Производство № 2-2101/2022
УИД (М) 28RS0002-02-2022-002423-24
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белогорск 05 декабря 2022 года
Белогорский городской суд Амурской области в составе:
судьи Михалевич Т.В.,
при секретаре Здоровой Е.В.,
с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
ответчиков ФИО2, ФИО3,
помощника прокурора г.Белогорска Стефанович А.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск» к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора коммерческого найма, признании утратившим право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма и выселении,
установил:
истец обратился в суд с данным иском, указав, что на основании Постановления Администрации города Белогорска от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 был заключён договор коммерческого найма № – комнаты № в <адрес>. Совместно с нанимателем был вселён её сын – ФИО3 По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность за пользование жилищно-коммунальными услугами ответчиками составляет 83011 рублей 80 копеек, задолженность за пользование отоплением – 35 407 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ФИО2 было направлено требование об устранении нарушений условий договора коммерческого найма и о его досрочном расторжении, однако, ответчиком оно было оставлено без внимания. При проведении обследования жилых помещений муниципального жилищного фонда, ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в спорном жилом помещении никто не проживает; жилое помещение открыто, замок отсутствует; комната захламлена; окна открыты; со слов соседей комната находится в свободном доступе для третьих лиц. Просит суд расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № заключённый между истцом и ФИО2; признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением – комнатой № в <адрес>; выселить ответчиков из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
В судебном заседании представитель истца – ФИО5 заявленное исковое требование поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске. Просила заявленный иск удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск признала частично, пояснив, что действительно имеется большая задолженность, в настоящее время ее сын вернулся из мест лишения свободы и постоянно проживает в спорном жилом помещении. Она не проживает в данной комнате, потому что выехала из-за конфликтных ситуаций с дочерью и зятем. Сейчас они с сыном предпринимают попытка погасить задолженность, обязуются ее оплатить.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснив суду, что до нахождения в местах лишения свободы постоянно проживал в спорном жилом помещении. Он освободился ДД.ММ.ГГГГ, лишение свободы заменено на исправительные работы. Ему необходимо устроиться на работу, чтобы отбывать наказание, и чтобы погасить имеющуюся задолженность. Уведомление о расторжении договора найма ему не направляли, он его не получал.
Помощник прокурора г. Белогорска Амурской области Стефанович А.Ф. в своём заключении полагала заявленное требование не подлежащим удовлетворению.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о времени и месте его проведения, об отложении разбирательства дела, не просили, с учётом совокупности приведённых обстоятельств, в силу положений ст. 167 ГПК РФ, суд расценивает извещение лиц, участвующих в деле как надлежащее и не находит оснований для отложения разбирательства дела, а потому считает возможным рассмотреть и разрешить дело при имеющейся явке.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, принимая во внимание заключение прокурора, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.
Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.
Согласно разъяснениям, данным в абз. втором п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Согласно ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (ст. 215 ч. 1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Статьей 678 ГК РФ установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя, своевременно вносить плату за жилое помещение.
В силу пункта 1 статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В силу п. 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 687 ГК РФ, согласно которой расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя, в отсутствие соглашения сторон, возможно исключительно в судебном порядке. По смыслу указанной нормы, основанием для расторжения договора может являться только виновное поведение нанимателя.
В силу статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При этом наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ): если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме - если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; в случае, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение; в случае, если наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей; в случае, если наниматель нарушил иные существенные условия договора.
Согласно п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
На основании ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение.
На основании п. 3 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора.
Как следует из материалов гражданского дела, комната № в <адрес> находится в муниципальной собственности г. Белогорск Амурской области.
Постановлением Администрации г. Белогорска от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 и членам её семьи - ФИО3 по договору коммерческого найма предоставлено вышеуказанное жилое помещение.
Между МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации <адрес>» и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор коммерческого найма жилого помещения №, согласно которому истец передал ФИО2 и членам её семьи в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, общей площадью 13,5 кв. м, по адресу: <адрес> комн. №, для проживания в нём.
Срок найма жилого помещения установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.3 Договора).
В соответствии с разделом № вышеуказанного договора расторжение договора допускается по соглашению сторон; договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации г. Белогорск», наниматель и граждане, за действия которых отвечает наниматель – выселению в случае: если наниматель не внёс платежи, за наём жилого помещения, за содержание и ремонт жилья, коммунальных платежей.
Согласно представленным в материалы дела справке ООО «БРКЦ», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по ЖКУ по указанному жилому помещению составляет 83 011 рублей 80 копеек; согласно справке филиала ОАО «РЖД» Центральная дирекция по тепло-водоснабжению, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность за коммунальные услуги отопление составляет 35 407 рублей; таким образом факт наличия задолженности подтверждается предоставленными справками и не отрицается стороной ответчика.
Вместе с тем, невнесение нанимателем платы за жилое помещение, не является безусловным основанием для его выселения, в то время как из материалов дела не усматривается, что управляющими организациями либо истцом предпринимались какие-либо действия к взысканию задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги с ответчиков в судебном порядке.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что выезд ответчика ФИО2 из жилого помещения являлся вынужденным, по причине конфликтных отношений с родственниками, что также подтверждается справкой начальника МО МВД России «Белогорский» о том, что в 2022 году ФИО2 обращалась с заявлением о привлечении ФИО6 к ответственности по факту избиения ее внучки, возбуждено уголовное дело.
Ответчик ФИО3 временно не проживал в спорном жилом помещении по причине отбывания наказания в виде лишения свободы в ФКУ ИК-8 УФСИН России по Амурской области с ДД.ММ.ГГГГ, был освобожден ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно материалам гражданского дела, истцом принимались меры по урегулированию спора с ФИО2, в адрес которой ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование о необходимости оплаты задолженности за жилищно-коммунальные услуги в течение 30 дней; о необходимости освобождения жилого помещения от личных и ценных вещей и явки для подписания соглашения о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.
Однако материалами дела подтверждается, и сторонами не оспаривалось, что в адрес ответчика ФИО3 требований о необходимости оплаты задолженности за жилищно-коммунальные услуги и освобождения жилого помещения не направлялось.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, если такое нарушение было допущено не за отдельные шесть месяцев, а непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
По смыслу приведенных положений расторжение договора найма в случае невнесения платы за жилье является крайней мерой воздействия и может применяться при наличии злостного уклонения от невыполнения обязанностей по оплате жилья.
Из материалов дела следует, что действительно, у ответчиков образовалась задолженность по обязательным платежам, вытекающим из договора найма жилого помещения. Вместе с тем, как следует из пояснений ФИО2, последняя находится в тяжелом материальном положении, была вынуждена выехать из данного жилого помещения ввиду того, что ей наносились побои зятем; ответчик ФИО3 отбывал наказание в места лишения свободы, откуда был освобожден только ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
При указанных обстоятельствах, а также ввиду того, что истцом не было представлено доказательств злостного уклонения от внесения оплаты жилищно-коммунальных платежей в течение непрерывно шести месяцев подряд, поскольку ответчиками не вносились платежи ввиду жизненных обстоятельств, при этом согласно представленной в материалы дела квитанции, ответчиками предпринимаются меры по погашению возникшей задолженности, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного иска в части расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, и выселении из него ответчиков.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора коммерческого найма, то и производные от основного требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск» к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора коммерческого найма, признании утратившим право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма и выселении – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Белогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Т.В. Михалевич
Решение в окончательной форме принято 12 декабря 2022 года