Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
25 апреля 2025 годаДело № А56-109937/2024
Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко И.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИНАНС" (адрес: Россия 188304, г. Гатчина, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ПР. 25 ОКТЯБРЯ д.3, ОГРН: );
к
Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области; ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕТРИТ" (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ ГОРОХОВАЯ д.2/6 лит.А; Россия 198097, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ПР-КТ СТАЧЕК, Д. 66, ЛИТЕРА А, ПОМ. 7-Н, ОФИС 14, Р.М. 1, ОГРН: );
при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания от 21.04.2025
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Финанс» (далее - Общество «Финанс») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ретрит» (далее - Общество «Ретрит»), Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - МТУ Росимущества), в котором просило признать недействительным Договор аренды нежилого здания (котельная, с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства - 2007г. расположенную по адресу: <...>, лит.Б, нежилое здание (гостиничный комплекс с кадастровым номером 47:25:0101003:73) от 19.09.2024 между МТУ Росимущества и Обществом «Ретрит».
Определением суда от 06.12.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.
Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц.
В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании 03.03.2025 представитель Общества «Финанс» исковые требования поддержал в полном объеме, ходатайствовал о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу А56-95415/2024, в рамках которого судом рассматриваются требования Общества «Финанс» к МТУ Росимущества: о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на котельную с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства - 2007, расположенную по адресу: <...>, лит.Б; о признании права собственности истца на котельную с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства - 2007, расположенную по адресу: Ленинградская область, г.Гатчина, пр.25 Октября, д,3, лит.Б.
Представители Общества «Ретрит» и МТУ Росимущества против удовлетворения названного ходатайства возражали.
Оценив представленные в материалы дела документы, позиции сторон, суд отставил рассматриваемое ходатайство без удовлетворения.
Представленные сторонами документы и письменные позиции приобщены в материалы дела.
Изучив материалы дела, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание.
Принимая во внимание необходимость предоставления сторонами дополнительных документов, руководствуясь статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заседание было отложено на 21.04.2025.
В судебном заседании представитель Общества «Финанс» исковые требования поддержал в полном объеме. Представители ответчиков против удовлетворения заявленных требований возражали.
Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обществом «Финанс» оспаривается заключённый между МТУ Росимущества (Арендодатель) и Обществом «Ретрит» (Арендатор) Договор аренды объектов недвижимого имущества от 19.09.2024г. №273 (далее - Договор аренды), в соответствии с условиями которого Арендодатель по результатам аукциона обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации:
нежилое здание (котельная) с кадастровым номером 47:25:0101003:72, площадью 176,7 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, <...> (РНФИ П12480009401, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 11.01.2019 №47:25:0101003:72-47/017/2019-1);
нежилое здание (гостиничный комплекс) с кадастровым номером 47:25:0101003:73, площадью 1789,2 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, <...> (РНФИ П1248001005, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 17.07.2002 №47-01/00-6/2002-77), являющегося выявленным объектом культурного наследия «Бывший дом Лазаревского» (далее - Объекты).
Предметом Договор аренды являлось нежилое здание (котельная), право собственности на которое зарегистрировано за Российской Федерацией 11.01.2019.
Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 26.09.2024г. внесена соответствующая запись №47:25:0101003:72-47/054/2024-2.
Заявляя требование о признании недействительным Договора аренды Общество «Финанс» указало на то, что спорный Договор является недействительной сделкой, нарушающей его законные права и интересы, поскольку на момент проведения торгов на право заключения договора аренды, Объекты находились в фактическом пользовании Общества «Финанс». По мнению Общества «Финанс» поскольку был подан иск о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на здание котельной с кадастровым номером 47:25:0101003:72 и признании права собственности на котельную (дело №А56-95415/2024), МТУ Росимущества не вправе было заключать Договор аренды с Обществом «Ретрит». Общество «Финанс», полагая нарушенными свои права и указывая на то, что им заявлено исковое требование о признании права собственности на вещь, которая стала предметом спорного договора аренды, просит признать недействительным Договор аренды в соответствии с частью 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между ГОУ НПО «Профессиональный лицей «Мода №31» (далее - Лицей) и ООО «Элиен» (арендатор) был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда от 17.05.2002 №3/02 (далее - Договор №3/02), в соответствии с которым в пользование арендатора были переданы объекты федерального недвижимого имущества - здание, расположенное по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 1644,6 кв.м и здание, расположенное по адресу: <...>, лит. Б, общей площадью 122,4 кв.м, (далее по тексту совместно именуемые - Объекты). Государственная регистрация Договора №3/02 осуществлена 20.07.2002. Согласно пункту 1.1 Договора №3/02 указанные здания переданы арендатору для проведения капитального ремонта и реконструкции под гостиничный комплекс.
На основании Распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области от 17.03.2005 №30 Объекты были изъяты из оперативного управления Учреждения в казну Российской Федерации. Акт передачи государственного имущества из оперативного управления в казну Российской Федерации подписан 17.03.2005г.
В марте 2011 года в ЕГРН внесена запись о прекращении права оперативного управления Лицея на спорные здания. Кроме того, в ЕГРН были внесены записи о прекращении права аренды в отношении здания под лит. Б в связи с ликвидацией данного объекта.
Общество «Финанс» стало стороной Договора №3/02 на основании заключенного между ООО «Элиен» (предыдущий арендатор) и Обществом «Финанс» Договора №08-Т купли-продажи права аренды заключенного по результатам открытых торгов от 10.01.2012.
Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области и Общество «Финанс» 17.02.2012 было заключено Соглашение о переуступке прав и обязанностей по Договору №3/02.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2021 по делу №А56-101469/2020 Обществу «Финанс» отказано в удовлетворения исковых требований о взыскании с МТУ Росимущества в пользу Общества «Финанс» 165.147.389,00 рублей стоимости неотделимых улучшений произведенных по Договору №3/02 в отношении двух зданий площадью 1644,6 кв. м и 122,4 кв. м, расположенных по адресу: <...>, лит. А и Б, соответственно.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2023 по делу №А56-121070/2022 Обществу «Финанс» отказано в иске о признании за Обществом «Финанс» преимущественного права на приобретение в собственность двух зданий площадью 1644,6 кв. м и 122,4 кв. м, расположенных по адресу: <...>, лит. А и Б, и земельного участка.
Согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Уведомлением от 28.11.2023 №78-09/19658 МТУ Росимущества заявило об отказе от исполнения Договора №3/02, договор прекратил свое действие с 01.01.2024 в связи с отказом от договора в одностороннем порядке.
Как следует из пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства возможен в случае, если такое право предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами. Таковое право предусмотрено положениями Договора аренды от 17.05.2002.
МТУ Росимущества письмом от 09.04.2024 №78-09/5895 известило Общество «Финанс» о том, что сведения о расторжении Договора №3/02 внесены в ЕГРН, и потребовало освободить и вернуть имущество по акту приема-передачи.
Общество «Финанс» право на отказ МТУ Росимущества от Договора аренды от 17.05.2002 не оспаривало. Доказательств исполнения требования МТУ Росимущества об освобождении и возврату имущества по акту приема-передачи имущества не представило. Общество «Финанс» не отрицает, что, несмотря на прекращение с 01.01.2024 действия Договора №3/02 продолжало пользоваться государственными объектами недвижимости.
В соответствии с Распоряжением МТУ Росимущества от 26.07.2024 №78-412-р и аукционной документацией к нему, был объявлен аукцион на право заключения договора аренды на Объекты, по результатам которого заключен Договор аренды с Общество «Ретрит».
Общество «Финанс» правом на участие в аукционе не воспользовалось, самостоятельно не оспаривало проведенный аукцион и его результаты по основаниям, приведенным в рассматриваемом иске.
Представленными в материалы дела документами право Общества «Финанс», как и у его правопреемника, не подтверждено возникновение права собственности на здание котельной с кадастровый номер 47:25:0101003:72.
Согласно пункту 1.1. Договора купли-продажи права аренды по результатам открытых торгов от 10.01.2012 №08-Т ООО «Элиен» продало ООО «Финанс» право аренды сроком до 01.06.2017 на Здание гостиничного комплекса, расположенного по адресу: <...>. При этом на момент заключения договора купли-продажи в ЕГРН было зарегистрировано только право аренды ООО "Элиен" на здание гостиничного комплекса, поскольку здание котельной было снято с кадастрового учета в связи с его ликвидацией, и в связи с этим была погашена запись о праве аренды на лит.Б.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что ООО "Элиен" передавало Обществу «Финанс» право аренды на здание (котельная) с кадастровым номером 47:25:0101003:72, площадью 176,7 кв.м., расположенное по адресу: Ленинградская область, р-н Гатчинский, г, Гатчина, пр-кт 25 Октября, д. 3.
Общество «Ретрит» обладало полной информацией о совершаемой сделке, переданное в аренду ООО «Ретрит» имущество не было обременено правами третьих лиц.
Использование Общество «Финанс» спорного имущества вопреки требованию МТУ Росимущества от 09.04.2024 №78-09/5895 об освобождении и возврате имущества по акту приема-передачи, и использование государственным имуществом в отсутствии договорных отношений не свидетельствует об обременении объектов правами третьих лиц.
Как следует из представленных документов ООО «Ретрит» 20.12.2024 осуществлена приемка в фактическое владение и пользование объектов недвижимого имущества по Договору аренды от 19.09.2024г. №273. Все обязательства по заключению договоров на обслуживание объектов и снабжения их энергетическими и иными ресурсами Обществом «Ретрит» исполнены.
Не может быть принят судом довод Общества «Финанс» о том, что в связи с подачей иска о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на здание котельной с кадастровым номером 47:25:0101003:72 и признании права собственности на котельную (дело №А56-95415/2024), МТУ Росимущества не вправе было заключать Договор аренды с Обществом «Ретрит».
Материалами дела подтверждается, что на дату проведения аукциона имелись вступившие в законную силу судебные решения, которыми Обществу «Финанс» отказано во взыскании стоимости неотделимых улучшений по Договору аренды от 17.05.2002, а также о признании за Обществом «Финанс» преимущественного права на приобретение в собственность объектов недвижимого имущества и земельного участка.
Общество «Финанс» обратилось с требование о признании недействительным Договора аренды после проведения аукциона и заключения Договора аренды между МТУ Росимущества и Обществом «Ретрит», который, с учетом заявленного МТУ Росимущества отказа от исполнения Договора от 17.05.2002, не влиял на права Общества «Финанс».
В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Заявляя требования о признании недействительным договора аренды, Общество «Финанс» указывало на нарушение требований части 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение прав и законных интересов Общества «Финанс».
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ).
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Вместе с тем, представленными в материалы дела документами не подтвержден тот факт, что Общество «Финанс» было введено в заблуждение, и в порядке, предусмотренном статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрело право заявлять о недействительности Договора аренды, как заключенного под влиянием обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ), поскольку стороной сделки не является.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание правовую природу заявленного требования исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Сайфуллина А.Г.