Решение по делу № А62-8924/2023 от 26.12.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Смоленск

26.12.2023 Дело № А62-8924/2023

Резолютивная часть решения оглашена 19.12.2023

Полный текст решения изготовлен 26.12.2023

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Яковлева Д.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рябовой Я.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Завод нестандартизированного оборудования и металлической оснастки» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации муниципального образования «Вяземский район» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

Комитету имущественных отношений Администрации муниципального образования «Вяземский район Смоленской области» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

об урегулировании разногласий по договорам,

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 10.04.2023, паспорт;

от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом;

после перерыва: стороны не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Завод нестандартизированного оборудования и металлической оснастки» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Вяземский район» (далее также – Администрация) и Комитету имущественных отношений Администрации муниципального образования «Вяземский район Смоленской области» об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи земельных участков от 30.06.2023 №№ 75, 76, 77, просило:

изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка № 75 от 30.06.2023 в следующей редакции:

«2.1. Стоимость земельного участка установлена в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка: 534 612,00 х 20% = 106 922 (сто шесть тысяч девятьсот двадцать два) руб. 40 коп. Цена указана без НДС.»;

изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка № 76 от 30.06.2023 в следующей редакции:

«2.1. Стоимость земельного участка установлена в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка: 246 140,00 х 20% = 49 228 (сорок девять тысяч двести двадцать восемь) руб. Цена указана без НДС.»;

изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка № 77 от 30.06.2023 в следующей редакции:

«2.1. Стоимость земельного участка установлена в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка: 3 290 231,20 х 20% = 658 046 (шесть пятьдесят восемь тысяч сорок шесть) руб. 24 коп. Цена указана без НДС.».

Администрация муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области представила отзыв на иск, в котором в удовлетворении исковых требований просила отказать; ссылается на Постановление Администрации Смоленской области от 08.04.2013 № 261 «Об установлении процентной ставки кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», согласно которому объект недвижимости – склад не подпадает под понятие «производственные и административные здания, строения и сооружения промышленности и коммунального хозяйства». Также указывает, что склады расположены на отдельных земельных участках по отношению к производственным объектам ООО «Завод нестандартизированного оборудования и металлической оснастки», что, по мнению ответчика, также не позволяет отнести их к производственным объектам.

Согласно части 6 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

В связи с чем дело рассматривается в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом.

Суд ознакомился с доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд считает, что предъявленные требования к Администрации подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Завод нестандартизированного оборудования и металлической оснастки» (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков:

№ 259 от 01.11.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:02:0010413:217, общей площадью 1588 кв.м., расположенного по адресу: <...>; с видом разрешенного использования - склады;

№195 от 11.06.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:02:0000000:1845, общей площадью 3427 кв. м, расположенного по адресу: <...>; с видом разрешенного использования - склады;

№ 228 от 30.12.2021, в отношении земельного участка с кадастровым

номером 67:02:0000000:2103, общей площадью 27649 кв. м, расположенного по адресу: <...>; с видом разрешенного использования – склады.

На земельном участке с кадастровым номером 67:02:0000000:1845 истцом построен склад с кадастровым номером 67:02:0000000:2278, площадью 718,2 кв.м.; на земельных участках с кадастровыми номерами 67:02:0000000:2103 и 67:02:0010413:217 возведен склад с кадастровым номером 67:02:0000000:2285, площадью 1440 кв.м.

13.06.2023 истец обратился в Администрацию с заявлением о расторжении договоров аренды №№ 259 от 01.11.2022, 195 от 11.06.2023, 228 от 30.12.2021 и предоставлении в собственность за плату земельных участков под объектами недвижимости (складами), принадлежащими обществу на праве собственности.

17.07.2023 истцом были получены от Администрации МО «Вяземский район» Смоленской области проекты договоров от 30.06.2023 №№75, 76, 77 купли-продажи вышеуказанных земельных участков, а также соглашения о расторжении соответствующих договоров аренды.

В п. 2.1 договора купли-продажи от 30.06.2023 №75 стоимость земельного участка установлена в размере 100 % стоимости от кадастровой стоимости земельного участка – 534 612,00 руб. Цена указана без НДС.

В п. 2.1 договора купли-продажи от 30.06.2023 №76 стоимость земельного участка установлена в размере 100 % стоимости от кадастровой стоимости земельного участка – 246140, 00 руб. Цена указана без НДС.

В п. 2.1 договора купли-продажи от 30.06.2023 №77 стоимость земельного участка установлена в размере 100 % стоимости от кадастровой стоимости земельного участка – 3290231,20 руб. Цена указана без НДС.

Истец не согласился с размером выкупной стоимости земли, полагая, что в рассматриваемом случае согласно Постановлению Администрации Смоленской области от 08.04.2013 № 261 она составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка, поскольку на участках расположены склады, используемые в производственной деятельности.

Истцом в адрес Администрации 26.07.2023 направлены возражения, изложенные в протоколах разногласий от 20.07.2023 к договорам купли-продажи. Разногласия сторонами не урегулированы.

В ответ на обращение истца Администрация в письме от 11.08.2023 указала о несогласии с протоколом разногласий ввиду непринятия доводов истца об отнесении зданий складов к производственным объектам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

ООО «Завод нестандартизированного оборудования и металлической оснастки» является собственником склада с кадастровым номером 67:02:0000000:2278, площадью 718,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 67:02:0000000:1845, и склада с кадастровым номером 67:02:0000000:2285, площадью 1440 кв.м., расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 67:02:0010413:217 и 67:02:0000000:2103, что следует из выписок ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Поскольку спорным условием договоров между сторонами явилась цена выкупа земельных участков, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Разногласия сторон по настоящему спору касаются вопроса применения к расчету выкупной стоимости земельного участка под объектом недвижимости процентного отношения от кадастровой стоимости земельного участка, право на выкуп земельного участка ответчиком не оспаривается.

В силу приведенных выше положений земельного законодательства истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность и уполномоченный орган власти обязан заключить с истцом договор купли-продажи.

Из Постановления Администрации Смоленской области № 261 следует, что выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.

Пунктом 1 указанного Постановления определено, что процентная ставка кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов составляет, в частности:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены производственные и административные здания, строения и сооружения промышленности и коммунального хозяйства;

-100 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении прочих земельных участков.

Права на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, подтверждены актуальными выписками из ЕГРН; зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ).

Ответчик указал, что используемые им склады относятся к производственным объектам в силу следующего:

- здания складов используются обществом в производственных целях и не только для хранения готовой продукции, но и для производственного процесса (фасовка и обработка товаров), являются элементами всей производственной системы (производственного процесса) замкнутого цикла;

- здания складов расположены на едином функционально и территориально земельном участке, огороженном единым забором;

- согласно классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», вид разрешенного использования «Склады» (код 6.9) относится к группе «Производственная деятельность» (код 6.0);

- в силу пункта 34 статьи 2 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» производственными объектами являются объекты промышленного и сельскохозяйственного назначения, в том числе склады;

- в соответствии с пунктом 3.11 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 56639-2015 «Технологическое проектирование промышленных предприятий. Общие требования», утвержденного и введенного в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 13.10.2015 № 1559-ст, производство - это все операции и виды контроля, связанные с получением, приемкой и обработкой исходных материалов, упаковкой, реализацией, хранением и отгрузкой продукции;

- в соответствии с Правилами землепользования и застройки г.Вязьма земельные участки расположены в территориальной зоне П - зона размещения производственных объектов. Целью выделения данной зоны является формирование и развитие зоны размещения производственных объектов;

- кадастровая стоимость земельных участков определялась с учетом их расположения в территориальной зоне П - зона размещения производственных объектов как земельных участков производственно-складского назначения;

производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв.м. отнесены к единой группе 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» (приложение № 2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336).

Суд соглашается с указанными доводами истца и приведенными ссылками на правовые акты.

Истцом в материалы дела представлены также пояснения специалиста ООО «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» ФИО2, в которых указано со ссылкой на нормы законодательства и обязательные требования/регламенты об отнесении спорных объектов недвижимости – складов к производственным зданиям; склады фактически используются обществом для хранения материалов, задействованных в производстве применительно к основному производственному объекту/зданию, предназначены для осуществления единого производственного процесса, что подтверждено также схемой, прилагаемой к иску.

Ответчик возражений на данный документ в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил; оснований, препятствующих принятию пояснений специалиста в качестве доказательств по делу, не имеется.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности истца значится распиловка и строгание древесины (код деятельности-16.10), дополнительным видом деятельности указана деятельность по складированию и хранению (код деятельности - 52.10), что также позволяет соотнести склады истца к производственным объектам, участвующим в едином производственном процессе.

На основании изложенного суд пришел в выводу о том, что на спорных земельных участках с видом разрешенного использования – склады размещены объекты недвижимого имущества - склады, используемые обществом в производственных целях, что предусматривает применение при установлении выкупной цены ставки 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Аналогичные подходы имеются также в судебной арбитражной практике, в частности, дела №№ А62-8982/2017, А62-9265/2019.

При формулировании редакции пунктов договоров и определении стоимости суд исходит из кадастровой стоимости, указанной в выписках из ЕГРН.

Таким образом, истец вправе выкупить земельные участки по договорам купли-продажи земельных участков от 30.06.2023 №№ 75, 76, 77 за суммы: 534 612,00 х 20% = 106 922,40 руб.,

246 140,00 х 20% = 49 228, 00 руб.,

3 290 231,00 х 20% = 658 046, 20 руб. соответственно.

Исковые требования к Администрации подлежат удовлетворению.

Иски об урегулировании разногласий предъявляются к стороне по договору. Указывая в качестве соответчика по делу Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования «Вяземский район Смоленской области», истцом не обосновано предъявление заявленных требований к данному лицу; в судебном заседании представитель истца соответствующее правовое обоснование заявления также не привел, просительная часть заявления содержит только требования, предъявленные к Администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что Комитет выступает от имени Администрации, которая, в свою очередь, является стороной в договорах купли-продажи, оснований для удовлетворения искового заявления к Комитету имущественных отношений Администрации муниципального образования «Вяземский район Смоленской области» не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ по ходатайству истца возлагается на него (не относятся на ответчика).

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Завод нестандартизированного оборудования и металлической оснастки» (ОГРН <***>; ИНН <***>) и Администрацией муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) при заключении договоров купли-продажи земельных участков от 30.06.2023 №№ 75, 76, 77, а именно:

изложить пункты 2.1 договора купли-продажи земельного участка № 75 от 30.06.2023 в следующей редакции:

изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка № 76 от 30.06.2023 в следующей редакции:

изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка № 77 от 30.06.2023 в следующей редакции:

«2.1. Стоимость земельного участка установлена в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка: 3 290 231,00 х 20% = 658 046 (шесть пятьдесят восемь тысяч сорок шесть) руб. 20 коп. Цена указана без НДС.».

В удовлетворении исковых требований в части, предъявленной к иным лицам, отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Д.Е. Яковлев