Дело №3а-2310/2022
22OS0000-01-2022-001988-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 декабря 2022 года г. Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Солод Ю.А.,
при секретаре Фонаковой Ю.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агро – сфера» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Агро – сфера» (далее – ООО «Агро – сфера») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, <адрес>, в размере равном рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права арендатора, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате арендных платежей. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, ООО «Агро – сфера» просило установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
Представители управления имущественных отношений Алтайского края – ФИО2, краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» – ФИО3 в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указали на недостатки представленного отчета об оценке.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю – ФИО4 в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда. Дополнительно обратила внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, с 1 января 2023 года будет применяться новая кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2022 года.
Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.
Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с абзацем 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
При рассмотрении административного дела на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10 ноября 2022 года, договора аренды земельного участка от 15 апреля 2008 года №146, дополнительного соглашения от 20 декабря 2012 года, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15 апреля 2008 года №146 и дополнительному соглашению от 20 декабря 2012 года от 14 декабря 2016 года, судом установлено, что ООО «Агро – сфера» является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером ***, <адрес>. Из договора аренды земельного участка усматривается, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (л.д.9-11, 12-13, 14, 15).
Следовательно, установление в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно выписке из акта об определении кадастровой стоимости от 5 марта 2020 года, выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 ноября 2022 года, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 36 810 066,79 руб., датой определения кадастровой стоимости является 27 декабря 2019 года, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – 26 марта 2020 года (л.д.8).
Как следует из отзыва ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является архивной, поскольку актуальная кадастровая стоимость определена Управлением имущественных отношений Алтайского края приказом от 24 октября 2022 года № 165, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 08 декабря 2022 года в размере 63 631 472,24 руб. с датой определения – 1 января 2022 года, датой начала применения – 1 января 2023 года.
Следовательно, в настоящее время оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость спорного нежилого здания, является архивной.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац 5 статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Поскольку на момент обращения в суд административный истец является плательщиком земельного налога на имущество организаций, а в силу положений абз. 1 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в качестве налоговой базы применяется кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 27 декабря 2019 года и действующую в период с 1 января 2020 года по 31 декабря 2022 года включительно.
Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлен отчет об оценке №212-11.22, составленный 15 ноября 2022 года <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, по состоянию на 27 декабря 2019 года составляет 6 789 807 руб.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.
Из отчета об оценке следует, что объектом оценки являлся земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием соответствующим фактическому использованию – для сельскохозяйственного производства, площадью *** кв.м.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовала сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения доходного подхода для оценки участка согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №7 на стр. 14-15 отчета, приведенного в возражениях единственного аналога не достаточно для применения доходного подхода.
В качестве аналогов для оценки земельного участка сравнительным подходом оценщиком выбраны объекты – «сельхозназначение, сельхозпроизводство, земельные участки под пашню». Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Б выводы отчета об оценке подтвердила, дополнительно пояснила, что анализ рынка приведен в отчете на стр. 29-32, приведенные в возражениях объявления датированы 2017 годом, оценщиком же проанализированы объявления за 2018 год, что более приближено в дате оценки.
Утверждение административного ответчика о том, что оценщиком применены при подготовке отчета об оценке недействующие стандарты оценки не нашло своего подтверждения. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме Минэкономразвития от 16 сентября 2022 года №Д20и-29884 для составления отчетом применяются акты, действующие на дату заключения договора о проведении оценки. Договор на проведение оценки заключен 04 ноября 2022 года, в связи с чем оценщиком применены стандарты оценки, действующие на указанную дату.
Примененный оценщиком источник отнесения земельных участков к определенной агрозоне является научным исследованием ФИО5, использование которого для целей оценки не противоречит стандартам оценки.
Дополнительные письменные пояснения по доводам возражений приобщены к материалам дела, суд находит их убедительными.
В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчет об оценке прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.
Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению, а размер такой стоимости следует указать в соответствии с отчетом об оценке.
Согласно разъяснениям пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, - 5 декабря 2022 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агро – сфера» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, <адрес>, по состоянию на 27 декабря 2019 года, в равном его рыночной стоимости размере 6 789 807 руб. с периодом действия с 1 января 2020 года по 31 декабря 2022 года включительно.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Агро – сфера» с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать 5 декабря 2022 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Ю.А. Солод
Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2022 года.
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***