АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
15 сентября 2025 года
Дело №
А56-56258/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 1 сентября 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Нестерова С.А. и Чуватиной Е.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Дворец спорта» ФИО1 (доверенность от 15.01.2023),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 по делу № А56-56258/2023,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, литера А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – КИО, комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дворец спорта», адрес: 194021, Санкт-Петербург, Политехническая ул., д. 7, литера Б, пом. 5Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «Дворец спорта», общество), о взыскании 3 719 927 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 по договору от 23.10.2018 № 02/ЗКС-10583 и 120 308 руб. 66 коп. пеней, а также пеней из расчета 0,1% от задолженности за каждый день просрочки по дату фактического исполнения основного обязательства.
Решением суда от 28.08.2024 с общества в пользу КИО взыскано 95 740 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 по договору от 23.10.2018 № 02/ЗКС-10583, 26 974 руб. 87 коп. пеней по состоянию на 01.08.2024, пеней в размере 0,1% от задолженности за каждый день просрочки, начиная с 02.08.2024 по день фактического исполнения основного обязательства. В остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 17.03.2025 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление изменить и удовлетворить иск в полном объеме.
Податель жалобы ссылается на то, что суды необоснованно применили ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, составленной Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН) от 26.09.2022 при расчете задолженности за спорный период. Комитет указывает на то, что величина арендной платы по договору рассчитана в размере и порядке, установленном действующим законодательством, полагает, что отсутствуют основания для применения закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение и постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Комитет о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.09.2018 № 752 (далее - Постановление № 752) между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 23.10.2018 № 02/ЗКС-10583 аренды земельного участка площадью 4 109 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005518:16, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ивана Фомина, уч. 1 (севернее дома 8 лит. А по ул. Ивана Фомина).
Участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта спорта (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендной платы составляет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга 16 600 000 руб. за период строительства, установленный пунктом 5.2.2 договора (пункт 4.1 договора).
С учетом пункта 4.4 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы за срок строительства, установленный пунктом 5.2.2 договора, в виде платежей, определенных в твердой сумме, составляет 16 070 120 руб. (пункт 4.1.1 договора).
Согласно пункту 4.4 договора стороны принимают во внимание, что сумма арендной платы, установленная в пункте 4.1 договора, включает в себя платежи, определенные в твердой сумме и установленную в форме обязательства арендатора, указанного в пункте 6.2.21 договора, часть арендной платы в размере 529 880 руб.
В соответствии с пунктом 5.1 договора началом реализации инвестиционного проекта является 23.10.2018.
Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке:
- первый этап - инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование (пункт 5.2.1 договора);
- второй этап - строительство результата инвестирования. Окончанием этапа является получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 42 месяцев с даты вступления в силу Постановления № 752, то есть в срок до 01.04.2022 (пункт 5.2.2 договора).
В соответствии с пунктом 6.2.21 арендатор обязан по окончании строительства передать в собственность Санкт-Петербурга нежилые помещения, спортивного назначения, расположенные на одном этаже, оборудованные отдельным входом и индивидуальными приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов, общей площадью не менее 10 кв.м по цене за 1 кв.м 52 988 руб. в объекте по согласованию с администрацией Выборгского района Санкт-Петербурга.
Согласно пункту 9.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2022 № 3 договор вступает в силу с момента его заключения и действует по 22.04.2027.
По заявлению общества на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) между комитетом и обществом заключено дополнительное соглашение № 1 от 18.09.2020 с условием, о продлении срока действия договора до 22.04.2024.
Пунктом 1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 08.06.2021 № 350 «О мерах по реализации Федерального Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Постановление № 350) установлено, что при увеличении срока действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях срок строительства результата инвестирования увеличивается на срок действия такого договора, установленный указанным дополнительным соглашением, заключенным на основании части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.
Постановление № 350 предусматривает, что комитет обязан заключить дополнительное соглашение о продлении срока ввода результата инвестирования в эксплуатацию на срок действия договора, то есть до 22.04.2024.
Комитет предложил обществу подписать дополнительное соглашение, предусматривающее изменение не только пункта 5.2.2 договора (срока ввода результата инвестирования в эксплуатацию), но также изменение пункта 4.1 договора, то есть инвестиционных условий, установленных Постановлением № 752.
Общество не согласилось с предложением комитета и письмом от 30.06.2022 исх. № 14/06/22-1 направило в комитет для подписания проект дополнительного соглашения в редакции общества, содержащего условие только об изменении пункта 5.2.2 договора: срок «по 01.04.2022» изменить на «22.04.2024».
Поскольку стороны не достигли соглашения по изменению договора, общество обратилось в арбитражный суд с иском по другому делу о разрешении преддоговорного спора.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2023 по делу № А56-27893/2023 в пункт 5.2.2 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 23.10.2018 № 02/ЗКС-10583 в части срока получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, внесены изменения путем указания, что «окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок по 22.04.2024».
В направленной в адрес общества претензии от 10.02.2023 № ПР-4564/23-0-0 комитет потребовал погасить выявленную на 10.02.2023 задолженность по спорному договору в размере 3 719 927 руб. 29 коп., а также 120 308 руб. 66 коп. пеней за период с 11.04.2022 по 10.02.2023.
Ссылаясь на ненадлежащее выполнения обществом обязательства по арендной плате и неисполнение в добровольном порядке требований, изложенных в претензии, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части, отказав в остальной части требований.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды правильно применили положения статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы.
Удовлетворяя требования комитета в части, суды обоснованно сослались на то, что доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период своевременно и в установленном размере, ответчиком не представлено.
При исчислении размера арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца за спорный период, суды обоснованно сослались на то, что пунктом 4.1 договора установлено, что общая сумма арендной платы за период, установленный пунктом 5.2.2 договора, составляет 16 600 000 руб. Из пункта 5.2.2 договора следует, что срок окончания второго этапа строительства установлен до 01.04.2022. Однако стороны в соответствии с частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ заключили дополнительное соглашение от 18.09.2020 к договору, предусматривающее увеличение срока действия договора по 22.04.2024.
В соответствии с пунктом 2.3 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы код функционального использования территории определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.
Согласно пунктам 2.7, 2.8 указанного Положения арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0, а иные коды Кн применяются при предоставлении ведомости инвентаризации земельного участка или при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.
Как следует из пункта 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.
По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
При этом по истечении срока строительства, реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом настоящего пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.
Соответственно, по истечении срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случаев, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, при которых арендная плата рассчитывается по коду 18.0.
По результатам обследования земельного участка по функциональному использованию территории составлена ведомость инвентаризации от 26.09.2022 № СЗ0-0000893Г-22/1ё, из которой следует, что участок использовался по строительство жилых и нежилых объектов (Кн-10.1), иная деятельность не осуществлялась.
Поскольку в данном случае продление сроков строительства (реконструкции) не связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, суды применили в расчете платы за использование участка в течение спорного периода кода функционального использования территории Кн-10.1.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 по делу № А56-56258/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга — без удовлетворения.
Председательствующий
Т.И. Сапоткина
Судьи
С.А. Нестеров
Е.В. Чуватина