АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А53-32844/2024

21 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «ДевелопЮг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 09.10.2023), от органа, осуществляющего публичные полномочия – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 05.05.2025), рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2025 по делу № А53-32844/2024, установил следующее.

ООО «ДевелопЮг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района Ростовской области (далее – комитет) о признании незаконным отказа, приведенного в письме от 24.07.2024 № 89/605-14, возложении на уполномоченный орган обязанности в течение 1-го месяца с даты вступления судебного акта в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 197 132 кв. м. (кадастровый номер 61:28:0600008:355), местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, Мокрологское сельское поселение, вблизи х. ФИО3.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.02.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2025, заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ комитета в выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600008:355, выраженный в письме от 24.07.2024 № 89/605-14. На комитет возложена обязанность в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу подготовить и направить обществу договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600008:355. Распределены расходы общества по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы наличием у общества права на приобретение в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с правилами подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Довод комитета о запрете на предоставление в собственность участков пастбищ суды отклонили, поскольку данный участок предоставлен обществу не в порядке пункта 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы ссылается на отсутствие оснований для предоставления земельного участка, предназначенного для выпаса скота (пастбище), в частную собственность. Суды не приняли во внимание положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пункта 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

В судебном заседании представитель комитета на удовлетворении жалобы настаивал. Представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, общество (арендатор) и администрация Октябрьского района (арендодатель) заключили договор от 07.06.2021 № 67 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «пастбища», площадью 197 132 кв. м, с кадастровым номером 61:28:0600008:355, с местоположением: Ростовская область, Октябрьский район, Мокрологское сельское поселение, вблизи х. ФИО3, в границах, указанных в выписке из ЕГРН.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 07.06.2021 по 06.06.2024. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 06.10.2022, заключенным в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», срок действия договора аренды продлен до 30.09.2025.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:28:0600008:355, с местоположением: Ростовская область, Октябрьский район, Мокрологское сельское поселение, вблизи х. ФИО3, вид разрешенного использования – пастбища (л. д. 25).

Комитет в письме от 24.07.2024 № 89/605-14 отказал в предоставление участка в собственность, сославшись на запрет, предусмотренный пунктом 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Общество, полагая, что отказ комитета не основан на нормах действующего законодательства, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов названы в статье 39.3 Земельного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предоставляет возможность арендатору публичного земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка без торгов в случае, если этим указанным лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Закон № 101-ФЗ устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1).

Одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства»; далее – Закон № 264-ФЗ).

Пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ определяет, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона № 264-ФЗ сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции (в том числе органической продукции), ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 264-ФЗ сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

В силу приведенных норм при обращении с заявлением о приобретении в собственность земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса требуется установление следующих фактов: предназначение земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; наличие действующего договора аренды земельного участка; истечение трех лет с момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; фактическое использование такого земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; подача заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 № 1907-О указано, что такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства – о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений в сфере оборота сельскохозяйственных земель, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 31.05.2023 № 309-ЭС22-29534 указала, что предусмотренный рассматриваемыми нормами специальный механизм приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, установлен законодателем для тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) надлежаще используют без нарушений земельного законодательства предоставленные им земельные участки, в целях их дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства. Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям, в том числе и в части использования каждого участка в целях сельскохозяйственного производства и возможности использовать участок в этих целях в дальнейшем. Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения в льготном порядке лицами, непосредственно не осуществляющими сельскохозяйственную деятельность и у которых нет намерения использовать участки в дальнейшем для данного вида деятельности (либо появился нормативный акт, устанавливающий невозможность использования участков по данному виду), что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статья 9, 65 Кодекса).

В то же время бремя доказывания стороной своих требований и возражений должно быть потенциально реализуемым, исходя из объективно существующих возможностей в собирании тех или иных доказательств с учетом характера правоотношения и положения в нем соответствующего субъекта, а также добросовестной реализации процессуальных прав.

Спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения представляет собой пастбища. В соответствии с пунктом 4.4.2 договора аренды арендатор обязан использован участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 по делу № 301-ЭС21-27876 указано, что при определении наличия у лица права на приобретение в частную собственность публичного земельного участка по рассматриваемому основанию добросовестному арендатору при использовании земель для сельскохозяйственного производства не составит затруднений представить документы, подтверждающие использование арендованного участка в указанных целях. Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности, соответствия арендатора установленным требованиям.

При рассмотрении настоящего дела суды не исследовали, применительно к установленному нормативному регулированию порядка выкупа земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, обстоятельства использования участка заявителем в течение установленного законом срока в целях сельскохозяйственного производства. Представленный в дело договор от 20.02.2022 о совместной деятельности надлежащей судебной оценки (в том числе на предмет самостоятельного использования заявителем участка в целях сельскохозяйственного производства – подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса) не получил.

С учетом основания приобретения в собственность земельного участка обязанность по раскрытию доказательств возлагалась на общество, которое, действуя добросовестно в соответствии с частью 2 статьи 41 Кодекса, обязано было представить в подтверждение своей позиции доказательства, свидетельствующие об использовании им участка для сельскохозяйственного производства в течение установленного законом срока.

В силу особой ценности земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства, государство заинтересовано в сохранении их целевого использования, для чего гарантирует добросовестным сельхозпроизводителям возможность приобретения используемого земельного участка в собственность, исключая при этом возможность приобретения таких земель для целей, не связанных с их рациональным использованием как природного ресурса в сельском хозяйстве. Следовательно, основным критерием, дающим право на льготный порядок приобретения такого земельного участка, является его непрерывное использование в течение определенного законодателем срока.

Использование земельного участка может подтверждаться любыми относимыми и допустимыми доказательствами, свидетельствующими о ведении на нем сельскохозяйственного производства. Обстоятельства фактического использования земельного участка в названных целях в предшествующий предоставлению участка в собственность период в обжалуемых судебных актах не приведены.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

При оценке соответствующего довода уполномоченного органа судебные инстанции не приняли во внимание, что установленный в абзаце 2 пункта 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ запрет на выкуп арендуемых гражданами земель сельскохозяйственного назначения для целей сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных направлен на сохранение целевого назначения пастбищных угодий, создание гражданам условий для развития и сохранения традиционных форм хозяйствования и образа жизни.

При этом тот факт, что предоставление пастбища в аренду осуществлялось по результатам конкурентной процедуры, не во всех случаях означает, что действие законодательного запрета устраняется в зависимости от способа получения права на использование земельного участка. В частности, торги могут проводиться в случае одновременного поступления конкурирующих заявлений. В данном случае в протоколе аукционной комиссии от 27.05.2021 в отношении спорного участка с разрешенным использованием «пастбища» указано на его предоставление в аренду сроком «до трех лет» (л. д. 59), что изначально исключало возможность реализации в отношении данного участка правил подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, требующего «истечения трех лет с момента заключения договора аренды».

Таким образом, в целях надлежащей оценки правомерности оспариваемого отказа уполномоченного органа подлежали исследования обстоятельства проведения торгов в отношении данного участка (основания для проведения торгов в отношении участка пастбищ, по общему правилу предоставляемому гражданам в аренду без проведения торгов (подпункт 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса), условия и цель его предоставления в рамках публичной процедуры, допускающей участие в ней юридического лица).

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся, как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Поскольку доводы комитета надлежащим образом не рассмотрены, представленная в дело совокупность доказательств с учетом правильного распределения бремени доказывания не получила надлежащей судебной оценки, решение и постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам комитета об отсутствии оснований для предоставления спорного участка пастбищ в собственность обществу, а также соответствующим возражениям заявителя, установить обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

В связи с отменой решения и постановления приостановление исполнения названных судебных актов, принятое на основании определения суда округа от 19.06.2025, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2025 по делу № А53-32844/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи В.А. Авдякова

И.В. Сидорова