ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону дело № А53-45119/2024
08 июля 2025 года 15АП-1192/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2025 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,
судей Запорожко Е.В., Новик В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петренко Е.В.,
при участии:
от третьего лица: представитель ФИО1, по доверенности от 01.11.2024,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело №А53-45119/2024
по иску Отдела имущественных и земельных отношений администрации города Зверево (ОГРН <***> ИНН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***> ИНН <***>)
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3
о расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Отдел имущественных и земельных отношений администрации города Зверево (далее – истец, отдел) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.01.2024 №2024.4203/2, об обязании в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема передачи земельный участок с кадастровым номером 61:51:0010139:614, общей площадью 361 кв. м, с разрешенным использованием: магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ «Город Зверево», <...> земельный участок №55, в надлежащем состоянии; о расторжении договора аренды земельного участка от 26.01.2024 №2024.4201/2, об обязании в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:51:0010139:613, общей площадью 420 кв. м, с разрешенным использованием: магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ «Город Зверево», <...> земельный участок №57 в надлежащем состоянии (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что предприниматель использует земельный участок с существенным нарушением условий договора, а также способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки.
С учетом доводов предпринимателя ФИО2 о том, что надлежащим ответчиком является ИП ФИО3 как собственник объекта недвижимости и арендатор спорных земельных участков, возражений истца относительно перехода к ИП ФИО3 права аренды на земельные участки определением от 27.05.2025 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку требование о расторжении договоров аренды земельных участков нарушает ее права, как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорных земельных участках.
Определением апелляционного суда в составе суда произведена замена судей Ковалевой Н.В. и Украинцевой Ю.В. на судей Запорожко Е.В. и Новик В.Л., в связи с нахождением судей Ковалевой Н.В. и Украинцевой Ю.В. в отпуске.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судей рассмотрение дела начато сначала.
В представленном в материалы дела отзыве третье лицо просит отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. Ответчиком направлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и ответчика.
Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 26.01.2024 между отделом (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №2024.4203/2, в соответствии с которым ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:51:0010139:614, общей площадью 361 кв. м, с разрешенным использованием: магазин, расположенный по адресу: Ростовская область, городской округ «Город Зверево», <...> земельный участок №55.
Срок действия договора 30 месяцев с момента подписания.
26.01.2024 между отделом (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №2024.4201/2, в соответствии с которым ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:51:0010139:613, общей площадью 420 кв.м, с разрешенным использованием: магазин, расположенный по адресу: Ростовская область, городской округ «Город Зверево», <...> земельный участок №57.
Срок действия договора 30 месяцев с момента подписания.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договоров арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктами 6.1, 6.2 и нарушения других условий договора.
В соответствии с пунктами 4.4.6 вышеуказанных договоров, арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.
Как указывает отдел, предпринимателем ФИО2 на арендованных земельных участках осуществлена вырубка дерева «Ива» без получения в установленном порядке согласования вырубки зеленых насаждений от администрации, что указывает на использование земельного участка с существенными нарушениями, а также способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки и по условиям пункта 4.1.1 является основанием для их досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Истцом были подготовлены дополнительные соглашения к каждому из договоров об их расторжении по вышеуказанным основаниям.
19.11.2024 в адрес ответчика направлены уведомления №№55.11/882 и 55.11/883 с предложением расторгнуть договоры аренды от 26.01.2024 №2024.4203/2 и от 26.01.2024 №2024.4201/2.
Уклонение ответчика от расторжения договоров послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу норм главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора пункт 2 статьи 450). Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо при ее уклонении от своевременной дачи ответа на предложение (пункт 2 статьи 452).
Статьей 315 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору вменено в обязанность использование объекта аренды в соответствии с условиями договора. Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на арендаторов возложены обязанности по использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, по осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.
Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательства.
Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
В качестве единственного основания для расторжения договоров истец указывает на то, что предпринимателем ФИО2 в отсутствие разрешения администрации на вырубку зеленых насаждений осуществляется вырубка деревьев «Ива».
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.04.2019 №516 «Об урегулировании вопроса рубки деревьев, кустарников, произрастающих на земельных участках из состава земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, и о внесении изменений в Правила выдачи разрешения на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности», федеральным органам исполнительной власти, уполномоченным на предоставление земельных участков, при предоставлении земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в аренду, безвозмездное пользование предложено предусматривать в соответствующих договорах возможность осуществления рубок деревьев, кустарников, произрастающих на таких земельных участках, если такая рубка необходима для обеспечения использования земельного участка в соответствии с его видом (видами) разрешенного использования, за исключением случаев, если запрет на рубку и (или) ограничение рубки установлены в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, законодатель признает возможность урегулирования спорных правоотношений по рубке лесных насаждений для обеспечения использования земель промышленности в соответствии с их разрешенным использованием, при отсутствии прямо установленного запрета в законодательстве Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, договором о предоставлении таких земель во владение и пользование или в порядке выдачи разрешения на рубку лесных насаждений на землях промышленности.
Так, указанными Правилами (подп. «в» пункта 8) предусмотрено, что решение о выдаче разрешения на использование земель должно содержать, в том числе, согласование осуществления рубок деревьев, кустарников, расположенных в границах земельного участка, части земельного участка или земель из состава земель населенных пунктов, предоставленных для обеспечения обороны и безопасности, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (за исключением земель, указанных в пункте 3 части 2 статьи 23 Лесного кодекса Российской Федерации), в отношении которых выдается разрешение, за исключением случаев, если запрет на рубку и (или) ограничение рубки установлены в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (при условии представления заявителем информации, указанной в подпункте «з» пункта 3 настоящих Правил).
Вопреки доводам истца, на земельном участке вырубка деревьев для осуществления строительства произведена на основании решения на уничтожение зеленых насаждений от 10.07.2024 №26, выданного первым заместителем главы администрации (представлено в материалы электронного дела). Вырубка деревьев была осуществлена предпринимателем ФИО2 в связи с необходимостью строительства магазина, на основании разрешения на строительство от 27.06.2024, выданного Администрацией города Зверево. При этом доказательства того, что предпринимателем ФИО2 осуществлена вырубка деревьев «Ива» или иных деревьев, не предусмотренных вышеуказанным решением от 10.07.2024 №26, истцом в материалы дела не представлены, равно как и не представлены доказательства того, что вырубка деревьев привела к ухудшению экологической обстановки.
Кроме того, сама по себе вырубка деревьев в качестве основания для расторжения договоров не предусмотрена.
В отзыве на исковое заявление предприниматель ФИО2 указывает на то, что является ненадлежащим ответчиком по делу в связи с заключением с ИП ФИО3 договора купли-продажи (л.д. 11).
Суд апелляционной инстанции установил, что 22.11.2024 между ответчиком (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключен договор купли- продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя недвижимое имущество, объект незавершенного строительства степень готовности 20%, площадью 420 кв.м, проектируемое назначение: нежилое, кадастровый номер 61:51:0010139:615, местоположение: <...> №№55, 57.
В соответствии с пунктом 1.4 указанного договора, к покупателю переходит право аренды на земельные участки, на котором расположено недвижимое имущество, с кадастровым номером: 61:51:0010139:613, площадью 420 кв.м., местоположение: <...> №57 (договор аренды земельного участка от 26.01.2024 №2024.4201/2) и с кадастровым номером: 61:51:0010139:614, площадью 361 кв.м. местоположение: <...> №55 (договор аренды земельного участка от 26.01.2024 №2024.4203/2).
Переход права аренды к покупателю на вышеуказанные земельные участки, 28.11.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, что подтверждается выписками из ЕГРН (представлены в электронном виде).
С учетом доводов предпринимателя ФИО2 истцу определением от 08.04.2025 было предложено представить пояснения относительно процессуального статуса предпринимателя ФИО2 в качестве ответчика, с учетом представленного в дело договора купли-продажи недвижимости.
В представленных пояснениях истец считает, что ИП ФИО3 не может являться арендатором земельных участков на основании статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.
Определение лица, которое, по мнению истца, должно перед ним отвечать по предъявленному иску в арбитражном процессе, и предъявление требований к конкретному лицу (лицам), является прерогативой истца (статья 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обязательного участия в настоящем деле иных лиц в качестве ответчика, что в силу части 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации явилось бы основанием для привлечения его по своей инициативе судом, не установлено.
Истец при рассмотрении дела не воспользовался своими процессуальными правами (не заявил ходатайство о замене ненадлежащего ответчика надлежащим либо о привлечении в качестве соответчика). Напротив, в представленных пояснениях настаивал на заявленных требованиях, указывая, что надлежащим ответчиком по иску о расторжении договоров аренды является предприниматель ФИО2, которая обязана освободить земельные участки, в связи с чем несет риск несовершения процессуальных действий (статьи 9, 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Следовательно, суд рассматривает дело к тому ответчику, к которому заявлен иск, что соответствует статье 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы истца о том, что предприниматель ФИО2 является ответчиком до делу, поскольку процессуально не утратила статус арендатора муниципальных земельных участков по договорам аренды в связи с продажей объекта незавершенного строительства, являются предметом рассмотрения дел №№А53-49334/2024, А53-49335/2024, в которых ИП ФИО3 оспариваются отказы отдела в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков от 26.01.2024 №№2024.4201/2, 2024.4203/1 в части замены стороны арендатора на собственника объекта недвижимости, мотивированные положениями статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание недоказанность истцом факта использования предпринимателем ФИО2 земельных участков с нарушениями, предусмотренными пунктом 4.1.1 договоров, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.
Таким образом, поскольку отсутствуют основания для расторжения договора, истец отказался от замены ответчика, постольку доводы истца со ссылкой на положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации не рассматриваются апелляционным судом.
При изложенных обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит отмене с принятием нового судебного акта в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2025 по делу №А53-45119/2024 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий Б.Т. Чотчаев
Судьи Е.В. Запорожко
В.Л. Новик