86RS0(номер)-15
Судья (ФИО)3 Дело (номер)
(1 (номер)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
19 сентября 2023 года г. Ханты-Мансийск
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Кузнецова М.В.,
судей Баранцевой Н.В., Кармацкой Я.В.,
при помощнике судьи Петровой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению (ФИО)2 к ООО «Брусника» о признании права собственности на долю в праве нежилого помещения (машиноместо),
по апелляционной жалобе (ФИО)2 на решение Сургутского городского суда от (дата), которым в удовлетворении искового заявления (ФИО)2 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника» о признании права собственности на долю в праве нежилого помещения (машиноместо), отказано.
Заслушав доклад судьи Кармацкой Я.В., судебная коллегия,
установила:
(ФИО)2 обратился в суд с иском к ООО «Брусника» о признании права собственности на 267/62830 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 15, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <...>, с кадастровым номером 86:10:0101154:1289, что соответствует условному номеру машино-места № 53.
Требования мотивированы тем, что между (ФИО)2 и ООО «Брусника» заключен предварительный договор № НВ2-2-Секция 1-053 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (паркинг) от 19.12.2020 на приобретение 267/62830 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 15, расположенное по адресу: ХМАО - Югра, <...>, с кадастровым номером 86:10:0101154:1289, что соответствует условному номеру машино-места № 53. В соответствии с положениями п. 5.3. предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 30.12.2022. Задержка в заключении основного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности вызвана отсутствием возможности ответчика разместить уведомление о продаже доли в праве долевой собственности на указанное выше нежилое помещение. При обращении к нотариусу установлено, что перед заключением основного договора купли-продажи в праве общей долевой собственности нотариус обязан проверить факт уведомления ООО «Брусника» всех собственников, фигурирующих в выписки ЕГРН данного многоквартирного дома, однако продавец параллельно направляет уведомление о продажи доли в праве общей долевой собственности посредством почтовых конвертов, но перечень собственников в выписке ЕГРН постоянно меняется. Между тем, истец полностью оплатил указанную долю вправе общей долевой собственности, пользуется ею с 22.12.2020, о чем свидетельствует договор аренды доли в праве долевой собственности на нежилое помещение и акт сдачи-приемки доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в аренду от 22.12.2020.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представитель истца, являющийся в одном лице представителем ответчика, в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований по указанным в иске основаниям.
Представитель ответчика в судебном заседании, являющаяся в одном лице представителем истца по доверенности не возражала относительно удовлетворения исковых требований и признала исковые требования, представила отзыв, согласно которого продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, однако ответчик, установив, что личный кабинет на сайте регистрирующего органа не работает, не смог разместить уведомление о продажи доли. Вместе с тем, ответчик систематически направлял уведомление о продажи доли в паркинге посредством отправления почтовых конвертов, однако ввиду того, что перечень собственников меняется и у них имеется возможность оперативно реализовать долю в праве собственности.
Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по ХМАО-Югре в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе истец (ФИО)2 просит решение изменить исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что сторонами не соблюдена нотариальная форма предварительного договора. Вместе с тем между сторонами заключен предварительный договор, цена которого полностью оплачена покупателем. Также заключен договор аренды доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение от 22.12.2020, указанная доля передана истцу по акту-приема передачи. Представителем ответчика в судебное заседание представлены почтовые документы, подтверждающие направление в адрес собственников долей в спорном нежилом помещении уведомления о продаже доли в паркинге. Выводы суда о том, что между сторонами не существует спора, являются неправомерными, поскольку в соответствии с положениями ст. 173 ГПК РФ ответчик имеет право признавать исковые требования.
На указанную апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 325 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, возражения не поступили.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет».
С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие участвующих в деле лиц.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19.12.2003 «О судебном решении», решение суда является законным и обоснованным в том случае, если оно принято в точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению при рассмотрении и разрешении данного дела, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными в судебном заседании доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное по делу решение указанным требованиям не отвечает.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, что 19.12.2020 между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брусника» (сокращенное наименование ООО «Брусника») и (ФИО)2 заключен предварительный договор № НВ2-2-Секция 1-053 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (паркинг) в простой письменной форме.
Пунктом 1.1. данного предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 15 (паркинг) в установленном действующим законодательством порядке, где в соответствии с пунктом 2.1. продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственности и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора № 267/62830 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 15 общей площадью 5515.4. кв.м., расположенном на подземном этаже по адресу: ул. Игоря Киртбая, д.24/1, г. Сургут, ХМАО-Югры, кадастровый номер: 86:10:0101154:1289.
Приобретаемая по основному договору 267/62830 доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение соответствует одному машино-месту под условным номером 53 (пункт. 2.2.).
Общая стоимость доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение составляет 680 000 рублей.
22 декабря 2020 года между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брусника» и (ФИО)2 заключен договор аренды доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (аренду) 267/62830 долей в праве общей долевой собственности в нежилом помещение № 15 общей площадью 5515.4 кв.м., расположенном в подземном этаже по адресу: ул. Игоря Киртбая, д. 24/1, г. Сургут, кадастровый номер всего помещения находящегося в долевой и совместной собственности - 86:10:0101154:1289. Договор аренды в ЕГРН не зарегистрирован.
Доля принадлежит ООО «Брусника».Специализированный застройщик» на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 04.06.2020 № 86-ru86310000-33-2020, выданного администрацией города Сургута ХМАО-Югры и зарегистрирована согласно ЕГРН в составе общей доли в праве на момент обращения в суд в размере 11391/62830.
Доля в праве 267/62830 не выделена из состава 11391/62830 доли.
При этом стороны подписали акт сдачи-приемки доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в аренду 22.12.2020.
Предварительный договор купли-продажи доли 267/62830 в настоящее время не зарегистрирован, нотариально не оформлен.
Судом установлено, что основной договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности в размере 267/62830 на нежилое помещение № 15, расположенное по адресу: ХМАО - Югра, <...>, с кадастровым номером 86:10:0101154:1289, в установленном законом порядке путем удостоверения сделки нотариусом не заключен.
Отказывая в удовлетворении исковых требований (ФИО)2, суд первой инстанции исходил из того, что истцом и ответчиком не соблюден порядок заключения сделки купли-продажи спорного имущества, препятствий в заключении указанной сделки в ином не судебном порядке в соответствии с действующим гражданским законодательством судом не установлено.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Положениями ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).
Как установлено судом, между (ФИО)2 (Покупатель) и ООО «Брусника» (Продавец) заключен предварительный договор № НВ2-2-Секция 1-053 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (паркинг) от 19.12.2020 г.
В соответствии с условиями предварительного договора Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять в собственность и оплатить 267/62830 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 15 общей площадью 5515,4 кв.м., расположенное по адресу: ХМАО-Югра, <...>, что соответствует одному машино-месту под условным номером № 53 (п. 2.1-2.2 предварительного договора).
Стоимость доли оценена сторонами в 680 000 руб. (п. 3.1 предварительного договора). В соответствии с п. 3.4 договора определен порядок оплаты стоимости доли, в срок не позднее 30.12.2022.
Согласно п. 5.3 предварительного договора, стороны договорились заключить основной договор купли-продажи доли в срок не позднее 30.12.2022.
Продавец обязуется передать долю в нежилом помещении Покупателю в течение 10 календарных дней при совокупном наступлении следующих условий: подписания основного договора, полной оплате за приобретаемую долю Покупателем и предоставление Покупателем Продавцу выписки из ЕГРН о праве собственности на приобретаемую долю. Фактом передачи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение считается подписанный сторонами акт приема-передачи доли в праве общей долевой собственности в соответствии со ст. 556 ГК РФ (п. 5.2 предварительного договора).
После заключения предварительного договора купли-продажи доли, с 22.12.2020 г. (ФИО)2 фактически пользуются машино-местом, что признается ответчиком.
Факт оплаты (ФИО)2 в пользу ООО «Брусника» в сумме 680 000 руб. не оспаривался ответчиком и подтверждается материалами дела, справкой ответчика, представленных по запросу суда апелляционной инстанции.
Согласно разъяснениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.
Как указано в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что в предварительном договоре № НВ2-2-Секция 1-053 от 19.12.2020 г. стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, но и обязанность (ФИО)2 внести продавцу денежные средства в сумме 680 000 руб. за приобретаемый объект в установленный срок, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный между истцами и ответчиком предварительный договор купли-продажи доли фактически является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В рассматриваемом деле установлено, что стороны фактически заключили основной договор купли-продажи недвижимости. При этом Покупатель (ФИО)2 исполнил свою обязанность по оплате товара, а Продавец ООО «Брусника» исполнило обязанность по передаче товара покупателю. Таким образом, договор купли-продажи доли сторонами фактически исполнен.
При таких обстоятельствах требование (ФИО)2 о признании права собственности на 267/62830 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 15 общей площадью 5 515,4 кв.м., расположенном на подземном этаже, по адресу: ХМАО-Югра, <...>, кадастровый номер 86:10:0101154:1289, что соответствует условному номеру машино-места № 53, подлежит удовлетворению.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда не соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, в соответствии со ст. 328, п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сургутского городского суда от (дата) отменить принять по делу новое решение.
Исковые требования (ФИО)2 к ООО «Брусника» о признании права собственности, удовлетворить.
Признать право собственности (ФИО)2 ((дата) г<данные изъяты> на 267/62830 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 15, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, с кадастровым номером 86:10:0101154:1289, что соответствует условному номеру машино-места № 53.
Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.
Мотивированное определение изготовлено (дата).
Председательствующий: (ФИО)7
Судьи: Н.В. Баранцева
(ФИО)6