Решение по делу № 2-4228/2023 от 05.09.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности по передаче в собственность квартиры, исключении записи о праве собственности, взыскании компенсации морального вреда.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 сентября 2023 г. г. Нижневартовск

Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры,

в составе председательствующего судьи Макиева А.Д.,

при ведении протокола секретарем Мишакиной О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4228/2023 по иску ФИО1 к ЗАО «Нижневартовскстройдеталь», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности по передаче в собственность квартиры, исключении записи о праве собственности, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности по передаче в собственность квартиры, исключении записи о праве собственности, взыскании компенсации морального вреда. В обоснование указано, что заключила с ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» соглашение № о бронировании квартиры от <дата>, предметом которого являлось бронирование квартиры в жилом <адрес> 10В микрорайоне, стоимостью квартиры определена как 2 750 000 рублей, предоставлено документальное подтверждение нахождения денежных средств. В январе 2023 года ответчик в устной форме сообщил о стоимости построенной квартиры как 3 500 000 рублей, вместе 2 750 000 рублей, с чем она не согласилась и направила претензию о предоставлении квартиры по цене в соглашении и вычете из стоимости стоимость ремонта квартиры, на что ответчик указал на отсутствие обязательств. Претензия о передаче квартиры ответчиком удовлетворена не была. Ответчик необоснованно в одностороннем порядке изменил стоимость квартиры в сторону увеличения. Стоимость не выполненных отделочных и сантехнических работ составила 207 161 рублей. Стоимость бронированной квартиры составляет 2 542 839 рублей из расчета 2 750 000 рублей – 207 161 рубль. Ответчиком нарушены его права как потребителя. Просит обязать ответчика передать в собственность указанную в п. 1 соглашения № о бронировании квартиры от <дата> однокомнатную <адрес> в городе Нижневартовске, стоимостью 2 542 839 рублей, по договору купли-продажи квартиры, без выполнения по ней отделочных и сантехнических работ на общую стоимость 207 161 рубль; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства со стороны истца поступило заявление об увеличении и уточнении требований, указывая на то что спорная квартира продана ФИО2 по договору купли-продажи <адрес> от <дата>, который считает недействительным по причине заключения соглашения с ФИО1, указывает на злоупотребление правом и в качестве соответчика просила привлечь ФИО2, просит признать недействительным договор купли-продажи <адрес>В-165 от <дата>, обязать ответчиков передать в собственность указанную в п. 1 соглашения № о бронировании квартиры от <дата> <адрес> в г. Нижневартовске, стоимостью 2 542 839 рублей, по договору купли-продажи квартиры, без выполнения по ней отделочных и сантехнических работ на общую стоимость 207 161 рубль; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей; применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО2 на квартиру.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» выразил несогласие с заявленными требованиями, пояснив, что являются застройщиком; ФИО2 является добросовестным приобретателем; спорную квартиру не передали истцу в установленный соглашением срок, так как не построили вовремя; заключенное с истцом соглашение не является договором; с истцом была договоренность, что спорная квартира будет забронирована за этим человеком до реализации, срок действия соглашения истек. Сам дом не был вовремя нами построен, поэтому истек срок соглашения о бронировании. Основанием для отказа истцу в продаже квартиры было только то, что изменилась цена, они не отказывались от исполнения условий соглашения о бронировании – был отказ с их стороны только в части цены, в связи с увеличением в одностороннем порядке стоимости квартиры. В письменном отзыве указано на то, что соглашение о бронировании не содержало существенных условий, денежные средства истцом не вносились, в срок до <дата> объект не был построен и введен в эксплуатацию.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 2 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО1 и ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» (застройщик) было заключено соглашение № о бронировании квартиры от <дата> (далее – соглашение о бронировании), по условиям которого последний забронировал для истца строящуюся квартиру по адресу (строительный): жилой <адрес> микрорайоне 10В (МЖК) г. Нижневартовска, состоящую из одной комнаты, в пятом подъезде, на седьмом этаже, с проектной общей площадью 38,6 кв.м. (без учета лоджии), для последующего заключения договора купли-продажи, после ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Нижневартовскстройдеталь», в отношении указанной квартиры является застройщиком, с учетом положений Закона РФ «О защите прав потребителей» выступает в качестве изготовителя (исполнителя, продавца).

В соответствии со ст. 9 Федерального закона РФ от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», преамбулой Закона РФ «О защите прав потребителей», к возникшим между истцом и ответчиком ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» правоотношениям подлежат применению нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

По условиям заключенного соглашения о бронировании, срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома – не позднее <дата>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» регистрирует на себя право собственности на квартиру; срок заключения договора купли-продажи – не более 5 рабочих дней с даты выписки из ЕГРН о регистрации права собственности ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» на квартиру. ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» информирует ФИО1 о готовности заключить договор купли-продажи квартиры. Оплату по договору купли-продажи квартиры ФИО1 вносит на расчетный счет ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» в течение 3-х банковских дней с даты заключения договора купли-продажи. Срок заселения – фактическая передача квартиры ФИО1 – не позднее <дата>. Стороны определяют договорную стоимость квартиры в сумме 2 750 000 рублей. Соглашение вступает в действие с даты его подписания и действует до выполнения сторонами его условий.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» осуществило строительство многоквартирного дома по адресу (строительный): жилой <адрес> микрорайоне 10В (МЖК) г. Нижневартовска, в том числе спорной квартиры, лишь в феврале 2023 года, то есть с нарушением оговоренного срок, дому присвоен почтовый адрес: город Нижневартовск <адрес>, спорной квартире присвоен №.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В судебном заседании установлено, что после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, стоимость спорной квартиры была увеличена ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» в одностороннем порядке до 3 500 000 рублей, при этом в спорной квартире не были выполнены отделочные и сантехнические работы, стоимость которых составляет 207 161 рубль.

<дата> истец обратился к ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» с требованием о даче пояснений относительно увеличения цены спорной квартиры, с просьбой зафиксировать цену согласно соглашения.

В ответ на претензию истца от <дата> ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» в письме № от <дата> указало, что ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» в установленный соглашением о бронировании срок не построило и не ввело в эксплуатацию многоквартирный дом, в связи с чем соглашение о бронировании утратило силу. Дом был введен в эксплуатацию в <дата> года, цена определенная в соглашении о бронировании потеряла свою актуальность и не соответствует уровню затрат, в связи с чем ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» пересмотрело цены в сторону увеличения.

<дата> истец обратилась к ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» с претензией в которой указывалось на нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, необоснованное увеличение в одностороннем порядке стоимости бронированной квартиры в сторону увеличения с 2 750 000 рублей до 3 500 000 рублей.

В письме № от <дата> ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» указало, что в спорной квартире не были выполнены отделочные и сантехнические работы, стоимость которых составила 207 161 рубль, в связи с чем после перерасчета цена спорной квартиры за вычетом данной суммы составляет 3 292 839 рублей.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Оценивая заключенное между ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» и ФИО1 соглашение о бронировании суд находит правомерными доводы стороны истца о необоснованном (неправомерном) увеличении в одностороннем порядке стоимости спорной квартиры с 2 750 000 рублей до 3 500 000 рублей, без согласия на то ФИО1, поскольку заключенное между сторонами соглашение о бронировании не предусматривает возможность одностороннего изменения цены со стороны ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» в сторону увеличения по причине увеличившихся затрат со стороны последнего.

Застройщику – ЗАО «Нижневартовскстройдеталь», как профессиональному участнику рынка строительных услуг, следовало проявлять должную степень осмотрительности и в своей деятельности, в том числе в части приготовлений для получения дохода в отношении затрат на строительство.

Доводы ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» о том, что срок действия соглашения о бронировании истек так как ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» построил квартиру и дом с нарушением срока являются ошибочными, поскольку нарушение данным лицом обязательств перед истцом не свидетельствует о прекращении данных обязательств и не освобождает от обязанности по исполнению принятых на себя обязательств, в том числе в части соблюдения оговоренной стоимости спорной квартиры.

Из материалов дела следует, что <дата> было зарегистрировано право собственности ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» на спорную квартиру, кадастровой стоимостью 2 570 326,68 рублей. <дата> ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» продало ФИО2 спорную квартиру по договору купли-продажи <адрес>, <дата> был зарегистрирован переход права собственности, с внесением записи об ипотеке в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В данном случае злоупотреблений правом со стороны ФИО2 не усматривается, стороной истца не представлено доказательств ее недобросовестного поведения, того обстоятельства, что ФИО2 было ранее известно о наличии заключенного между ФИО1 и ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» соглашении. Недобросовестное поведение в отношении заключенного соглашения о бронировании ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» не свидетельствует о недобросовестном поведении ФИО2, не являвшейся стороной данного соглашения о бронировании.

В настоящее время ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» не является собственником спорной квартиры, что исключает возможность возложения обязанности на данное лицо по передаче истцу в собственность спорной квартиры.

У ФИО2 не возникло обязательств перед истцом, в связи с чем оснований для возложения на нее обязанности по передаче истцу в собственность спорной квартиры не усматривается.

Поскольку в удовлетворении требований о признании сделки недействительной было отказано, то оснований для применения последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру так же не имеется.

В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Принимая во внимание нарушение ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» условий заключенного соглашения о бронировании, суд приходит к выводу о нарушении данным ответчиком прав истца как потребителя, что презюмирует обязанность ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» компенсировать моральный вред, в связи с чем требование истца о взыскании с ответчика ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» компенсации морального вреда является обоснованным. При определении размера денежной компенсации морального вреда суд учитывает глубину нравственных страданий истца, степень и длительность нарушения данным ответчиком его прав, исходя из требований разумности и справедливости, считает необходимым взыскать с данного ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей.

Согласно пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Размер штрафа подлежащего уплате ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» в пользу истца составляет 10 000 рублей (20 000 / 2), при этом суд учитывает размер исчисленного штрафа, принимает во внимание размер неисполненного обязательства, и приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения штрафа, поскольку каких либо фактических обстоятельств (доказательств наличия оснований) для его снижения стороной ответчика не указано и не представлено.

Статья ст. 12 ГК РФ содержит способы защиты гражданских прав.

В данном случае стороной истца выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, но не лишает сторону истца воспользоваться иным способом, предусмотренным законом.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, а всего сумму в размере 30 000 рублей.

Отказать в удовлетворении остальных требований ФИО1 к ЗАО «Нижневартовскстройдеталь», ФИО2.

Взыскать с ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» (ИНН №) в доход бюджета города Нижневартовска государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, через Нижневартовский городской суд.

Судья: А.Д. Макиев

подпись

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья __________________ А.Д. Макиев

Секретарь с/з ____________ О.Н. Мишакина

Подлинный документ находится в Нижневартовском городском суде

ХМАО-Югры в деле № 2-4228/2023

Секретарь с/з ____________ О.Н. Мишакина

Уникальный идентификатор дела (материала) 86RS0002-01-2023-003481-25