дополнительного соглашения от 21.11.2023).
Пунктом 1.3 данного договора аренды предусмотрено, что арендодатель (УМС) предоставляет арендатору (ООО «Голован») соответствующее недвижимое имущество во временное пользование на срок 5 лет с даты подписания договора.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании приведенного, истец обратился в УМС с заявлением от 16.08.2023 о принятии решения о возможности реализации ООО «Голован» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, по адресу: Приморский край, г.Владивосток, о. Русский, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г № 11.
Решением Думы г. Владивостока от 29.02.2024 № 321 утверждены условия приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе нежилого здания с кадастровым номером 25:28:060130:636 и земельного участка с кадастровым номером 25:28:060130:927.
Согласно данным условиям приватизации общая рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 2 903 500 рублей.
Письмом от 07.03.2024 № 24/359 МКУ АПМЗН» истцу предложено заключить договор купли-продажи арендуемого истцом имущества (указанных нежилого здания и земельного участка), и в его адрес направлено 3 варианта проекта договора купли-продажи.
ООО «Голован» представило в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке № 410-ППВ, в котором выразило несогласие с предложенной рыночной стоимостью данного имущества и содержанием пункта 3.1 договора (с учетом отчета привлеченного истцом независимого оценщика).
Согласно ответу МКУ «АПМЗН» от 28.03.2024 № 24/476 данный протокол разногласий был отклонен, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При этом в части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).
Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку сторонами в материалы дела были представлены два различных по содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объекта, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного имущества, судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» ФИО3.
Согласно заключению эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» от 03.10.2024, рыночная стоимость нежилого здания, общая площадь 62,7 кв.м, количество этажей – 1, в том числе подземных – 0, назначение – нежилое, кадастровый номер 25:28:060130:636, расположенного по адресу: 6 А51-6953/2024 Приморский край, г. Владивосток, о.Русский, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г № 11, с земельным участком, общая площадь – 210 +/- 5 кв.м., кадастровый номер 25:28:060130:927, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный), по состоянию на 17.08.2023 составляет 1 210 833 рубля (без учета НДС).
Указанное заключение эксперта от 03.10.2024 сторонами не оспаривалось, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, довод апеллянта о занижении определенной судебной экспертизой стоимости объекта оценки и несоответствии ее действительной рыночной стоимости как-либо не обоснован, является произвольным предположением, в связи с чем отклоняется.
Не принимая в качестве доказательства заключение эксперта СРО «Региональная ассоциация оценщиков» от 08.12.2023 № 34/061223/151-03 на отчет от 06.12.2023 № 845-23, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», суд первой инстанции верно исходил из того, что оценка спорного имущества, определенная в указанном отчете, находится в противоречии с результатами судебной экспертизы, при этом отчет от 06.12.2023 № 845-23, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», изготовлен по инициативе лица, заинтересованного в исходе судебного разбирательства – УМС, а заключение эксперта СРО «Региональная ассоциация оценщиков» от 08.12.2023 № 34/061223/151-03 изготовлено по инициативе самого ООО «Центр оценки и экспертизы Метод». Данный отчет, и заключение эксперта изготовлены вне рамок судебного процесса, составители отчета и экспертного заключения, в отличие от судебного эксперта, не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.
Также судом рассмотрен и отклонен довод ответчика о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, судом отклоняется, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном подходе к оценке представленных в деле доказательств, не опровергают обоснованности выводов суда первой инстанции, в силу чего отклоняются судебной коллегией.
Судебные расходы на оплату государственной пошлины и услуг эксперта распределены в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.11.2024 по делу №А51-6953/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б. Култышев
Судьи
Е.А. Грызыхина
Е.Н. Шалаганова