Решение по делу № А33-26843/2023 от 15.05.2025 | АС Красноярского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

15 мая 2025 года

Дело № А33-26843/2023

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 апреля 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 15 мая 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Исторический квартал» (ИНН 2460091561, ОГРН 1152468042341)

к Красноярскому краевому общественному фонду детей-сирот и лишенных попечения родителей «Полярная звезда» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании арендной платы, неустойки, расторжении договора,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ООО «Торговый дом «Абалаковский» (ОГРН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 15.12.2022,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевченко А.П.,

установил:

акционерное общество "Исторический квартал" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Красноярскому краевому общественному фонду детей-сирот и лишенных попечения родителей "Полярная звезда" (далее – ответчик) о взыскании 3 604 981 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате, 3 886 495 руб. 66 коп. неустойки, расторжении договора аренды №4237/1 от 16.10.1998, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и Красноярским краевым общественным фондом детей сирот и лишенных попечения родителей «Полярная звезда» (арендатор), с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 25.09.2023 возбуждено производство по делу. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Абалаковский».

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

АО «Исторический квартал» является собственником здания: кадастровый номер 24:50:0000000:159879, общей площадью 424,1 кв.м, расположенного по адресу: <...> здание 74, строение 1.

Право собственности АО «Исторический квартал» на вышеуказанный объект недвижимого имущества возникло на основании договора мены имущества на ценные бумаги путем внесения государственного имущества Красноярского края в качестве оплаты размещаемых дополнительных акций акционерного общества «Исторический квартал», №1/2021 от 25.11.2021 г., право собственности зарегистрировано 08.12.2021 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Красноярский краевой общественный фонд детей сирот и лишенных попечения родителей «Полярная звезда» владеет и пользуется на праве аренды объектом недвижимого имущества: здание, кадастровый номер 24:50:0000000:159879, общей площадью 424,1 кв.м, расположенное по адресу: <...> здание 74, строение 1, с 16.10.1998 года и по настоящее время.

16.10.1998 между комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и Красноярским краевым общественным фондом детей сирот и лишенных попечения родителей «Полярная звезда» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №4237/1, согласно пункту 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, общей площадью 432,0 кв. м.

Пунктом 1.2. договора установлен срок действия с 16.10.1998 по 31.12.2050.

По акту приема-передачи (приложение № 1 к договору аренды) арендодатель передал, а арендатор принял указанные в договоре нежилые помещения 16.10.1998.

Согласно пункту 4.2.6. договора аренды нежилого помещения №4237/1 от 16.10.1998 года арендатор обязан своевременно и полностью производить расчеты по арендной плате.

В приложении № 2 к договору стороны согласовали расчет арендной платы, установили размер арендной платы в год - 57 028, 86 руб., в месяц - 4 752,41 руб., определили, что арендная плата начисляется с 16.10.1998; перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.

Согласно пункту 2.2. договора аренды арендная плата изменяется в одностороннем порядке с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного акта органа местного самоуправления.

26 декабря 2000 года между Красноярским краевым общественным фондом детей сирот и лишенных попечения родителей «Полярная звезда» и обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Абалаковский» заключен договор субаренды муниципальной нежилой площади №1927/4237, согласно которому арендатор сдает на основании разрешения департамента недвижимости администрации г. Красноярска субарендатору в аренду нежилую площадь 108,1 кв.м. в помещении по адресу: ул. Ленина, 74. 1 этаж здания (с учетом дополнения от 27.02.2002).

Таким образом, одну часть нежилого здания, расположенного по адресу: <...>. 74, арендатор использует для сдачи в субаренду коммерческой организации- ООО Торговый дом «Абалаковский» (108,1 кв.м.), а другую часть здания арендатор использует для собственных нужд (316 кв.м.).

Собственником нежилого здания по адресу: <...> АО «Исторический квартал» является с 08.12.2021.

АО «Исторический квартал» является правопреемником Департамента муниципального имущества и земельных отношений по договору аренды нежилого помещения №4237/1 от 16.10.1998 года, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и Красноярским краевым общественным фондом детей сирот и лишенных попечения родителей «Полярная звезда» (арендатор).

Как следует из искового заявления, арендные платежи за весь период нахождения нежилого здания в собственности АО «Исторический квартал» не поступали, что привело к образованию задолженности со стороны ККОФ ДС И ЛПР «Полярная звезда».

Договор аренды заключен в период, когда здание (Ленина,74) находилось в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.2 договора от 16.10.1998 арендная плата изменяется в одностороннем порядке с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного акта органа местного самоуправления.

При расчете размера задолженности по арендной плате за период нахождения на праве собственности у АО «Исторический квартал» нежилого здания, расположенного по адресу <...> (с 08.12.2021 и по настоящее время), истцом применен принцип расчета арендной платы, установленный Решением Красноярского городского Совета от 11.10.2012 г. (в редакции с изменениями на 17.09.2019 г.) «Об аренде муниципального имущества города Красноярска и Методиках определения размера арендной платы».

Согласно решению Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323 расчет арендной платы осуществляется следующим способом: АП = Са - базовая ставка арендной платы (рублей в месяц) S - арендуемая площадь

Кв - коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда Кто - коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда Ки - коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда Кт - коэффициент территориальности

Кфунк - коэффициент, функционального использования объекта нежилого фонда Кс - коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора. Решение Красноярского городского Совета от 11.10.2012 N В-323 опубликовано в газете «Городские новости» 24.10.2012 за № 160.

Учитывая вышеизложенное, следует исходить из того, что доведение до сведения арендатора, в том числе путем публикации в средствах массовой информации, сведений о применении коэффициентов в расчете арендной платы за пользование нежилым помещением является достаточным основанием для возникновения у арендатора обязанности по исчислению арендной платы с учетом указанных коэффициента.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 08.12.2021 г. по 08.06.2023 г. Общая площадь нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, составляет 424,1 кв.м.

Расчет задолженности по части здания, используемого Фондом для сдачи в субаренду ООО

ТД «Абалаковский»:

Площадь- 108,1 кв.м.

АП= Са х S х Кв х Кто х Ки х Кт х К функ х Кс

АП = 2300х 108,1 х 0,8x1 x0,56xlx 1 = 111 386,24 руб./месяц

Период задолженности: с 08.12.2021 по 08.06.2023 г., то есть 19 месяцев.

111 386,24 руб. х 18= 2 004 952,32 руб.

Расчет задолженности по части здания, используемого Фондом для собственных нужд:

Площадь - 316 кв. м. (424,1-108,1)

АП= Са х S х Кв х Кто х Ки х Кт х К функ х Кс

АП = 2300 х 316 х 0,8 х 1 х0,56 х 0,65 х 0,042 = 88 890, 5 руб./месяц

88 890,5 руб. х 18 = 1 600 029 руб.

Согласно расчету истца, задолженность по арендной плате за пользование зданием составила 2 004 952,32+ 1 600 029= 3 604 981,32 руб.

Пунктом 5.1. договора аренды нежилого помещения №4237/1 от 16.10.1998 предусмотрена ответственность арендатора за неуплату платежей в срок, установленный договором, в виде пени в размере 0,1 процента в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Сумма неустойки за период с 11.12.2021 по 08.06.2023 за неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы составила 3 886 495,66 руб.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды №4237/1 от 16.10.1998, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и Красноярским краевым общественным фондом детей сирот и лишенных попечения родителей «Полярная звезда» (арендатор), с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда.

От ответчика отзыв на иск в материалы дела не представлен.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Заключенный между сторонами договор №4237/1 от 16.10.1998 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи от 16.10.1998, подписанным полномочными представителями сторон.

За период с 08.12.2021 по 08.06.2023 истцом, в соответствии с пунктом 2.2 договора, начислена арендная плата за пользование имуществом в размере 3 604 981,32 руб.

Представленный истцом расчет размера арендной платы за указанный период соответствует методике расчёта арендной платы, предусмотренной пунктом 2.2 договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, истец обоснованно предъявляет ответчику стоимость арендной платы с учетом всей площади нежилого помещения, в том числе, переданной по договору субаренды ООО ТД «Абалаковский».

Доказательства оплаты арендной платы в размере 3 604 981,32 руб. ответчиком в материалы дела не представлены.

Поскольку доказательства внесения арендной платы в спорном периоде в полном объеме суду не представлены, требование истца о взыскании 3 604 981,32 руб. долга является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 3 886 495,66 руб. неустойки за период с 11.12.2021 по 08.06.2023.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При проверке расчета неустойки судом установлено, что расчет произведен истцом без учета положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, период для начисления процентов определен истцом с 11.12.2022 по 08.06.2023, тогда как дни с 10.12.2022 по 11.12.2022 являлись нерабочими выходными днями, соответственно, начислять неустойку необходимо с даты 12.12.2022.

Кроме того, истцом необоснованно в расчет неустойки включены суммы 222 772,48 руб., а также 222 226,24 руб.

Согласно пояснениям истца, указанные суммы включены в расчет ошибочно.

Судом произведен расчет неустойки с учетом указанных обстоятельств, согласно которому размер неустойки составил 3 436 289,75 руб.

Указанная сумма признается судом обоснованной, соответствующей положениям договора и фактическим обстоятельствам дела.

Из расчета неустойки исключен период моратория, введенного Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" на основании пункта 1 статьи 9.1. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

С учетом изложенного, требования истца в части взыскания неустойки признаются судом обоснованными в части 3 436 289,75 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований в части неустойки следует отказать.

Согласно ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4.2.6. договора аренды от 16.10.1998 года арендатор обязан своевременно и полностью производить расчеты по арендной плате. В 5-дневный срок после внесения арендной платы направлять Арендодателю копию документа, подтверждающего своевременное внесение арендных платежей.

В соответствии с пунктом 6.2. договора аренды от 16.10.1998 года договор считается расторгнутым досрочно в добровольном порядке без судебной процедуры расторжения договора с даты, указанной в соответствующем уведомлении Арендодателя:

- если Арендатор допустил просрочку арендной платы на срок более 2-х месяцев;

- при намерении Арендодателя использовать помещение в целях, не связанных с арендой;

- при существенном ухудшении технического и санитарного состояния нежилого помещения;

- если Арендатор не использует помещение более 3-х месяцев.

Как следует из материалов дела, арендатор не вносил арендную плату за весь период владения АО «Исторический квартал» нежилым зданием на праве собственности.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Предложение о расторжении договора содержится в претензии от 08.06.2023.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Факт нарушения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей более двух раз подряд подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Указанное является существенным нарушением договора и влечет возникновение на стороне арендодателя права на отказ от его дальнейшего исполнения.

С учетом изложенного, требование истца о расторжении договора аренды №4237/1 от 16.10.1998 признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности, исполнение арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю после прекращение договора аренды (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку доказательств возврата арендуемого помещения в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу о необходимости обязания ответчика освободить арендуемое помещение, передав его по акту приема-передачи.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд истцом уплачено 42 026 руб. государственной пошлины платежным поручением от 28.08.2023 № 700.

Учитывая результата рассмотрения настоящего дела, расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 431 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Красноярского краевого общественного фонда детей-сирот и лишенных попечения родителей "Полярная звезда" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества "Исторический квартал" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 604 981 руб. 32 коп. долга, 3 436 289 руб. 75 коп. неустойки, а также 38 393 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, в доход федерального бюджета 30 431 руб. государственной пошлины.

Расторгнуть договор аренды от 16.10.1998 №4237/1, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и Красноярским краевым общественным фондом детей сирот и лишенных попечения родителей «Полярная звезда».

Обязать Красноярский краевой общественный фонд детей сирот и лишенных попечения родителей «Полярная звезда» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в месячный срок с даты вступления в законную силу решения суда возвратить АО «Исторический квартал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 424,1 кв.м. (108,1 кв.м. +316 кв.м.), расположенные по адресу: <...>.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

С.А. Красовская