ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу город Ростов-на-Дону дело № А32-55654/2024
27 мая 2025 года 15АП-4977/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А.,
судей Сулименко О.А., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Чекуновой А.Т., при участии:
от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 31.01.2025, от ответчика посредством веб-конференции с использованием информационной
системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание): представитель ФИО2 по доверенности от 09.09.2024;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025 по делу № А32-55654/2024
по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)
о расторжении договора,
УСТАНОВИЛ:
департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 14.12.2022 № 22, заключенного в отношении муниципального имущества - нежилое помещение, этаж № 1, литер А, общей площадью 38,0 кв.м, кадастровый номер 23:43:0305012:893, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город
Краснодар, <...> д 60, помещ. № 1103, для использования под образовательную деятельность, сроком с 14.12.2022 по 13.12.2027; обязании ответчика возвратить муниципальное имущество - нежилое помещение, этаж № 1, литер А, общей площадью 38,0 кв.м, кадастровый номер 23:43:0305012:893, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, <...> д 60, помещ. № 1103.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025 в иске отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что согласно поступившему в департамент представлению прокуратуры города Краснодара от 28.12.2023 № 7-01/2584-23-20030002 «Об устранении нарушений требований законодательства при предоставлении муниципальных услуг в сфере муниципальной собственности», по результатам проверки установлено, что в нарушение условий договора арендуемое ИП ФИО3 имущество не используется, находится в неудовлетворительном состоянии. Указанные нарушения являются основанием для расторжения договора согласно пунктам 7.1.2, 7.1.4, 7.2.3 договора. Поскольку на момент проведения прокуратурой города Краснодара проверки арендатором не были выполнены условия, предусмотренные п. 5.3.5 договора, то у департамента имеются основания для расторжения договора аренды от 14.12.2022 № 22. Указанные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора аренды, влекущим такие правовые последствия, как его расторжение.
От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании представитель истца подержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.12.2022 департамент (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды № 22 муниципального имущества - нежилого помещения, этаж 1, литер А, общей площадью 38,0 кв.м, кадастровый номер 23:43:0305012:893, расположенного по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, <...>, помещ. № 1103, для использования под образовательную деятельность на срок до 13.12.2027.
В соответствии с пунктами 5.3.3, 5.3.4, 5.3.5 договора арендатор обязался использовать арендуемое имущество по прямому назначению, а также пользоваться земельным участком, занимаемым объектом недвижимости; содержать арендуемое имущество в исправном техническом состоянии, не допускать его ухудшения; своевременно (в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды) произвести за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества.
В разделе 7 договора аренды сторонами согласованы основания расторжения договора аренды арендодателем, в том числе:
если арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 7.1.1);
если арендатор своевременно не производит текущий и капитальный ремонт арендованного имущества в установленные договором сроки (пункт 7.1.4).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.02.2023, спорное нежилое помещение передано арендатору по акту от 14.12.2022.
Как указывает истец, в департамент поступило представление прокуратуры города Краснодара от 28.12.2023 № 7-01/2584-23-20030002, в соответствии с которым в нарушение условий договора аренды от 14.12.2022 № 22 ФИО4 переданное в аренду имущество не используется, находится в неудовлетворительном состоянии, что является основанием для расторжения договора.
По результатам рассмотрения представления прокуратуры департамент направил ответчику претензию от 29.02.2024 № 5345/26 с требованием о расторжении договора аренды и возврате муниципального имущества по акту приема-передачи в течение месяца с момента получения претензии.
Поскольку до настоящего времени соглашение о расторжении договора аренды ответчиком не подписано, спорное имущество по акту не возвращено, департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
При принятии судебного акта суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Из искового заявления следует, что требование о расторжении договора аренды связано с выявленными при обследовании муниципального имущества нарушениями ответчиком договора аренды, выразившимися в нахождении муниципального имущества - нежилого помещения в неудовлетворительном состоянии, его
фактическом не использовании, в подтверждение чего представил акт прокурорского реагирования от 28.12.2023 № 7-01/2584-23-20030002.
Между тем, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, из акта обследования муниципального имущества от 02.05.2024 № 62 следует, что на момент проведения обследования в нежилых муниципальных помещениях проводилось обучающее занятие с ребенком младшего дошкольного возраста. На входной двери в муниципальные помещения имеется табличка «Детский сад «Школа Умниц» (ИП ФИО3). Состояние муниципального имущества удовлетворительное: в помещении № 4 заменены трубы с холодным и горячим водоснабжением, установлены счетчики учета воды и электроэнергии; в помещении № 6 установлено металлопластиковое окно с решеткой, в помещениях проведены ремонтные работы (побелены стены и потолки, поклеены обои). Нежилые муниципальные помещения используются ИП ФИО3 в соответствии с договором аренды муниципального имущества от 14.12.2022 № 22.
Согласно акту обследования муниципального имущества от 30.01.2025 № 13, на момент проведения обследования на входной двери в муниципальные помещения имеется табличка «Детский сад «Школа Умниц» (ИП ФИО3), в помещении проведен ремонт. Помещение оборудовано для проведения обучающих занятий, в том числе в помещении размещены игрушки и обучающие материалы (книги, тетради, развивающие игры и т.д.). На момент обследования в нежилом помещении проводилось обучающее занятие с ребенком дошкольного возраста. Помещения оборудованы электричеством, водоснабжением (в том числе горячим), отоплением, канализацией. Муниципальное имущество используется в соответствии с договором аренды муниципального имущества от 14.12.2022 № 22.
К актам обследования приложены соответствующие фотоматериалы, подтверждающие факт благоустройства спорных нежилых помещений.
Пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не обязывает суд в любом случае удовлетворять иск о расторжении договора аренды без учета (исследования) фактических обстоятельств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.
Соответствующие правовые позиции изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2016 N 306-ЭС16-4828, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2017 по делу N А32-24213/2016, от 18.01.2017 по делу N А32-4408/2016, от 16.02.2017 по делу N А32-16655/2016.
Из материалов дела следует, что нарушения условий договора аренды, вменяемые ответчику, устранены.
С учетом изложенного, принимая во внимание то, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции обоснованно признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной
степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.
При таких обстоятельствах с учетом оценки представленных в материалы дела доказательств в порядке ст. 71 АПК РФ и доводов сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворении требования о расторжении договора.
Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, истцом не приведено.
С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, в силу чего таковые подлежат отклонению.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025 по делу № А32-55654/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Р.А. Абраменко
Судьи О.А. Сулименко
Т.Р. Фахретдинов