Четвертый арбитражный апелляционный суд
улица Ленина, дом 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Чита Дело № А78-13219/2022
26 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2025 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Горбатковой Е.В.,ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смолиной Ю.Э.,
при участии в судебном заседании представителя истца по доверенности от 04.02.2025 ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 20 марта 2025 года по делу № А78-13219/2022 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 215 813,91 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.07.2018; 371 281,72 руб. договорной неустойки за период с 16.02.2021 по 01.06.2023,
по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 15.07.2018, заключенного между ИП ФИО4 и ИП ФИО3, и применении последствий недействительности сделки путем возврата от ИП ФИО4 в пользу ИП ФИО3 арендных платежей за аренду самовольной постройки в размере 115 8839,5 руб.,
с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН: <***>),
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО4 обратилась в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 215 813,91 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.07.2018 за период с января 2021 по сентябрь 2021 года и договорной неустойки 215813,91 руб. за период с 16.02.2021 по 21.09.2021.
Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 15.07.2018, заключенного между ИП ФИО4 и ИП ЛиФа Эльвирой Леонидовной, и применении последствий недействительности сделки путем возврата от ИП ФИО4 в пользу ИП ФИО3 арендных платежей за аренду самовольной постройки в размере 1158839,5 руб.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 20 марта 2025 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично, ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО4 взыскано 139048,91 руб. основного долга по договору аренды за период с марта 2021 по сентябрь 2021 года, 247 663,98 руб. неустойки за период с 16.03.2021 по 31.03.2022 и 03.10.2022 по 01.06.202, а также 9 714 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, ИП ФИО3 обратилась в Четвертый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятый по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт отказе в удовлетворении требований ИП ФИО4
В обоснование жалобы указывает, что ответчику (истцу по встречному иску) в ходе рассмотрения первоначального искового заявления, стало известно, что обманным путем со стороны арендодателя договор аренды по факту был заключен в отношении будущей недвижимой вещи, которая является самовольной постройкой. В связи с указанным, ответчиком было заявлено встречное исковое заявление. Согласно нормам действующего законодательства, договор аренды будущей недвижимой вещи, заключённый в отношении самовольной постройки (в том числе и содержащий условие о последующем признании права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным. ИП ФИО4 ввела в заблуждение ответчика о том, что предоставляет арендатору находящееся у нее в собственности помещение торгового назначения. По факту здание с кадастровым номером 75:32:030756:902 не является отдельно стоящим зданием, выполняющего функцию вспомогательного назначения, а является реконструкцией основного здания Торгового центра «Амелия», для которой требовалось спорное помещение, что подтверждается экспертным заключением №АЗС-1-234. Несмотря на представления исчерпывающих доказательств, свидетельствующих о самовольности строения, суд в нарушение положений статьи 170 АПК РФ мотивов, по которым отверг доказательства, в том числе экспертное заключение №АЗС-1-234, не привел. Суд первой инстанции формально указал, на норму закона оценки доказательств, без самой оценки доказательства. Таким образом, при установлении недобросовестности поведения истцу должно быть отказано в защите нарушенного права. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Вместе с тем и другое лицо, которое основывает свои притязания на ничтожной сделке, лишается права на взыскание неисполненных обязательств по сделке, т.к. сделка недействительна с момента ее совершения.
ИП ФИО4 представила отзыв на апелляционную жалобу, просила оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель дал пояснения ответил на вопросы суда.
Иные, участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.
Как следует из материалов дела, между ИП ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) 15.07.2018 заключен договор аренды нежилого помещения (т.1 л.д. 17- 22).
По условиям пунктов 1.1 и 1.2 договора арендатор принял во временное пользование нежилые помещения торговой площадью 43,50 м?, расположенное по адресу: <...> здание № 43, принадлежащее арендодателю на праве собственности в соответствии с свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии 75 АА № 275670 от 22.12.2011.
Арендуемое помещение предоставлено арендатору для использования под розничную торговлю и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели.
Как указывает истец, в период пользования торговыми площадями с 01.01.2021 по 21.09.2021 в связи с неоплатой арендной платы и потребленной электрической энергии в полном объеме у ответчика образовалась задолженность перед истцом в размере 215813,91 руб.
Ответственность за неуплату арендатором арендной платы в сроки, установленные договором стороны согласовали в пункте 5.1 договора, указав, что арендодателем может быть взыскана пеня в размере 1% общей суммы арендной платы за каждый день просрочки.
25.02.2022 ИП ФИО7 в адрес Ип ФИО3 направлена претензия с требованием об оплате задолженности по арендной плате и начисленной неустойке (т.1 л.д. 55).
Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки за просрочку оплаты.
Ответчик, полагая отсутствующими основания для взыскания арендной платы ввиду предоставления помещения, возведенного истцом без соответствующего разрешения, заявил встречный иск о ничтожности договора аренды нежилого помещения и применении последствий недействительности сделки путем возврата ИП ФИО4 в пользу ИП ФИО3 арендных платежей за аренду самовольной постройки.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 20 марта 2025 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречного иска отказано.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ответчик по первоначальному иску в своей апелляционной жалобе оспаривает судебный акт только в части удовлетворенных исковых требований, и о необходимости проверки судебного акта в полном объеме не заявлено, апелляционным судом проверяется правомерность судебного акта суда первой инстанции только в части удовлетворения исковых требований истца.
Предметом исковых требований является взыскание задолженности по арендной плате и договорной неустойки в связи с просрочкой внесения арендных платежей.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт пользования помещением, а также факт невнесения арендных платежей в период с января 2021 по сентябрь 2021 года сторонами не оспаривается.
Доводы заявителя жалобы сводятся к невозможности взыскания арендных платежей по причине предоставления в аренду самовольной постройки.
Апелляционный суд не находит оснований для принятия указанных доводов заявителя жалобы, поскольку заявителем в материалы дела не представлено допустимых доказательств, подтверждающих его доводы о том, что постройка, в которой арендатор осуществлял свою деятельность, в установленном порядке была признана самовольной.
Постройка может быть признана самовольной только на основании вступившего в силу судебного акта по результатам рассмотрения соответствующего иска лица, уполномоченного на обращение в суд с таким требованием, или по результатам рассмотрения судом иска лица, осуществившего постройку, о признании права собственности на нее.
В данном случае отсутствует вступивший в силу судебный акт, которым помещение, арендованное заявителем жалобы, было признано самовольной постройкой.
Более того, нежилое помещение торговой площадью 43,50 м?, расположенное по адресу: <...> здание № 43, принадлежат арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии 75 АА № 275670 от 22.12.2011 (т. 2 л.д. 3.).
В последующем, после проведения реконструкции здания, помещение с кадастровым номером 75:32:030756:902, которое использовал ответчик, прошло государственную регистрацию, право собственности на него было зарегистрировано 18.10.2021.
В данном случае арендуемое помещение было предоставлено арендатору для использования под розничную торговлю и на момент передачи в аренду было пригодно для использования в этих целях.
При этом передача в аренду вспомогательного помещения, используемого арендатором в качестве торгового весь срок аренды, не может служить основанием для освобождения арендатора от внесения согласованных в договоре арендных платежей, а также договорной неустойки за просрочку их внесения, ввиду непредставления ответчиком доказательств невозможности использования помещения в целях, предусмотренных договором аренды.
С учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но признаются судом необоснованными и не способными повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Забайкальского края от 20 марта 2025 года по делу № А78-13219/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья
А.Е. Мацибора
Судьи
Е.В. Горбаткова
ФИО1