Решение по гражданскому делу
дело № 2-1-1/2025 УИД: 61MS0191-01-2024-002720-87РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 января 2025 г. г. ФИО2 судья судебного участка №1Семикаракорского судебного района Ростовской области Михайлина Ю.С., при секретаре судебного заседания Алексеенко А.А., с участием ответчика ФИО3 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик «Техпром» к ФИО3 и ОганесовойНарине Анатольевны о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО «Специализированный застройщик «Техпром» обратилось в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору участия в долевом строительстве жилого дома <НОМЕР> от 20.05.2021 в обоснование указав, что 20.05.2021 г. между ООО «СЗ «Техпром» с одной стороны, и ФИО4 и ФИО3 с другой стороны, заключен договор <НОМЕР> участия в долевом строительстве жилого дома. По условиям договора ООО «СЗ «Техпром" обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок, предусмотренный п.2.3 Договора многоквартирный жилой дом, именуемый «объект» и расположенный по адресу: <АДРЕС> корпус 2 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать участнику долевого строительства находящуюся в Объекте квартиру с характеристиками, указанными в п. 2.2 Договора, а участник обязуется оплатить обусловленную данным Договором цену и принять квартиру. В соответствии с п. 3.1. цена Договора составляет 2 135 040 рублей, из расчета 48 000 руб. за 1 квадратный метр квартиры на момент заключения договора. Согласно п.3.5 цена Договора может быть изменена при уточнении фактической пощади квартиры по результатам инвентаризации БТИ. Фактическая площадь квартиры определяется по результатам обмера квартиры без учета отделки квартиры. Пунктом 2.7. Договора установлен, что фактическая площадь объекта долевого строительств, определенная после ввода в эксплуатацию по данным обмеров, полученных в результате технической инвентаризации может отличаться от Проектной площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и сторону уменьшения. Объект был введен в эксплуатацию 21.06.2022 г., по результатам обмеров БТИ, отраженных в Техническом паспорте, общая площадь квартиры составила 44,7 кв.м., что на 0,22 кв.м. больше проектной и указанной п. 2.2. Договора. При расчетной цене 48 000 рублей за 1 кв. м. общей площади готового объекта, размер необходимой доплаты со стороны Участника долевого строительства составляет 10 560,00 руб. 04.08.2021 ответчикам было направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома, о готовности передать квартиру, а также об увеличении площади квартиры на 0,22 кв.м., что привело к увеличению цены на сумму 10 560 руб., и необходимости погашения образовавшейся задолженности. Ответчиками данное уведомление получено и подписано 17.12.2022 г. Также 17.12.2022 г. между истцом и ответчиком был подписан Акт приема-передачи квартиры, в котором указана площадь квартиры по договору 44,7 кв.м. В акте приема-передачи квартиры каких-либо возражений относительно увеличения площади долевого строительства ответчики не указали, тем самым выразив свое согласие с фактической площадью объекта. Однако доплата в размере 10560,00 руб. до настоящего времен на расчетный счет ООО «СЗ «Техпром» не поступила. По мнению истца, участник долевого строительства обманным путем ввел сотрудника ОО «СЗ «Техпром» в заблуждение, делая вид, что производит оплату, и после подписания акта приема-передачи сторонами, отменил вышеуказанный платеж, что подтверждается распечаткой из банка, где указано, что необходимая сумма находилась на проверке банка, но в итоге не была оплачена (платеж был отменен). Тем самым п. 5 акта приема-передачи квартиры истец считает недействительным, расчеты не произведены окончательно. В связи с чем, в адрес ответчиков были направлены претензии с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности. В связи с тем, что ответ на претензию не последовал, доплата по договору не произведена, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями и просил, ссылаясь на положения Федерального закона <НОМЕР> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» взыскать в солидарном порядке с ФИО3 и ФИО4 доплату по договору участия в долевом строительстве жилого дома <НОМЕР> от 20.05.2021 в связи с увеличением площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной в размере 10 560,00 руб., а также неустойку за период с 28.12.2022 по 06.09.2022 в сумме 1068,67 руб. и расходы на оплату государственной пошлины в размере 465,00 руб. Истец ООО «Специализированный застройщик «Техпром» своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В представленном суду заявлении от 10.12.2024 поддержал заявленные требования и просил рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не прибыла, о слушании дела уведомлена судом надлежащим образом, что подтверждено лично в судебном заседании ответчиком О.Г.ЛБ. Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования ООО «СЗ «Техпром» не признал». В письменных возражениях на иск указал, что 17.12.2022 он и его супруга ФИО4<ФИО1> были приглашены для подписания акта приема-передачи квартиры <НОМЕР>, расположенной по адресу: <АДРЕС> приобретенной по договору участия в долевом строительстве <НОМЕР> от 20.05.2021 с ООО «СЗ «Техпром». Застройщик потребовал доплатить 10 560 руб. в связи с увеличением общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной. Они отказались производить доплату, так как по результатам замеров приглашенного ими специалиста из ООО «Эксперт+», фактическая общая площадь объекта долевого строительства оказалась на 0,8 кв.м. меньше проектной, о чем он уведомил застройщика в акте осмотра квартиры от 17.12.2022. Указанный акт был вручен производителю работ ООО «Техпром» ФИО5 Получив акт осмотра квартиры с указанными недостатками, застройщик подписал акт приема-передачи квартиры, тем самым подтвердив, что все расчеты произведены окончательно, согласно п.5 Акта.
Также в судебном заседании ФИО3 пояснил, что в договоре не указаны те пункты, на которые истец ссылается. Он неоднократно сообщал истцу о том, что не согласен с доплатой, а они отказывались подписать акт приема-передачи. Он отправлял им в качестве шаблона скриншот о том, как должна была выглядеть оплата, но не собирался ничего платить, поскольку между ними был спор по этому поводу. Обратил внимание на пункты 2.8 и 2.9 договора, в которых указано, что: «Предварительно, может быть изменена проектная площадь на фактическую, но по дополнительному соглашению». Он никаких дополнительных соглашений не заключал. Никаких согласий на изменение, на дополнительную оплату не давал. Также обратил Ваше внимание на пункт 4.1.3. договора, в котором не указанно на каком основании должна быть произведена доплата. В пункте 3.5 указано, что цена может быть изменена, но не указано, что она может быть изменена в одностороннем порядке, никаких дополнительных соглашений с застройщиком он не заключал. Недостатки по акту, составленному ООО «Эксперт+», застройщик устранил частично. Он не обращался к застройщику с претензией по вопросу того, что площадь, установленная вышеуказанным актом на 0,8 кв.м. меньше, так как после консультации с кадастровым инженером, посчитал это нецелессобразным, и потом они эту квартиру впоследствии продали. Просил в удовлетворении исковых требований ООО «СЗ «Техпром» отказать. С учетом надлежащего уведомления сторон о слушании дела и в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие представителя истца ООО «СЗ «Техпром» и ответчика ФИО4 Выслушав ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должнадоказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании. Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные ты Российской Федерации" (далее - Закона об участии в долевом строительстве). В соответствии с ч.1 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силамии (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Материалами дела установлено, что 20.05.2021 между ООО «Техпром», именуемым застройщик с одной стороны и ФИО3(дольщик 1) и ФИО4(дольщик 2) с другой стороны заключен договор <НОМЕР> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу<АДРЕС> согласно которому дольщикам подлежит передаче жилое помещение - однокомнатная квартира <НОМЕР> проектной площадью 44,48 кв.м. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.13-21). Согласно пункту 3.5 Договора участия в долевом строительстве цена договора может быть изменена при уточнении фактической площади квартиры по результатам инвентаризации БТИ. Фактическая площадь определяется по результатам обмера квартиры без учета отделки квартиры.
При этом в Договоре содержится пункт 4.1.3 относящийся к обязанностям Застройщика, дословное содержание которого: Застройщик обязуется «При условии полной оплаты Дольщиком цены договора в соответствии с разделом 3 Договора, а также после проведения доплаты за.. передать Дольщику Квартиру не позднее срока, установленного п.2.4 Договора, путем подписания акта приема-передачи.
Ответчиками в соответствии с п. 3 Договора оплачена стоимость указанного жилого помещения в сумме 2 135 040 руб., из расчета 48 000 руб. за один квадратный метр. Оплата произведена в следующем порядке: часть суммы в размере 483881,83 руб. за счет средств материнского капитала, а 1651 158,17 рублей оплачено за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России».
В соответствии с п. 4.1.1. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Застройщик обязуется уведомить Дольщика о готовности передачи ему квартиры. В силу ч. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Исходя из ч.2 ст.12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанная норма корреспондирует пункту 4.2.7 Договора, согласно которому обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями Договора и подписания сторонами Акта приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры). Согласно материалам дела Уведомление застройщика во исполнение п. 4.1.2 Договора <НОМЕР> о завершении строительства, датированное 22.06.2022 г. получено ФИО3 и ФИО4 - 17.12.2022 г.
Из копии технического паспорта на многоквартирный жилой дом литер «Б» по адресу г. <АДРЕС> корпус 2 следует, что квартира <НОМЕР> имеет общую площадь 44,7 кв.м. (л.д.26-28). В пункте 3 Уведомления указано, что в результате обмером БТИ общая площадь квартиры увеличилась и составила 44.7 кв.м. и руководствуясь п. 3.4 Договора дольщикам необходимо произвести доплату в размере 10560 руб. При этом 17.12.2022 ООО "Специализированный застройщик «Техпром» и ответчиками ФИО3 и ФИО4 был подписан акт приема-передачи квартиры к договору долевого участия N147 от 20.05.2021.
B пунктах 2 и 3 Акта приема-передачи стороны подтвердили, что техническое состояние и качество квартиры соответствует условиям Договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным нормам и правилам, и техническое состояние вышеуказанной квартиры соответствует потребностям Дольщика, недостатков не выявлено. Как следует из пункта 5 Акта приема-передачи, подписанием данного Акта стороны подтверждают, что цена квартиры оплачена в полном объеме, а также все расчеты произведены окончательно. В отношении исполнения Сторонами обязательств, предусмотренных Договором, Стороны взаимных претензий не имеют.
Статья 421 ГК РФ предполагает возможность сторонам определять условия договора по усмотрению сторон. Стороны воспользовались данным правом путем подписания акта приема-передачи с вышеизложенными условиями. В связи с достигнутым соглашением, застройщик передал квартиру по договору с учетом фактически сложившихся обстоятельств без замечаний и претензий. Цена, определенная пунктом 3.1 Договора была оплачена дольщиками в установленные сроки, обязательства дольщиков по договору исполнены в полном объеме. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами, квартира передана застройщиком без каких-либо претензий с его стороны.
Таким образом, разрешая требования истца о взыскании с ответчиков в солидарной порядке доплаты в размере 10 560,00 руб. в счет разницы между фактической площадью квартиры и площадью квартиры, указанной в договоре суд не находит правовых оснований для удовлетворения этих требований. Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ " в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. Кроме того, по смыслу статей 5 и 7 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательныеакты Российской Федерации", договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. При этом в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2). Условиями рассматриваемого договора долевого участия между его участниками определено, что цена договора может быть изменена при уточнении фактической площади квартиры по результатам инвентаризации БТИ (пункт 3.5 договора).
Вместе с тем, ни пункт 3.5.Договора, ни пункт 4.1.3 Договора не содержат четкого условия, являющегося основанием для изменения цены договора и возложении на дольщиков обязанности внесения доплаты за разницу между проектной и фактической площадью квартиры.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Таким образом, исходя из буквального толкования вышеприведенных положений договора, суд приходит к выводу, что при заключении договора долевого участия стороны не предусмотрели порядок и условия изменения цены,
предусматривающие доплату за отступление от проектной площади квартиры.
Кроме того, актом приема - передачи от 17.12.2022 спорная квартира передана ответчикам (л.д.32). Согласно п. 5 указанного акта Стороны подтвердили, что с момента его подписания сторонами, цена квартиры оплачена в полном объеме, а также все расчеты произведены окончательно. В отношении исполнения Сторонами обязательств, предусмотренных Договором, стороны взаимных претензий не имеют (л.д.37). Доводы истца о том, что п.5 Акта приема-передачи является недействительным, поскольку расчеты не произведены окончательно, суд не принимает во внимание, поскольку истцом требования о признании недействительным Акта приема передачи от 17.12.2022 в судебном порядке не заявлялись.
Каких-либо документально подтвержденных данных о том, что в процессе подписания акта-приема передачи квартиры у сторон имелись претензии друг к другу относительно исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, в ходе рассмотрения дела суду не представлено.
Согласно положениям статей 309, 310, 421, 424 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; возможность увеличения цены сделки и дополнительного взыскания сумм с покупателя допускается только в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора либо предусмотрена нормативными правовыми актами. Учитывая исполнение ФИО3 и ФИО6<ФИО1> обязательств по договору путем внесения платы в полном объеме, а также принимая во внимание, что условия взаиморасчетов сторон в связи с изменением фактической площади квартиры по результатам технической инвентаризации не установлены договором долевого участия, а иные соглашения, предусматривающие изменение стоимости квартиры, отсутствуют, дополнительное взыскание денежных сумм с покупателя противоречит приведенным нормам материального закона. На основании изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, мировой судья,
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Техпром» к ФИО3 и ФИО4 о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору, - оставить без удовлетворения.
Разъяснить сторонам их право представления в адрес мирового судьи заявлений о составлении мотивированного решения по делу, которое в силу требований частей 4 и 5 статьи 199 ГПК Российской Федерации может быть подано в течение трех дней со дня объявления резолютивной части решения суда, если лица, участвующие в деле, их представители присутствовали в судебном заседании; в течение пятнадцати дней - если лица, участвующие в деле, их представители, не присутствовали в судебном заседании. Мировой судья составляет мотивированное решение суда в течение десяти дней со дня поступления от лиц, участвующих в деле, их представителей заявления о составлении мотивированного решения суда.
Решение может быть обжаловано в Семикаракорский районный суд Ростовской области через мирового судью в Семикаракорском судебном районе Ростовской области на судебном участке №1 в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. Срок на обжалование решения исчисляется со дня, следующего за днем принятия решения, а в случае составления мотивированного решения по заявлению лиц, имеющих на это право, - со дня, следующего за днем составления мотивированного решения. Решение вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.
Мировой судья Ю.С. Михайлина
Решение суда изготовлено в окончательной форме 24 января 2025 г.