Арбитражный суд Краснодарского края 350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-81-03,
сайт: http://www.krasnodar.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-14546/2023 03 июля 2023 г.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гордюк А.В., при ведении протокола помощником судьи Дуплякиной О.К., при участии от ООО «Король» – ФИО1 (доверенность), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев материалы дела по исковому заявлению ИП ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) к ООО «Король» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании задолженности по договору аренды, и встречному исковому заявлению ООО «Король» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ИП ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНЧП: <***>) о признании договора аренды от 01.04.2022 недействительной сделкой и взыскании с ИП ФИО3 500 000 рублей неосновательного обогащения установил следующее.
ИП ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Король» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по оплате арендных платежей по Договору аренды от 01.04.2022 г. в размере 2 050 000 рублей и 451 820 рублей неустойки.
Определением от 30.05.2023 к производству Арбитражного суда Краснодарского края принят встречный иск, в котором общество просило признать договор аренды от 01.04.2022 недействительной сделкой и взыскать с предпринимателя 500 000 рублей неосновательного обогащения.
В заседании ООО «Король» против иска возражало, на удовлетвоернии встречного иска настаивало.
С учетом отсутствия возражений сторон суд перешел в стадию судебного разбирательства.
В заседании объявлен перерыв до 17-00 в пределах рабочего дня. После перерыва заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.
Арбитражный суд Краснодарского края, изучив материалы дела и выслушав участвующих в заседании лиц, полагает, что требования предпринимателя являются обоснованными в части, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.
Как следует из материалов дела, 01.04.2022 г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «КОРОЛЬ» в лице Генерального директора ФИО4 был заключен договор аренды (далее по тексту Договор аренды).
Произведена государственная регистрация Договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Запись регистрации: 23:49:0402049:2399-23/235/2022-4 от 28.04.2022 г.
В соответствии с условиями Договора аренды ИП ФИО2 (Арендодатель), Истец по делу предоставил ООО «КОРОЛЬ» (Арендатор), Ответчик по делу, в аренду следующее недвижимое имущество: нежилое здание, наименование - хозяйственный блок, с кадастровым номером 23:49:0402049:2399, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урицкого, д. 16/5, состоящее из 2-х (двух) этажей, общей площадью 152,7 (сто пятьдесят две целых и семь десятых) кв. м. (далее по тексту Помещение).
Арендатор ООО «КОРОЛЬ» в свою очередь, обязался осуществлять оплату арендных платежей в соответствии с разделом 2 Договора аренды.
Пункт 2.1 договора предусматривает размер арендной платы в 250 000 рублей в месяц с уплатой авансом до 15 числа каждого месяца, с 01.01.2023 размер аренды составляет 300 000 рублей в месяц.
Как регламентирует п. 2.4. Договора аренды «Обязательства Арендатора по уплате арендной платы начинаются с 01.04.2022 г.
Сторонами согласовано, что Арендатор уплачивает Арендодателю сумму арендной платы авансовым платежом ежемесячно в период с 01 по 15 число каждого месяца (п. 2.1.)
Истец указывает, что за период с 01.04.2022 арендатор осуществил платежи в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей: сумма в размере 200 000 (двести тысяч) рублей оплачена 13.09.2022 г., сумма в размере 110 000 (сто десять тысяч) рублей оплачена 13.10.2022 г., сумма в размере 190 000 (сто девяносто тысяч) рублей оплачена 13.10.2022.
С учетом данных поступивших платежей задолженность по оплате арендных платежей составляет 2 050 000 (два миллиона пятьдесят тысяч) рублей.
В связи с нарушением условий договора истец начислил в соответствии с п. 6.1 договора проценты, размер которых составляет 451 820 рублей.
Между сторонами подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды, а также акт возврата помещения от 31.01.2023 г.
Ответчик представил встречный иск, в котором просил признать договор аренды от 01.04.2022 недействительной сделкой и взыскать с ИП ФИО3 50 00 рублей неосновательного обогащения.
Общество указывает на следующее.
ООО «Король» планировало использовать вышеуказанное нежилое здание в качестве ночного клуба, за свой счет произвел внутренний ремонт помещений, кухонной зоны, санузла, приобрел мебель, бытовую и специализированную технику, но так и не получил возможности использовать этот объект по назначению. После проведения ремонтных работ и приобретения оборудования, выявились скрываемые предпринимателем обстоятельства, запрещающие посещение объекта третьими лицами по причине судебного акта. Общая стоимость затрат составляет около 3 000 000 рублей.
21.10.2022г. ООО «Король» стало известно, что Арбитражным судом Краснодарского края принято к производству исковое заявление администрации федеральной территории «Сириус» к ИП ФИО2 о признании указанного объекта самовольной постройкой, возбуждено производство по делу № А32-51837/2022.
Определением Арбитражного суда КК от 21.10.2022г. в отношении имущества предпринимателя: двухэтажного хозяйственного блока с кадастровым номером 23:49:0402049:2399 и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:2365, с видом разрешенного использования малоэтажная жилая застройка (ИЖС; размещение дачных домов и садовых домов) наложен арест, в том числе запрет неопределенному кругу лиц посещать данный объект.
Общество указывает, что право собственности на самовольную постройку не возникает, даже если оно было зарегистрировано (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143). По мнению общества, договор аренды от 01.04.2022 г. заключенный между истцом и ответчиком необходимо квалифицировать как недействительную (ничтожную) сделку.
Арбитражный суд Краснодарского края, оценивая требования сторон, исходит из следующего.
В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце втором пункта 10 постановления № 73 по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 стал собственником спорного имущества в 2017 году, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2017г. сделана запись регистрации № 23:49:0402049:2399-23/050/2017-3.
Арбитражным судом Краснодарского края принято к производству исковое заявление администрации федеральной территории «Сириус» к ИП ФИО2 о признании указанного объекта самовольной постройкой, возбуждено производство по делу № А32-51837/2022.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2022г. в отношении имущества ответчика: двухэтажного хозяйственного блока с кадастровым номером 23:49:0402049:2399 и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:2365, с видом разрешенного использования малоэтажная жилая застройка (ИЖС; размещение дачных домов и садовых домов) наложен арест, в том числе запрет неопределенному кругу лиц посещать данный объект.
Как видно из разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Из материалов дела следует, что в настоящее время объект аренды в судебном порядке самовольной постройкой не признан, в связи с чем ссылка общества на судебные акты в деле № А32-51837/2022 не могут быть приняты во внимание.
Таким образом, на момент заключения договора аренды, как и на момент рассмотрения настоящего спора истец является собственником спорного объекта и мог сдавать его в аренду, в связи с чем встречный иск о признании договора аренды недействительной ничтожной сделкой не может быть удовлетворен.
Требование о взыскании 500 000 рублей с предпринимателя в пользу общества в качестве неосновательного обогащения также не может быть удовлетворено, поскольку у предпринимателя имелись правовые основания для получения названной суммы – догвор аренды от 01.04.2022.
В силу правил статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу правил пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Факт передачи имущества в аренду не оспорен, в материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 01.04.2022, подписанный сторонами без замечаний.
Стороны подписали без замечаний соглашение от 13.02.2023 о расторжении договора аренды, которым зафиксировали наличие долга в размере 2 050 000 рублей. Также сторонами подписан акт от 31.01.2023 возврата обществом предпринимателю арендованного имущества.
Истец производит начисление арендной платы по 250 000 рублей с апреля по декабрь 2022 года и за январь 2023 года в размере 300 000 рублей.
Арбитражный суд Краснодарского края принимает во внимание следующее.
Определением от 21.10.2022 в раках дела № А32-51837/2022 приняты обеспечительные меры, включающие в том числе запрет неопределенному кругу лиц посещать объект договора аренды. Общество ссылалось на невозможность его эксплуатации в связи с этими обстоятельствами.
В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, определено, что арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.
В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, определено, что подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.
С учетом этого предприниматель вправе претендовать на получение арендной платы только до 21.10.2022.
Таким образом, за период с 01.04.2022 по 21.10.2022 предприниматель мог начислить арендую плату в размере 1 669 354,84 рублей.
Поскольку общество уплатило 500 000 рублей, размер задолженности составляет 1 169 354,84 рублей.
Предприниматель просил взыскать неустойку за период с 01.04.2022 по 14.03.2023 в размере 451 820 рублей.
Арбитражный суд Краснодарского края, проверив расчет неустойки, установил неверное определение даты начала расчета (истец принимает в качестве даты платежа первое число соответствующего месяца, в то время как по условиям договора платеж может быть произведен по 15 число включительно, соответственно, право на неустойку может быть реализовано не ранее 16 числа соответствующего месяца (за октябрь 2022 года платеж с учетом правил статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации дата платежа устанавливается до 17.10.2022 включительно, соответственно, просрочка определена с 18.10.2022). С учетом этого размер неустойки определен судом в 331 903,87 рублей.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.04.2022
Период просрочки
Задолженность с по дней Формула Неустойка
250 000,00
16.04.2022
13.09.2022
151
250 000,00 × 151 × 0.1%
37 750,00 р.
-200 000,00
13.09.2022
Оплата задолженности
50 000,00
14.09.2022
13.10.2022
30
50 000,00 × 30 × 0.1%
1 500,00 р.
-50 000,00
13.10.2022
Оплата задолженности
Итого:
39 250,00 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.05.2022
Период просрочки
Задолженность с по дней Формула Неустойка
250 000,00
16.05.2022
13.10.2022
151
250 000,00 × 151 × 0.1%
37 750,00 р.
-60 000,00
13.10.2022
Оплата задолженности
190 000,00
14.10.2022
31.10.2022
18
190 000,00 × 18 × 0.1%
3 420,00 р.
-190 000,00
31.10.2022
Оплата задолженности
Итого:
41 170,00 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.06.2022
Период просрочки
Задолженность с по дней Формула Неустойка
250 000,00
16.06.2022
14.03.2023
272
250 000,00 × 272 × 0.1%
68 000,00 р.
Итого:
68 000,00 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.07.2022
Период просрочки
Задолженность с по дней Формула Неустойка
250 000,00
16.07.2022
14.03.2023
242
250 000,00 × 242 × 0.1%
60 500,00 р.
Итого:
60 500,00 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.08.2022
Период просрочки
Задолженность с по дней Формула Неустойка
250 000,00 16.08.2022 14.03.2023 211 250 000,00 × 211 × 0.1% 52 750,00 р.
Итого:
52 750,00 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.09.2022
Период просрочки
Задолженность с по дней Формула Неустойка
250 000,00
16.09.2022
14.03.2023
180
250 000,00 × 180 × 0.1%
45 000,00 р.
Итого:
45 000,00 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 17.10.2022
Период просрочки
Задолженность с по дней Формула Неустойка
169 354,84
17.10.2022
14.03.2023
149
169 354,84 × 149 × 0.1%
25 233,87 р.
Итого:
25 233,87 руб.
Сумма основного долга: 1 169 354,84 руб.
Сумма процентов по всем задолженностям: 331 903,87 руб.
В остальной части в удовлетворении иска предпринимателя надлежит отказать.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
судебные расходы по первоначальному иску надлежит распределить между сторонами
пропорционально удовлетворенных требований. Поскольку иск признан обоснованным на
60%, с общества надлежит взыскать 21 305,40 рублей расходов по уплате пошлины.
Расходы по встречному иску надлежит отнести на общество.
Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
взыскать с ООО «Король» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу ИП ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) 1 169 354,84 рублей основного долга, 331 903,87 рублей неустойки и 21 305,40 рублей расходов по уплате пошлины.
В остальной части в иске ИП ФИО2 отказать. В удовлетворении встречного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в суд апелляционной инстанции.
Судья А.В. Гордюк
Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России
Дата 19.09.2022 10:12:00
Кому выдана Гордюк Алексей Валерьевич