УИД 38RS0035-01-2021-006609-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 июля 2022 года

г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Говоровой А.Н. при секретаре судебного заседания Нечаевой Т.Е.,

с участием представителя истца ООО «Регион-Недвижимость» ФИО1, ответчика ФИО2 и ее представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1034/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Регион-Недвижимость» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

по встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Недвижимость» о признании незаключенным соглашения о расторжении договора аренды, зачете обеспечительного платежа в счет оплаты задолженности,

установил:

ООО «Регион-Недвижимость» обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просило взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды № от **/**/**** по постоянной арендной плате за период с **/**/**** по **/**/**** в размере 89 752 руб. 31 коп., по переменной арендной плате за период с **/**/**** по **/**/**** в размере 3 119 руб. 91 коп., в том числе НДС 20%, а также просило взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 986 руб. 17 коп.

В обоснование заявленных требований ООО «Регион-Недвижимость» указало, что ООО «Глобал Инвест» по договору № от **/**/**** предоставило индивидуальному предпринимателю ФИО2 в аренду сроком до **/**/**** нежилое помещение № площадью 23 кв.м, расположенное в подвале здания ТРК «КомсоМОЛЛ» по адресу: ..... Помещение использовалось арендатором для ведения коммерческой деятельности по розничной продаже молодежной одежды под торговым наименованием «Giordano».

**/**/**** собственником помещения № стало АО «Альфа-Банк», которое передало помещение в доверительное управление обществу с ограниченной ответственностью «Эстейт Проперти» по договору доверительного управления № от **/**/****.

В связи с передачей помещения в доверительное управление с индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписано соглашение от **/**/**** о замене стороны по договору аренды №/КДА от **/**/****.

**/**/**** между ООО «Эстейт Проперти» Д.У. АО «Альфа-Банк» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписано дополнительное соглашение к договору о порядке продления срока действия договора.

С **/**/**** собственником помещения № является ООО «Регион- Недвижимость», о чем арендатор уведомлен письмом № от **/**/****, врученным представителю арендатора ДИН **/**/**** под роспись в реестре.

**/**/**** арендодателем получено уведомление арендатора о расторжении договора аренды. Сторонами подписано соглашение от **/**/**** о расторжении договора аренды нежилого помещения №/КДА от **/**/****, последний день аренды установлен **/**/****. Помещение возвращено арендатором арендодателю **/**/****, что подтверждается подписанным сторонами актом сдачи-приема помещения от **/**/****.

По состоянию на дату подписания соглашения о расторжении договора аренды у арендатора имеется задолженность по оплате следующих платежей:

- по постоянной арендной плате за декабрь 2019 года в размере 1 000 руб., в том числе НДС 20%;

- по постоянной арендной плате за январь 2020 года в размере 61 281 руб. 36 коп., в том числе НДС 20%;

- по постоянной арендной плате за период с **/**/**** по **/**/**** в размере 27 470 руб. 95 коп., в том числе НДС 20%;

- по переменной арендной плате за период с **/**/**** по **/**/**** в размере 3 119 руб. 91 коп., в том числе НДС 20%, определенной как среднее значение от сумм переменной арендной платы за предшествующие три месяца;

всего - 92 872 руб. 22 коп., в том числе НДС 20%.

Арендатор признал указанную сумму задолженности в полном объеме и взял на себя обязательства оплатить указанную задолженность в срок не позднее **/**/****.

**/**/**** ФИО2 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

В связи не погашением данной задолженности арендодатель обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик ФИО4, не согласившись с требования арендодателя, подала встречное исковое заявление, в котором просила признать незаключенным соглашение от **/**/**** о расторжении договора аренды №/КДА от **/**/****, зачесть обеспечительный платеж в размере 60 260 руб. в счет погашения задолженности по договору аренды.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указала, что соглашение от **/**/**** не подписывала, его условия не согласовывала, ранее о его существовании не знала, экземпляр соглашения у нее отсутствует.

По мнению ФИО2, договор аренды расторгнут в соответствии с пунктом 8.1 договора по заявлению от **/**/**** по истечении установленного максимального срока в 60 дней, после чего помещение передано арендодателю. В связи с чем, обязательный платеж не должен быть засчитан в счет платы за досрочное расторжение договора аренды, подлежит зачету в счет погашения задолженности по арендным платежам.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении, просил в удовлетворении встречного иска отказать; ответчик и ее представитель возражали против удовлетворения иска общества, поддержали встречный иск, отказались от ходатайства о назначении по делу почерковедческой экспертизы.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, суд пришел к следующему.

В статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что ООО «Глобал Инвест» по договору № **/**/**** (далее – договор аренды) предоставило индивидуальному предпринимателю ФИО2 во временное владение и пользование сроком до **/**/**** нежилое помещение № площадью 23 кв.м, расположенное в подвале здания ТРК «КомсоМОЛЛ» по адресу: .... (далее – помещение №), для ведения коммерческой деятельности по розничной продаже молодежной одежды под торговым наименованием «Giordano».

По акту приема-передачи помещение передано арендатору, что не отрицается сторонами.

Дополнительным соглашением от **/**/**** к договору аренды сторонами с **/**/**** договор аренды дополнен пунктами 1.17, 2.5, изменены пункты 4.1.1, 5.1.6, исключен пункт **/**/****, согласован акт разграничения эксплуатационной ответственности. Данные изменения относились к порядку расчета и оплаты арендных платежей, ответственности арендатора в случае просрочки.

**/**/**** между ОООО «Глобал Инвест», ООО «Эстейт Проперти» Д.У. АО «Альфа-Банк» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключено соглашение о замене стороны по договору аренды, по которому арендодателем стало ООО «Эстейт Проперти» - доверительный управляющий АО «Альфа-Банк».

**/**/**** между ООО «Эстейт Проперти» Д.У. АО «Альфа-Банк» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по которому стороны дополнили договор пунктом 4.6, изменили пункты 15.3, 15.4 договора аренды. Данные изменения относились к размеры арендной платы, обмену сторонами документами по договору.

**/**/**** между ООО «Эстейт Проперти» Д.У. АО «Альфа-Банк» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по которому, в случае если не позднее, чем за два месяца до даты окончания срока аренды по договору аренды ни одной из сторон не будет письменно заявлено о прекращении договорных отношений, настоящий Договор аренды считается автоматически перезаключенным сторонами на срок, равный 11 (одиннадцати) месяцам на тех же условиях (без необходимости подписания нового текста договора аренды или дополнительного соглашения) на следующий день после окончании срока договора аренды. Стороны договорились, что действие указанного дополнительного соглашения распространяется на правоотношения сторон, возникшие с **/**/****. К назначенному сроку ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, и срок действия Договора продлен до **/**/****.

С **/**/**** собственником здания ТРК «КомсоМОЛЛ», включая помещения №, является ООО «Регион- Недвижимость». Арендаторы ТРК «КомсоМОЛЛ» уведомлены о смене собственника ТРК «КомсоМОЛЛ» письмом № от **/**/****. Данное письмо вручено представителю индивидуального предпринимателя ФИО2 – ДИН **/**/**** под роспись в реестре.

**/**/**** в ООО «Регион-Недвижимость» от индивидуального предпринимателя ФИО2 поступило заявление о досрочном расторжении договора аренды в связи с отсутствием возможности продолжать коммерческую деятельность и нахождением в отпуске по уходу за ребенком до полутора лет.

Соглашением от **/**/****, подписанным между сторонами, договор аренды расторгнут после **/**/**** - последним днем срока аренды.

Помещение возвращено арендатором арендодателю **/**/**** по акту сдачи-приема помещения к договору аренды.

Свидетель ДИН показал, что является отцом ФИО2 В связи с беременностью ФИО2, последующими родами и осуществлением ею ухода за ребенком, ФИО2 не могла работать и ездить оформлять документы, по ее поручению свидетель оформлял и подписывал все документы от ее имени, заверял их печатью индивидуального предпринимателя, переданной ему дочерью. Печать ФИО2 постоянно находилась у свидетеля. ФИО2 внесла обеспечительный платеж в 2016 году, после просила вернуть платеж и расторгнуть договор аренды. Свидетель с дочерью писали заявления о расторжении договора аренды осенью и зимой примерно 2 года назад. Задолженности по оплате аренды отсутствовала, когда в первый раз подали заявление о расторжении договора и просили зачесть обеспечительный платеж в счет аренды. Сдавал арендованное помещение арендодателю свидетель. Свидетель согласовывал свои действия с дочерью. Свидетель подтвердил свою подпись на представленных ООО «Регион-Недвижимость» документах, пояснил, что был вынужден подписать эти акты, чтобы денежные средства не начислялись. ФИО2 не говорила свидетелю подписывать документы, но на этом настаивали в администрации ТРК «КомсоМОЛЛ». Оспариваемое соглашение от **/**/**** свидетель дочери не показывал.

В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении (пункт 1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2).

ФИО2 не опровергает сам факт расторжения договора аренды и передачи помещения арендодателю **/**/****, не указывается на действие ее отца ДИН без ее поручения и согласия. Более того, ФИО2 подтвердила расторжение договора и передачу помещения. После дачи показаний свидетелем ФИО2 отказалась от назначения по делу судебной почерковедческой экспертизы подписей в документах.

Несогласие ответчика фактически направлены против оснований расторжения договора, ответчик полагала, что договор расторгнут не досрочно и обеспечительный платеж не должен быть засчитан в счет штрафа за досрочное расторжение договора, а должен быть засчитан в счет погашения задолженности по арендным платежам.

Суд полагает, что действия ДИН по расторжению договора аренды и передаче помещения арендодателю были одобрены ФИО2

Согласно пункту 5.4.2 договора аренды арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату и надлежащим образом исполнять иные обязательства в соответствии с настоящим договором.

Арендная плата по договору аренды состояла из постоянной и переменной арендной платы. Постоянная арендная плата подлежала уплате арендатором не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца.

В пункте 8.5 договора аренды стороны предусмотрели, что, если иное прямо не предусмотрено другими пунктами договора аренды, в случае расторжения договора аренды в результате нарушения арендатором его условий или при расторжении договора по соглашению сторон, когда инициатором заключения такого соглашения являлся арендатор, обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит и в безусловном порядке зачисляется арендодателем в качестве платы за досрочное расторжение договора аренды, что не лишает арендодателя права требовать возмещения убытков, штрафов, пени в полном объеме.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что если арендатор надлежащим образом соблюдает договор аренды, обеспечительный платеж будет зачислен в счет уплаты постоянной арендной платы за последний месяц аренды по настоящему договору аренды.

Таким образом, договором предусмотрено, что обеспечительный платеж засчитывается в счет уплаты арендной платы при соблюдении арендатором условий договора надлежащим образом, а при досрочном расторжении договора по соглашению сторон по инициативе арендатора обеспечительный платеж засчитывается как штраф за досрочное расторжение договора аренды.

Учитывая заключение договора аренды на срок 11 месяцев и его продление каждый год на 11 месяцев, срок окончания договора аренды в 2020 году наступил **/**/****.

Договор аренды расторгнут сторонами **/**/****, то есть досрочно, при этом договор расторгнут по соглашению сторон по инициативе арендатора – индивидуального предпринимателя ФИО2

Учитывая изложенное, суд полагает, что обеспечительный платеж правомерно засчитан арендодателем как штраф за досрочное расторжение договора.

Согласно представленному арендодателем расчету задолженность по постоянной арендной плате за период с **/**/**** по **/**/**** составила 89 752 руб. 31 коп., задолженность по переменной арендной плате за период с **/**/**** по **/**/**** составила 3 119 руб. 91 коп.

Расчет задолженности проверен судом и признан правильным.

Доказательства оплаты арендатором задолженности не представлены.

Учитывая изложенное, суд полагает, что иск арендодателя подлежит удовлетворению в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска арендатора должно быть отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ФИО2 как проигравшей стороны в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 986 руб. 17 коп.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Регион-Недвижимость» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регион-Недвижимость» задолженность по договору аренды № от **/**/**** по постоянной арендной плате за период с **/**/**** по **/**/**** в размере 89 752 руб. 31 коп., по переменной арендной пате за период с **/**/**** по **/**/**** в размере 3 119 руб. 91 коп., а также взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 986 руб. 17 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Недвижимость» о признании незаключенным соглашения о расторжении договора аренды, зачете обеспечительного платежа в счет оплаты задолженности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области.

Судья

А.Н. Говорова

Решение суда в окончательной форме принято 19.07.2022.