УИД: 77RS0011-02-2023-000999-88
№ 2-11/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 августа 2025 года г. Москва
Коптевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Петровой В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем Зубковой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11/2025 по иску ФИО1 к ООО «УК Городские усадьбы-Центр» об обязании совершить действия,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «УК Городские усадьбы – Центр», в котором просит обязать ответчика восстановить внешний фасад жилого дома, расположенного по адресу: адрес, а именно, привести его в первоначальное состояние.
В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 является собственником квартир №199 и №301, расположенных по адресу: адрес.
В жилом доме по вышеуказанному адресу были нарушены правила по переустройству перепланировке помещений. Одним из собственников был переоборудован балкон и возведена пристройка к нему. В результате произведенных изменений внешний вид фасада ЖК адрес был существенно нарушен в части единообразного вида фасада в целом и расположения вентилируемого фасада.
С собственниками помещений данные изменения не согласовывались, общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома не проводилось.
Жилой комплекс адрес представляет собой монолитный 22-этажный дом бизнес-класса. Данный комплекс имел единообразный внешний вид фасада. Истец, приобретая недвижимость в собственность, обоснованно рассчитывал на сохранение его внешнего вида.
Фасад дома по смыслу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ представляет собой общее имущество, обязанности по надлежащему содержанию которого осуществляет управляющая компания. Именно управляющая компания должна следить за единообразным внешним видом фасада и предпринимать действия по его восстановлению и устранению нарушений его целостности, а также пресекать незаконное вмешательство в общее имущество дома.
Управляющая компания не исполнила свои обязанности, возложенные на нее законом и договором управления. Ответчик также не ответил на досудебную претензию с требованием восстановить внешний вид фасада.
Определением суда к участию в дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: Управление Роспотребнадзора по г. Москве, Государственная жилищная инспекция г. Москвы.
Истец ФИО1 о дате и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя, которая заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «УК Городские усадьбы – Центр» в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований возражала, в письменных возражениях ссылалась на то, что перепланировка согласована Мосжилинспекцией, работы выполнены в соответствии с нормативными требованиями. Пристройка, примыкающая к квартире №198, не является общим имуществом и демонтажу не подлежит.
Представитель третьего лица Управление Роспотребнадзора по г. Москве о дате и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица Государственной жилищной инспекции г. Москвы о дате и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с ч.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании ч.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст.157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).
В силу положений ч. 1,2 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п.6 ч.2 ст.153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч.14 ст.161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст.157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
Состав общего имущества в многоквартирном доме конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491.
В соответствии с п.1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
На основании п.1 ст.290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п.2 ст.287.6 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч.1 ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч.6 ст.26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.3 ч.2 ст.26 настоящего Кодекса.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч.3 ст.29 ЖК РФ).
Судом при рассмотрении дела установлено, что ФИО1 является собственником квартиры №199, расположенной по адресу: адрес, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.
В качестве управляющей организации в МКД по адресу: адрес, выбрана ООО «Эксплуатационная компания «Городские усадьбы», что следует из договора управления многоквартирным домом от 06.03.2019 г. №301/2019, заключенным между ФИО1 и ООО «Эксплуатационная компания «Городские усадьбы».
В соответствии с условиями настоящего договора, а также Жилищного законодательства РФ, управляющая компания несет ответственность перед собственниками за содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Основанием для обращения в суд послужило переоборудование собственником квартиры №198 по адресу: адрес, балкона и возведение пристройки к нему. В результате произведенных изменений внешний вид фасада ЖК адрес был существенно нарушен в части единообразного вида фасада в целом и расположения вентилируемого фасада. С собственниками помещений данные изменения не согласовывались, общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома не проводилось. По мнению истца указанное явилось следствием неудовлетворительной работы управляющей компании, которая не осуществляет надлежащее содержание общего имущества здания.
Истец обратился с претензией к ответчику с требованием восстановить внешний фасад дома и привести общее имущество дома в первоначальное состояние, которая осталась со стороны ответчика без удовлетворения.
Как установлено в ходе рассмотрения дела собственником квартиры №198 по адресу: адрес, является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
ФИО2 произведена пристройка, возведенная на открытом балконе квартиры по адресу: адрес.
Постановлением Правительства г. Москвы от 25.10.2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» утверждены Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещении в многоквартирном доме (далее – Требования).
В соответствии с п.1 указанных Требований они устанавливают особенности проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества.
Согласно п.2.2 Требований работы по перепланировке включают в себя, в том числе: проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирного дома, устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия, ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другим мероприятиям, увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту, объединение террас, веранд с внутренними помещениями, создание навесов и остекленных навесов (в пределах существующих границ балкона) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, оснащенные отоплением и инженерным оборудованием, с надстройкой стен, в том числе и наружных, прокладывание транзитных инженерных коммуникаций через смежные помещения при изменении границ помещений.
На основании п.15 Требований проведение работ, указанных в п.2 и п.3 Требований, осуществляется на основании разрешения о согласовании переустройства или перепланировки в МКД с последующим оформлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме в соответствии с административным регламентом предоставления государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме» в городе Москве.
Определением суда по настоящему гражданскому делу назначено проведение судебной экспертизы.
В соответствии с заключением эксперта №1471-МВА, проведенным экспертами ООО «Главстройэкспертиза», следует, что определение соответствия возведенной пристройки на открытом балконе квартиры №198 по адресу: адрес, архитектурному стилю фасада жилого дома находится вне зоны компетенции строительно-технического эксперта.
Ответить на вопрос о соответствии возведенной пристройки проектной документации жилого дома, а также обязательным требованиям нормативных и регламентирующих документов, включая требования безопасности, не представилось возможным ввиду отсутствия доступа для осмотра и проектной документации.
Оценивая представленное заключение эксперта №1471-МВА в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд доверяет заключению эксперта, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, является полным, обоснованным. Заключение эксперта является относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно составлено компетентным лицом, имеющим соответствующее образование и стаж экспертной деятельности. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
По запросу суда Государственной жилищной инспекцией г. Москвы представлены сведения о том, что собственником квартиры №198 по адресу: адрес подано заявление от 15.09.2020 г. о согласовании переустройства и/или перепланировки помещения с приложением проекта и технического заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания и возможности производства планируемых работ в жилом помещении в многоквартирном доме. По результатам рассмотрения заявления Государственной жилищной инспекцией г. Москвы 21.09.2020 г. было принято решение об оформлении решения о согласовании переустройства и/или перепланировки помещения.
На основании осмотра предъявленных к приемке помещения Государственной жилищной инспекцией г. Москвы установлено, что работы, выполненные в вышеуказанной квартире, соответствуют требованиями нормативных документов, действующих для многоквартирных домов, и представленной проектной документации, в связи с чем было принято решение об оформлении акта о завершенном переустройстве и/или перепланировке 29.12.2022 г.
Также в материалы дела представлены Распоряжение Государственной жилищной инспекции г. Москвы о согласовании перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме и жилом доме по адресу: адрес, от 21.09.2020 г. №С1071-20/А160358; Акт о завешенном переустройстве и/или перепланировке помещения в многоквартирном доме, утвержденный заместителем начальника Государственной жилищной инспекцией г. Москвы 29.12.2022 г.
В силу ч.2,3 ст.28 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного ч.1 настоящей статьи.
Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного ч.2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что проведенная собственником квартиры №198 по адресу: адрес, является законной, выполненные в вышеуказанной квартире работы соответствуют требованиями нормативных документов, действующих для многоквартирных домов, и представленной проектной документации.
По смыслу п.1 ст.290 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается лишь то оборудование, которое обслуживает более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).
С учетом изложенного, системное толкование указанных норм не дает оснований для вывода о том, что произведенная собственником квартиры №198 перепланировка, включается в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
Аналогичная позиция изложена в Решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 г. № ГКПИ09-725 «Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491».
В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В силу ч.ч.1-3 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что в ходе рассмотрения дела установлено, что произведенная перепланировка к общему имуществу многоквартирного дома не относится, произведена на основании разрешения о согласовании переустройства или перепланировки в МКД с последующим оформлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме. Истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих нарушение его прав и законных интересов со стороны ответчика, а также не представлено доказательств того, что произведенная перепланировка повлекла изменение фасада многоквартирного дома, а также при этом на ее произведение отсутствовала разрешительная документация.
Таким образом, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца об обязании ООО «УК Городские усадьбы – Центр» восстановить внешний фасад жилого дома, расположенного по адресу: адрес, а именно, привести его в первоначальное состояние.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «УК Городские усадьбы-Центр» об обязании совершить действия отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Коптевский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья В.И. Петрова
Решение в окончательной форме изготовлено 10.03.2026 г.