Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2022 года

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Брижевской И.П.

при секретаре ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО15 Виталию, ФИО7; 3-и лица ФИО2, ФИО5 по <адрес>, нотариус ФИО3, нотариус ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, признании недействительной доверенности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО14 и ФИО7 о признании сделки по договору купли-продажи доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <...> <адрес> (кадастровый №) от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, применении последствий недействительности сделки, о переводе прав и обязанностей покупателя на вышеуказанную долю квартиры на ФИО1, признании Доверенности <адрес>5 недействительной и применении последствий недействительности.

В обоснование исковых требований истец указала, что ею была приобретена спорная квартира в долевую собственность по ? доли в праве на себя и на ответчика ФИО14, который является ее бывшим супругом.

ФИО14 произвел отчуждение, принадлежащей ему ? доли квартиры посредством заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи доли квартиры с ответчиком ФИО7, без извещения об этом истца, имеющего преимущественное право приобретения доли.

Как указывает истец, о продаже ответчиком ФИО14 ? доли в праве в указанной квартире истец узнала лишь ДД.ММ.ГГГГ, поскольку третьим лицом: ФИО2 на основании выданной ФИО7 доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №<адрес>5, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО4, был произведен взлом входной двери и представлены следующие документы: копия договора купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного врио нотариуса ФИО3 – ФИО10, копия выписки из ЕГРН на квартиру.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением истец считает свои права нарушенными в виду несоблюдения ответчиком ФИО14 обязанности известить ее о намерении продать свою долю квартиры, предусмотренной ст. 250 ГК РФ, в связи с чем считает что сделка по договору купли-продажи подлежит признанию недействительной, а запись о регистрации права собственности за ФИО7 на ? в праве аннулированию.

В то же время, истец просит перевести на нее права покупателя по договору, заключенному между ответчиками 07.10.2021

Также истец полагает доверенность №<адрес>5 на основании которой гражданин ФИО2 осуществлял свои полномочия незаконной, поскольку данная доверенность удостоверена нотариусом ДД.ММ.ГГГГ, в то время как право собственности у ответчика ФИО7 возникло ДД.ММ.ГГГГ после государственной регистрации ее права на долю квартиры, следовательно вышеуказанная доверенность была выдана в период отсутствия зарегистрированного права собственности за ответчиком ФИО7

С учетом изложенных обстоятельств, истец просит признать сделку, заключенную между ФИО15 Виталием и ФИО7 по Договору купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, расположенную в квартире по адресу: <адрес>, <...> <адрес> (кадастровый №), недействительной; применить последствия недействительности сделки в виде исключения записи о государственной регистрации Договора купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, <...> <адрес> (кадастровый №) № от ДД.ММ.ГГГГ; перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ответчиками; признать недействительной Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ №<адрес>5 выданную ФИО7 на имя ФИО2, удостоверенную нотариусом <адрес> ФИО4 и зарегистрированную в реестре №-н/77-2021-12-310; применить последствия признания недействительной Доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. №<адрес>5 выданной ФИО7 на имя ФИО2, удостоверенную нотариусом <адрес> ФИО4 и зарегистрированной в реестре №-н/77-2021-12-310.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, обеспечила явку своего ФИО5 по доверенности адвоката ФИО11, который иск поддержал, указав на то, что истец не получала направленное ответчиком извещение о продаже принадлежащей ему 1\2 доли квартиры, поскольку не находилась в месте своего проживания в то время. Кроме того, сам факт направления такового вызывает у истца сомнения. Не отказывалась от приобретения доли квартиры, в связи с чем, заявляя требования о переводе прав покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, внесла денежные средства в размере 7200000 рублей на депозит суда в счет оплаты доли квартиры.

Ответчик ФИО14 в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего ФИО5 ФИО12, которая иск не признала, указав на то, что договор купли-продажи доли квартиры был заключен между ФИО14 и ФИО7 без нарушения норм действующего законодательства. ФИО14 заблаговременно направил в адрес истца извещение с предложением приобрести долю квартиры, на которую ответа не последовало. Считает, что выданной ФИО7 доверенностью не нарушаются права истца. Просила в иске отказать.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась. ФИО5 ответчика ФИО13 иск также не признал по указанным выше обстоятельствам.

Третье лицо ФИО2 считал иск не подлежащим удовлетворению.

ФИО5 по <адрес>, нотариус <адрес> ФИО4, нотариус нотариального г.о. Красногорск ФИО3 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <...> <адрес> (кадастровый №) принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО15 Виталию, каждому по ? доли в праве.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 по договору купли-продажи доли квартиры продал ? доли в указанной квартире ФИО7 за 7 200 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Переход права собственности зарегистрирован ФИО5 по <адрес>.

Согласно п. 10 вышеуказанного договора, ФИО14 уведомил ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 телеграммой о намерении продать долю.

Данные обстоятельства были подтверждены материалами, представленными нотариусом ФИО3, а именно телеграммой направленной ответчиком ФИО14 в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией о ее отправке, извещением о не вручении телеграммы.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 14) дано разъяснение, что: В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (пункт 1-2). При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в ЕГРП, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Суд, проверив обстоятельства заключения оспариваемого договора, его содержания и действия сторон после его заключения, суд не усматривает оснований для признания его недействительным применительно к положения ст. 166 ГК РФ, на которую ссылается истец.

Вместе с тем, согласно объяснениям истца, извещение о продаже своей доли с предложением выкупить ее за 7 200 000 рублей от ФИО14 она не получала, извещение в почтовом ящике отсутствовало. В свою очередь, истцом ФИО1 были представлены суду доказательства об отсутствии последней по месту регистрации в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ввиду нахождения в <адрес>, в связи с чем, истец не имела возможности получить направленную ответчиком телеграмму о выкупе доли.

Согласно п.1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с п.п. 2,3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ телеграмма ФИО14 о продаже доли в квартире истцу доставлена не была.

Суд считает, что имеющиеся в материалах дела доказательства не позволяют обосновать вывод о том, что ФИО1 злоупотребила своим правом на выкуп доли, поскольку в ее адрес было направлено только одна почтовая телеграмма, которая действительно могла быть не получена ввиду отсутствия истца по месту жительства, в том числе ввиду неправильной доставки работником почты извещения, на что ссылалась истец в судебном заседании. После того, как истцу стало известно о продаже доли, она совершила действия, свидетельствующие о намерении приобрести долю в праве собственности на квартиру, предъявила соответствующий иск и внесла денежные средства в счет оплаты доли квартиры на депозит суда.

Истец не отказывалась от приобретения ? доли и заинтересована в приобретении указанной доли, учитывая, что истец и ее дочь ФИО6 зарегистрированы и фактически проживают в спорной квартире, а также данная квартира является единственным жильем истицы.

Суд принимает во внимание, что сторона ответчика в лице ФИО7 не заинтересована в использовании жилого помещения для проживания, данный вывод согласуется с представленным истцом уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>7, полученного от ФИО2 уполномоченного доверенностью от ответчика ФИО7 о продаже доли в квартире.

Учитывая, что права истца на выкуп доли в спорной квартире были существенным образом нарушены, на счет ФИО5 Судебного департамента в <адрес> истцом была внесена сумма в размере 7 200 000 рублей в обеспечение исполнения обязательств по оплате объекта недвижимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований в части перевода прав и обязанностей покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <...> <адрес> (кадастровый №) на истца ФИО1

В части исковых требований ФИО1 о признании недействительной доверенности, суд считает необходимым отказать, на основании нижеследующего.

Согласно п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N25 от ДД.ММ.ГГГГ: Доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 1851 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие ФИО5 на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

Лицо, выдающее доверенность, обращается за ее нотариальным удостоверением в силу того, что обязательная нотариальная форма установлена законодательством Российской Федерации, либо по собственному желанию (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Исходя из Письма ФНП от ДД.ММ.ГГГГ N 2668/03-16-3 «О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей» (вместе с "Методическими рекомендациями по удостоверению доверенностей", утв. решением Правления ФНП от ДД.ММ.ГГГГ, протокол N 07/16) и «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ N 4462-1) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ), следует что у нотариуса отсутствует обязанность по проверке полномочий предусмотренных доверителем для поверенного, в том числе отсутствуют указания об обязанности нотариусом проверять регистрацию права собственности на имущество в отношении которого указаны в доверенности права на совершение определенных действий.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 вышеуказанной статьи ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Суд принимает во внимание то обстоятельство, что Доверенность №<адрес>5 составлена и заверена нотариусом <адрес> ФИО4 - ДД.ММ.ГГГГ то есть до регистрации права собственности за ответчиком ФИО7 на спорную квартиру. Согласно выписке из ЕГРН имеющейся в материалах дела, право собственности на квартиру у ФИО7 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем исполнение ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ (после регистрации права за ФИО7 спорной квартиры) своих полномочий по доверенности №<адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО7 не нарушает действующее законодательство.

Кроме того, выданной доверенностью не нарушаются права истца, поскольку данной доверенностью не затрагиваются ее права и обязанности, а стороны доверенности ее не оспаривают.

В связи с изложенным, суд не находит оснований для удовлетворения иска в данной части.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно пункту 1 статьи 200 данного Кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Учитывая, что истец узнала о продаже ? доли в квартире ответчиком ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ и обратилась в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что трехмесячный срок на обращение в суд ФИО1 не пропущен.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Перевести права и обязанности покупателя 1\2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес> ФИО7 по договору купли-продажи доли квартиры, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО15 Виталием (продавец) и ФИО7 (покупатель) на ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО7 7200000 (семь миллионов двести тысяч) рублей, путем перечисления ФИО7 денежных средств в размере 7200000 (семь миллионов двести тысяч) рублей с депозитного счета ФИО5 Судебного департамента в <адрес>, внесенных на этот счет ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ по операции №.

Решение является основанием для проведения государственной регистрации прекращения права собственности ФИО7 на 1\2 долю квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес> проведения государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру.

Взыскать с ФИО15 Виталия в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в сумме 300 рублей.

Исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО15 Виталием и ФИО7 недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>5, выданной ФИО7 на имя ФИО2, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО4, применении последствий недействительности доверенности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: И.П.Брижевская

Мотивированное решение составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.П.Брижевская