г. Владимир

19 января 2026 года Дело № А11-10890/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2026 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой Э.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.10.2025 по делу № А11-10890/2024,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, ИНН <***>, ОГРН <***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителей: от истца (заявителя) - индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 03.09.2024 сроком на 2 года, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от ответчика - Управления муниципальным имуществом г. Владимира – ФИО4 по доверенности № 26-08/2 от 12.01.2026 сроком до 31.12.2026, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от третьего лица - индивидуального предпринимателя ФИО2 – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,

установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец, ИП ФИО1, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточенным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира (далее по тексту – УМИ г. Владимира, Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ИП ФИО1 и УМИ г. Владимира при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных на плане полуподвала здания по адресу: <...> к.к. 5, 6, 7, общей площадью 31,1 кв.м, путем принятия пункта 1.2 к договору в следующей редакции:

- «Объект купли-продажи продается за 481 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения № 21/2025 от 15.04.2025, составленного ФИО5.».

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), оценщик, подготовивший отчета об оценке от 25.06.2024 № 24-137, в соответствии с которым цена спорного объекта составляет – 1 100 000 руб. (дата оценки 18.04.2024).

Решением от 23.10.2025 Арбитражный суд Владимирской области урегулировал разногласия, возникшие между Предпринимателем и Управлением при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, к.к. 5,6,7, общей площадью 31,1 кв.м, путем принятия пункта 1.2 к договору в следующей редакции:

«1.2 Объект купли-продажи продается за 919 000 рублей, без учета налога на добавленную стоимость.

Уплата НДС осуществляется покупателем в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации».

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворив требования иска.

Заявитель жалобы указал, что в заключении эксперта Союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» от 29.07.2025 № 030-02-01234/2025 положенного в основу решения суда первой инстанции имеются существенные недостатки, в частности эксперт не произвел полное исключение НДС из цены предложения объектов-аналогов в рамках сравнительного и доходного подходов.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании, а также в отзыве возразил против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию город Владимир принадлежат на праве собственности помещения: нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, к.к. 5,6,7, общей площадью 31,1 кв.м.

21 марта 2023 года между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор № 6983 аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, к.к. 5,6,7, общей площадью 31,1 кв.м.

18 апреля 2024 года истец направил в Управление заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, указав, что соответствует условиям отнесения к категориям субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.20077 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Администрацией вынесено постановление от 27.07.2024 № 1676 «Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: <...>, к.к. 5,6,7 на плане полуподвала этажа (бывшая квартира № 1» принято решение о приватизации (продаже) арендуемых ИП ФИО1 нежилое помещение, цену продажи объекта приватизации установить в размере 1 100 000 руб..

Письмом от 26.07.2024 № 26-08/1139 УМИ г. Владимира направило в адрес Предпринимателя договор купли-продажи, в соответствии с которым продаются нежилые помещения, расположенные на плане полуподвала здания по адресу: <...> к.к. 5,6,7, общей площадью 31,1 кв.м.

В соответствии с проектом договора от 27.06.2024 цена объекта отражена в п. 1.2 и составляет 1 100 000 руб. без учета НДС.

Цена объекта определена на основании отчета ИП ФИО2 от 25.06.2024 № 24-137 (заказчик отчета УМИ г. Владимира)

Согласно пункту 1.3 договора объект приватизации является муниципальной собственностью на основании решения Малого совета Владимирского областного совета народных депутатов от 16.07.1992 № 187, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 19.02.2019 сделана запись регистрации № 33:22:032045:7633/001/2019-1.

Согласно 2.1 договора оплата стоимости объекта приватизации (основного долга) осуществляется покупателем в рассрочку в течении пяти лет с момента подписания договора ежемесячно равными долями, не позднее 10-числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца согласно графику платежей (приложение № 1). Датой оплаты считается дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет продавца.

В соответствии с пунктом 2.2 договора первый платеж составляет 1/60 часть от подлежащей оплате стоимости объекта приватизации и должен быть перечислен покупателем в день подписания договора.

Истец, полагая, что выкупная цена, указанная в проекте договора купли-продажи, является завышенной, обратился к оценщику общества с ограниченной ответственностью «Владоценка», согласно отчету рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> к.к. 5,6,7, общей площадью 31,1 кв.м, на дату оценки – 05.08.2024, составила 520 522 руб., с учетом НДС.

23 августа 2024 года Предприниматель направил Управлению протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором предложил изложить пункт 1.2 в редакции: «Объект купли-продажи продается за 434 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость.

Цена объекта состоит из его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО «Владоценка» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для принятия управленческих решений от 05.08.2024 № Н-2024/08-01 по состоянию на 05.08.2024».

В письме от 30.08.2024 исх.№ 26-08/1327 УМИ г. Владимира отклонило протокол разногласий.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающимся определения цены выкупаемого имущества, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 82-87 АПК РФ, суд первой инстанции удовлетворил заявленное истцом ходатайство и назначил экспертизу для установления рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой поручено эксперту – ФИО5.

Согласно заключению эксперта от 15.04.2025 № 21/2025 рыночная стоимость имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в здании по адресу: <...>, к.к. 5, 6, 7, общей площадью 31,1 кв.м, по состоянию на 18 апреля 2024 года – 481 000 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик заявил ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы, просил поставить на разрешение эксперта вопрос: определить рыночную стоимость (без НДС) по состоянию на 18.04.2024 нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>, к.к. 5, 6, 7, общей площадью 31,1 кв.м (кадастровый номер 33:22:032045:76)?

Суд первой инстанции, оценив заключения эксперта – ФИО5 от 15.04.2025 № 21/2025, пояснения, данные экспертом, вопросы, которые поставили участвующие в деле лица перед экспертом, доводы, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, удовлетворил ходатайство ответчика, назначил по делу повторную судебную экспертизу с постановкой указанного вопроса.

Согласно заключению эксперта от 29.07.2025 № 030-02-01234/2025, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>, к.к. 5, 6, 7, общей площадью 31,1 кв.м (кадастровый номер 33:22:032045:76), по состоянию на 18 апреля 2024 года – 919 000 руб.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет об оценке ИП ФИО2 от 25.06.2024 № 24-137, отчет об оценке рыночной стоимости эксперта общества с ограниченной ответственностью «Владоценка» от 05.08.2024 № Н-2024/08-01, заключение эксперта ФИО5 от 15.04.2025 № 21/2025, заключение эксперта Союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» от 29.07.2025 № 030-02-01234/2025, рецензию от 17.09.2025), суд первой инстанции в рамках разрешения настоящего спора принял в качестве доказательства стоимости выкупаемого имущества заключение Союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» от 29.07.2025 № 030-02-01234/2025, согласно которому рыночная стоимость помещения составляет 919 000 руб., без НДС и урегулировал разногласия возникшие между истцом и ответчиком.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

В пунктах 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовыми позициями, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2015 № 305-ЭС15-513, от 21.12.2015 № 305-ЭС15-11564, от 03.10.2016 № 308-ЭС16-7310, от 26.12.2016 № 308-ЭС16-7314, при отсутствии соглашения сторон по содержанию условия договора и наличии диспозитивной нормы, регулирующей спорное отношение, таковое условие должно определяться судом в соответствии с общим правилом диспозитивной нормы, содержащим наиболее оптимальный баланс интересов сторон договора.

В пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ). Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

Заключение эксперта является доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Суд первой инстанции, верно признал экспертное заключение от 29.07.2025 № 030-02-01234/2025 соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, поскольку оно является полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, оснований для сомнений в обоснованности заключения не установлено.

За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (часть 5 статьи 55 АПК РФ).

В материалах дела имеется собственноручная подписка эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имелось.

В части доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пунтку 14 Федерального стандарта оценки «Структура Федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I) (приложение № 1 к приказу Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200), результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки.

Согласно пункту 1 статьи 8 НК РФ наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пп.4-11 ст.40 Налогового кодекса РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пп. 1, 3 ст. 40 Налогового кодекса РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (п. 1 ст. 166 Налогового кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 1053 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Таким образом ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и отдельно выделяется из рыночной стоимости.

В свою очередь, по общему правилу, реализация объекта недвижимости по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса РФ.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Данная правовая позиция закреплена в пункте 52 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020)

(утр. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020).

Несогласие Предпринимателя с экспертным заключением не свидетельствует о неправомерности и необоснованности сделанных экспертом выводов и не является основанием для признания заключения ненадлежащим доказательством по делу и не свидетельствует о необходимости проведения повторной экспертизы.

С учетом изложенного арбитражный суд правомерно урегулировал разногласия, возникшие между сторонами, при заключении договора купли-продажи, руководствуясь указанным выше экспертным заключением.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца является законным и обоснованным.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.10.2025 по делу № А11-10890/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья А.Н. Ковбасюк

Судьи Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова