Решение по делу № А32-35946/2024 от 20.03.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-35946/2024

Резолютивная часть решения оглашена 06 марта 2025 года, полный текст решения изготовлен 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

ИП ФИО2 КФХ ФИО3 (ИНН <***> ОГРНИП <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН <***> ОГРНИП <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Межмуниципальный отдел по Курганинскому и Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю,

о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности

при участии: от истца - представитель по доверенности ФИО5, от иных лиц- не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 КФХ ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности.

Истцом обеспечена явка представителя по доверенности в судебное заседание.

Иные лица, будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени судебного заседания, не обеспечили явку представителей по доверенности в судебное заседание.

Согласно ч.1 ст.156 АПК РФ непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в соответствии со ст.156 АПК.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства по исковому заявлению.

01.07.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (покупатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 крестьянско- фермерского хозяйства ФИО3 (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2021-07-01, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край. <...>, на условиях и в сроки, предусмотренных договором, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него цену, предусмотренную настоящим договором.

В соответствии с подписанным сторонами актом приема -передачи недвижимого имущества продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество:

- Конюшня 4-х рядная, назначение: нежилое, площадью 985,8 кв.м.. кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:123. Право собственности за Покупателем зарегистрировано 06.07.2021г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сделана запись регистрации № 23:16:0602163:123-23/265/2021 -9;

- Конюшня 2-х рядная, назначение: нежилое, площадью 1782,9 кв.м.. кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:122. Право собственности за Покупателем зарегистрировано 06.07.2021 г.. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сделана запись регистрации №23:16:0602163:122-23/265/2021-10;

- Манеж, назначение: нежилое, площадью 1635,5 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:120. Право собственности за Покупателем зарегистрировано 06.07.2021г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сделана запись регистрации №23:16:0602163:120-23/265/2021 -9;

- Административное здание, назначение: нежилое, площадью 1341,4 кв.м.. кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:121 Право собственности за Покупателем зарегистрировано 06.07.2021г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сделана запись регистрации №23:16:0602163:121 -23/265/2021-10;

- Сенник, назначение: нежилое, площадью 1583,3 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:113. Право собственности за Покупателем зарегистрировано 06.07.2021г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сделана запись регистрации №23:16:0602163:113-23/265/2021-9;

- Котельная, назначение: нежилое, площадью 304,9 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:124. Право собственности за Покупателем зарегистрировано 06.07.2021г.. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сделана запись регистрации №23:16:0602163:124-23/265/2021-6;

- Земельный участок, площадью 269 201 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации животноводческого комплекса (конюшня), кадастровый номер: 23:16:0602163:97, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край. <...> (конно-спортивный комплекс). Право собственности за Покупателем зарегистрировано 06.07.2021г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сделана запись регистрации №23:16:0602163:97-23/265/2021 -9.

Также Продавец передал в собственность покупателя временное сооружение, расположенное на указанном в п.1 договора земельном участке и не являющееся объектом капитального строительства: конюшня.

Согласно п. 3 Договора стоимость Имущества, указанного в Договоре, составляет: 18 175 975 (восемнадцать миллионов сто семьдесят пять тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей 45 копеек, из которых:

- Конюшня 4-х рядная - 1 423 916,72 руб., включая НДС 20%:

- Конюшня 2-х рядная - 1410 003,62 руб., включая НДС 20%;

- Манеж - 2 398 946,44 руб., включая НДС 20%;

- Административное здание - 1 414 641,17 руб., включая НДС 20%;

- Сенник- 222 803,05 руб., включая НДС 20%:

- Котельная - 93 618,14 руб., включая НДС 20%;

- Конюшня - 212 046,31 руб., включая НДС 20%;

- Земельный участок - 11 000 000,00 руб., НДС не облагается, в соответствии с п. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.

В соответствии с п. 3.1 договора покупатель обязался уплатить стоимость имущества по договору в течение 60 дней с даты заключения договора, при этом стороны пришли к соглашению, что до момента оплаты имущество ипотекой в пользу продавца не обременяется.

В соответствии с п.6 договора заключенный договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в п.1 договора.

Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества переходит к покупателю после государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с актом приема-передачи продавец передал покупателю имущество в удовлетворительном состоянии. Имущество осмотрено покупателем, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт приема - передачи.

Таким образом, в настоящее время титульным собственником указанного выше-недвижимого имущества является ответчик, что свидетельствует о добросовестном выполнении истцом договорных обязательств.

Однако, до момента подачи искового заявления оплата по Договору не осуществлена.

10.06.2024 покупателю направлена досудебная претензия, которая получена МП ФИО4 17.06.2024, в которой предлагалось в добровольном порядке расторгнуть договор и произвести возврат полученного по договору имущества. Ответа на претензию до настоящего времени не поступило.

Разрешая вопрос об обоснованности заявленных исковых требований, суд руководствуется следующим.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой 6 стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485, пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание направление истцом в адрес ответчика уведомления, содержащего требование о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств по оплате выкупаемого объекта, суд пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи и наличии оснований для его расторжения.

Неоплата покупателем цены договора в согласованный сторонами срок свидетельствует о существенном его нарушении, поскольку без оплаты товара соответствующие отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл, в связи с чем он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 N 12295/06, от 15.04.2008 N 16732/07, от 23.06.2009 N 4651/09, от 10.06.2014 N 1999/14, определения Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2017 N 304-ЭС17-11435, от 26.12.2017 N 305-ЭС17-14389).

При этом тот факт, что продавец может защитить свои права путем взыскания долга, сам по себе не препятствует предъявлению требования о расторжении договора как альтернативного способа защиты, выбор конкретного способа защиты находится в воле продавца.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Поскольку вследствие расторжения в судебном порядке договора купли-продажи недвижимого имущества № 2021-07-01 от 01.07.2021 ответчиком утрачиваются правовые основания для владения имуществом, препятствий для удовлетворения требований истца о возврате переданного покупателю имущества также не имеется

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу 5 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу положений пункта 52 того же постановления Пленумов, решения по делам об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

По изложенным мотивам, суд пришел к выводу, что записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ответчика на спорные объекты недвижимого имущества подлежат погашению.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя на спорное помещение и государственной регистрации права собственности на это объект недвижимости продавца.

Суд, принимая решение об удовлетворении иска, исходил исключительно из совокупности доказательств, представленных истцом.

Ответчик избрал пассивную форму защиты и не представил каких-либо возражений относительно предъявленных требований как по их фактическим и правовым основаниям, так и по их размеру, хотя информация о процессе и соответствующая возможность у него имелась.

Вместе с тем лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

Помимо прочего, суд принимает во внимание положения части 3.1 статьи 70 АПК РФ, согласно которой обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных 3 доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности, срок исполнения которого наступил, что нарушает законные права и интересы истца.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли - продажи недвижимого имущества № 2021-07-01 от 01.07.2021, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 КФХ ФИО3 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ИНН <***> ОГРНИП <***>)

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>. ОГРНИП <***>) осуществить возврат по акту приема – передачи индивидуальному предпринимателю ФИО2 КФХ ФИО3 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) следующего недвижимого имущества:

- Конюшня 4-х рядная, назначение: нежилое, площадью 985,8 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:123;

- Конюшня 2-х рядная, назначение: нежилое, площадью 1782,9 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:122,

- Манеж, назначение: нежилое, площадью 1635,5 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:120.

- Административное здание, назначение: нежилое, площадью 1341,4 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:121.

- Сенник, назначение: нежилое, площадью 1583,3 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:113.

- Котельная, назначение: нежилое, площадью 304,9 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:124.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о праве собственности ФИО4 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) в отношении следующего недвижимого имущества:

- Конюшня 4-х рядная, назначение: нежилое, площадью 985,8 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:123;

- Конюшня 2-х рядная, назначение: нежилое, площадью 1782,9 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:122,

- Манеж, назначение: нежилое, площадью 1635,5 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:120.

- Административное здание, назначение: нежилое, площадью 1341,4 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:121.

- Сенник, назначение: нежилое, площадью 1583,3 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:113.

- Котельная, назначение: нежилое, площадью 304,9 кв.м., кадастровый (условный) номер: 23:16:0602163:124.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) в пользу ИП ФИО2 КФХ ФИО3 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В.Николаев