К делу № 2-6267/2025

УИД № 23RS0002-01-2025-007767-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2025 года город Сочи

Адлерский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующей Востряковой М.Ю.,

при секретаре Тарасовой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об исполнении условий договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в Адлерский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО1 об исполнении условий договора купли-продажи.

Согласно уточненных исковых требований, просила суд: обязать ответчика ФИО1 исполнить надлежащим образом перед ФИО2 обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества.

признать объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером №, площадью 282,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> края - нежилым зданием.

Указать в решении суда, что оно является основанием для Управления Росреестра по КК в городе Сочи для внесения изменений без истребования дополнительных документов в сведения о характеристиках объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 282,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>, указав назначение здания - «нежилое», наименование объекта - «нежилое здание».

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 542 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), магазины (код 4.4), общественное питание (код 4.6), по <адрес>, з/у 143 в <адрес>, запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ, и расположенного на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером № - двухэтажный жилой дом, общей площадью 282,7 кв.м., запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Бывшему собственнику земельного участка ранее департаментом архитектуры и градостроительства администрации <адрес> было выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №.

Строительство объекта было завершено. Жилой дом выстроен в соответствии с выданными разрешительными документами, в связи с чем департаментом архитектуры и градостроительства администрации <адрес> ФИО7 было выдано уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, указанного в Уведомлении и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402020:2660 по адресу: <адрес>, з/у 143. Право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО7 в установленном законом порядке.

Согласно договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приобрела указанное имущество у ФИО7

Вместе с тем, между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность ФИО2 1/3 долю вышеуказанного жилого дома и земельного участка после того, как зарегистрирует за собой право собственности на спорный объект недвижимости.

Однако ответчик не выполняет условия предварительного договора и отказывается заключить основной договор купли-продажи. Данные действия ответчика свидетельствуют о нарушении им условий предварительного договора и уклонении от исполнения обязательств.

Согласно проведенной по делу судебно-технической экспертизы, установлено, что здание не соответствуют сведениям кадастрового учета, где здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по <адрес>, значится как «жилой дом», но фактическое назначение объекта «нежилое здание».

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, предоставив в суд заявление с просьбой дело рассмотреть в ее отсутствие, на уточненных исковых требованиях настаивала, просила удовлетворить их полном объеме.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, предоставив в суд заявление, в котором просил суд рассмотреть дело в его отсутствие и принять по делу решение об удовлетворении исковых требований с учетом уточнений.

Представитель третьего лица администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась, предоставив в суд заявление с просьбой дело рассмотреть в ее отсутствие.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 542 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), магазины (код 4.4), общественное питание (код 4.6), по <адрес>, з/у 143 в <адрес>, запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ, и расположенного на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером № двухэтажный жилой дом, общей площадью 282,7 кв.м., запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом с кадастровым номером № был возведен на основании разрешительной документации – уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №.

По окончанию строительства жилой дом был введен в эксплуатацию, что подтверждается уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, указанного в Уведомлении и расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, з/у 143.

Между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик обязалась передать в собственность истца 1/3 долю вышеуказанного жилого дома и земельного участка после того, как зарегистрирует за собой право собственности на спорный объект недвижимости.

ФИО1 не выполняет условия предварительного договора и отказывается заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи. Данные действия ответчика свидетельствуют о нарушении условий предварительного договора и уклонении от исполнения обязательств.

По гражданскому делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Как следует из выводов экспертов ООО «Центр Строительной экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ, объект представляет собой -отдельно стоящее двухэтажное здание прямоугольной формы, обладающее прочной связью с земельным участком посредством железобетонного фундамента. Конструктивная схема здания - монолитный железобетонный каркас включает в себя: монолитные железобетонные колонны; монолитные железобетонные стены; железобетонные армированные плиты перекрытия, опирающиеся на железобетонные армированные балки. Примененная схема обеспечивает высочайший уровень пространственной жесткости и прочности. Монолитность всех основных несущих элементов (колонн, стен, перекрытий и балок) создает целостную конструкцию, работающую как единая система. Это свойство исключает возможность разрушения или деформации отдельных несущих конструкций без нарушения целостности всего здания, гарантируя его исключительную долговечность и устойчивость к нагрузкам.

Строительно-технические характеристики согласно сведений ЕГРН: площадь здания- 282,7 кв.м., количество этажей 2, площадь застройки 273 кв.м. По данным ЕГРН, объект зарегистрирован как жилой дом общей площадью 282,7 кв.м., в 2 этажа. В ходе натурного обследования объекта, установлено, что помещения в здании фактически используются под нежилые функции. Внутренняя планировка, свидетельствует об отсутствие жилых комнат изолированных помещений, предназначенных для сна и отдыха (спален, гостиных), отсутствие ванных комнат, душевых, кухонь или кухонных ниш, оборудованных для постоянного проживания.

Конструктивные особенности характеризуются наличием больших открытых пространств на первом этаже, характерных для торгового зала, а не для жилых комнат, наличие нежилой входной группы (тамбур с широкими дверями, с пандусом), преобладание витринных окон большого размера на первом этаже, что нехарактерно для жилых домов. Благоустройство прилегающей территории- наличие организованной парковки для клиентов, а не личного автотранспорта, установка конструкции для рекламной вывески.

На основании совокупности проведенных исследований, объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402020:2787, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>, земельный участок 143 в <адрес>, зарегистрированный как жилой дом, по своим конструктивным, планировочным. техническим и фактическим признакам является нежилым зданием, планируемое предназначение под розничный магазин, и не приспособлен для постоянного проживания.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, на котором расположен дом, в соответствии с предоставленными данными, предусматривает возможности для разрешения объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), магазинов и общественное питание. Таким образом, использование объекта в нежилых целях является правомерным в рамках градостроительного регламента данной территории. На основании проведенного исследования: в части пожарной безопасности объект исследования соответствует федеральному закону № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара». Степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности строительных конструкций КО, класс конструктивной пожарной опасности СО по результатам визуального осмотра несущих конструкций (стены, колонны, перекрытия) и анализа материалов, здание, имеет II степень огнестойкости.

Данные степени допускаются для зданий данного класса высотой до 3-х этажей. Планировка этажей предусматривает наличие не менее двух эвакуационных выходов с каждого этажа. Ширина коридоров (не менее 1.2-1.4 м) и лестничных маршей соответствует минимальным требованиям для эвакуации расчетного количества людей. Здание разделено на пожарные отсеки, соответствующие его объему и классу. Высота здания (2 этажа) и площадь этажа находятся в допустимых пределах для установленной степени огнестойкости. В здании установлена автоматическая пожарная сигнализация (АПС) и система оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ), а также имеется наличие внутреннего противопожарного водопровода и огнетушителей. Кроме того, в части проведенного исследования объект исследования соответствует СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения». В части соответствия сейсмическим нормам объект исследования соответствует СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах». Здание было изначально спроектировано и построено как жилое, согласно СНиПам, действовавшим на момент его строительства, жилые здания в Сочи также должны были рассчитываться на 9-балльную сейсмичность, следовательно, сама по себе сейсмичность не является препятствием для эксплуатации. Здание представляет собой двухэтажную конструкцию что является оптимальной с точки зрения обеспечения сейсмической устойчивости.

<данные изъяты>.

Эвакуационные пути и выходы соответствуют нормативным требованиям. Системы противопожарной защиты находятся в работоспособном состояний. Планировочные решения обеспечивают безопасную эвакуацию людей. Подъезд машин МЧС, пожарной техники на случай форс-мажорных обстоятельств к зданию, обеспечен с нескольких сторон.

Здание было спроектировано и построено с учетом сейсмичности 9 баллов. Конструктивная схема сохранила свою пространственную жесткость, что подтверждается отсутствием трещин и деформаций. Опасных физико-геологических процессов и явлений на участке не наблюдается. Оползневые процессы в пределах участка на момент производства экспертизы отсутствуют. Следовательно, объект исследования не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан. Объект исследования не перекрывает подходы и подъезды к соседним земельным участкам и строениям, расположенным на них, не препятствует в пользовании соседними земельными участками и расположенными на них строениями, находящиеся в том или ином виде права у лиц, являющихся соседями, не препятствует в проведении ими какого-либо ремонта, или иного обслуживания, пользования инженерными коммуникациями, подъезда пожарной и аварийной техники. Организация движения на прилегающей территории обеспечивает нормативные параметры проезда и прохода. Инсоляция помещений обеспечивается, затенения соседних зданий не создается, сохранение эксплуатации здания не приведет к превышению допустимых уровней шума и вибрации и ухудшению условий проживания.

Таким образом, сохранение и эксплуатация, здания не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает препятствий третьим лицам в пользовании смежными земельными участками и находящимися на них объектами недвижимости.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, дав оценку экспертному заключению в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу о принятии его в качестве допустимого доказательства по делу, у суда нет оснований сомневаться в выводах судебной экспертизы и нет сомнений в правильности полученного заключения, так как оно выполнено в установленном ГПК РФ порядке квалифицированным специалистом, имеющим соответствующее высшее образование и длительный стаж работы по специальности, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное учреждение имеет свидетельства на право осуществления данного вида деятельности. Согласно п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» суд проверил, соответствует ли заключение эксперта поставленному перед ним вопросу, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК к такому договору не применяются.

В данном случае заключенный между истцом и ответчиком договор, поименованный сторонами, как предварительный договор купли-продажи, по смыслу ст. 429 ГК РФ предварительным договором не является, поскольку стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи спорного земельного участка, но и обязанность с со стороны покупателя произвести оплату существенной части стоимости объекта недвижимости, которая была исполнена ФИО2 в полном объеме.

Соответственно, спор между сторонами, вытекающий из указанного договора, подлежит разрешению на основании правил о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В. п. 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. Фактически мои требования направлены на исполнение договора купли-продажи, а именно на передачу предмета договора - доли жилого дома и земельного участка.

На основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к убеждению, что исковые требования ФИО2 к ФИО1 об исполнении условий договора купли-продажи обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 паспорт № к ФИО1 паспорт № об исполнении условий договора купли-продажи - удовлетворить.

Обязать ФИО1 исполнить надлежащим образом перед ФИО2 обязательства предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества.

Признать объект недвижимого имущества - здание с кадастровым номером №, площадью 282,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> края - нежилым зданием.

Решение суда является основанием для Управления Росреестра по <адрес> в городе Сочи для внесения изменений без истребования дополнительных документов в сведения о характеристиках объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 282,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>, указав назначение здания - «нежилое», наименование объекта - «нежилое здание».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Адлерский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующая Вострякова М.Ю.