Решение по делу № 2-2834/2022 от 20.12.2022 | Ленинский районный суд г. Магнитогорска (Челябинская область)

Дело №2-2834/2022 74RS0029-01-2022-003712-28 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

город Магнитогорск 20 декабря 2022 года

Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области, в составе:

председательствующего Филимоновой А.О.

при помощнике судьи Радке Н.С.,

с участием прокурора Перминовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора найма, взыскании задолженности и выселении из жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора найма, взыскании задолженности и выселении из жилого помещения. В обоснование требований указал, что ранее состоявшимися судебными актами установлено, что ФИО1 приобрел у ФИО3, ФИО2 квартиру по адресу: <адрес> за 950 000 рублей, из которых 190000 рублей оплатил до подписания договора из собственных средств, 760 000 рублей были предоставлены ПАО Сбербанк по кредитному договору от 16 апреля 2020 г. №319604. В обеспечение исполнения обязательств ФИО1 по кредитному договору на квартиру была установлена ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк. Кредитным договором от 16.04.2020 г. предусмотрен срок действия договора – 180 месяцев, размер ежемесячного аннуитетного платежа – 8028 рублей. После заключения договора ФИО3 и ФИО2 остались проживать в спорной квартире, не снимались с регистрационного учета по месту жительства, оплачивали жилищные и коммунальные услуги.

До заключения договора, а именно 15 апреля 2020 г. ФИО1 выдал ответчикам расписку, в которой указал, что обязуется не продавать квартиру по адресу: <адрес>, не выселять ответчиков из квартиры и возвратить квартиру в собственность К-вых за 760 000 рублей. Оценивая установленные обстоятельства в совокупности с представленными ФИО2 чеками и банковскими ордерами показаниями свидетеля ФИО4 по передаче ФИО1 денежных средств в размерах, соответствующих размеру аннуитетного платежа ( 8000 руб. ежемесячно) по кредитному договору, суд апелляционной инстанции квалифицировал правоотношения сторон спора как сложившиеся по договору найма. Однако с ноября 2021 года до момента обращения с иском ответчики не вносили плату за пользование жилым помещением, что в силу ч.2 ст.687 ГК РФ является основанием для расторжения договора найма и их выселения, взыскания задолженности по договору найма в период с мая 2020 года по сентябрь 2022 года с учетом внесенной платы в сумме 193764 руб., а так же задолженности за ЖКУ в размере 16358,79 руб.

Истец ФИО1 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал, направил для участия в деле представителя. Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования ФИО1

Ответчики ФИО2 Ответчик ФИО3 в судебном заседании при должном извещении участия не приняли, признаны судом извещенными в порядке ст.165.1 ГК РФ, ст.117 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшей иск обоснованным, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении ответчиков и взыскании с них платы за пользование жилым помещением подлежат удовлетворению, требования иска о взыскании платы за жилищно-коммунальные услуги подлежат отклонению.

В силу части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (статья 688 ГК РФ).

При этом суд принимает во внимание, что установление абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации правила о расторжении договора по требованию наймодателя в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение при краткосрочном найме более двух раз по истечении установленного договором срока платежа само по себе не лишено конституционных оснований. Оно обусловлено стремлением законодателя учесть сочетание социальных и экономических начал в регламентации жилищного найма на основе таких принципов правового регулирования в данной сфере, как всемерная защита жилищных интересов граждан, стабильность пользования жильем, прочность и безопасность правового положения нанимателя.

В области найма жилья необходим - с учетом требования справедливости и сбалансированности прав - баланс интересов наймодателя и нанимателя. Следовательно, при существенном (или длящемся) нарушении договора нанимателем наймодатель продолжает быть связанным договором, несет бремя финансовых потерь. Это - с учетом краткосрочности договора - может приводить к непропорциональному ограничению прав наймодателя, нарушая его правомерные ожидания, связанные с договором краткосрочного найма жилого помещения.

Из ранее состоявшегося судебного акта ( решение Ленинского районного суда г. Магнитогорска по делу №2-170/2022 от 18.03.2022 г. с учетом апелляционного определения от 05.07.2022 г.) следует, что ФИО1 приобрел у ФИО3, ФИО2 квартиру по адресу: <адрес> за 950 000 рублей, из которых 190000 рублей оплатил до подписания договора из собственных средств, 760 000 рублей были предоставлены ПАО Сбербанк по кредитному договору от 16 апреля 2020 г. №319604. В обеспечение исполнения обязательств ФИО1 по кредитному договору на квартиру была установлена ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк. Кредитным договором от 16.04.2020 г. предусмотрен срок действия договора – 180 месяцев, размер ежемесячного аннуитетного платежа – 8028 рублей. После заключения договора ФИО3 и ФИО2 остались проживать в спорной квартире, не снимались с регистрационного учета по месту жительства, оплачивали жилищные и коммунальные услуги.

Оценивая установленные обстоятельства в совокупности с представленными ФИО2 чеками и банковскими ордерами показаниями свидетеля В.Е.С. по передаче ФИО1 денежных средств в размерах, соответствующих размеру аннуитентного платежа ( 8000 руб. ежемесячно) по кредитному договору, суд апелляционной инстанции квалифицировал правоотношения сторон спора как сложившиеся по договору найма жилого помещения, заключенного в силу ст.683 ГК РФ сроком на пять лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Судом установлено и доказательств обратного не представлено, что с ноября 2021 года ответчики не вносят плату за пользование жилым помещением, что в силу ч.2 ст.687 ГК РФ является основанием для расторжения договора найма и их выселения ( ст.688 ГК РФ), а так же для солидарного взыскания задолженности по договору найма в период с мая 2020 года по сентябрь 2022 года с учетом ранее внесенной платы в сумме 193764 руб.

В соответствии с положениями ст.7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 29.06.2015) "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда;

При таких обстоятельствах исковые требования о выселении ответчиков следует удовлетворить, в силу расторжения судом договора найма жилого помещения и прекращения у них в связи с этим права пользования жилым помещением, и взыскать с них задолженность по оплате за пользование жильем на условиях коммерческого найма.

В силу пункта 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Договором найма квартиры, расположенной по адресу <адрес> который сторонами спора в письменном виде не заключен, вопрос внесения платы за потребленные жилищно-коммунальные услуги не урегулирован. Следовательно, наниматели – ответчики К-вы обязаны были самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Вместе с тем истец, заявляя требования о взыскании с ответчиков задолженности по оплате коммунальных платежей в сумме 16358,79 руб. по основаниям ст.678 ГК РФЙ, ст.153-155 ЖК РФ, не представил достаточных и допустимых доказательств оплаты им, как собственником жилья, таких жилищно- коммунальных услуг. При этом выписки из лицевого счета на квартиру платежными документами не являются, плательщик из них не усматривается. В силу изложенного в удовлетворении данной части иска следует отказать, что не лишает права истца на обращение с иском о взыскании оплаченной задолженности по иным основаниям (в порядке регресса) с представлением допустимых доказательств внесения платы за ЖКУ именно ФИО1

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчиков солидарно подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части иска в сумме 5075,28 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора найма, взыскании задолженности и выселении из жилого помещения удовлетворить в части.

Расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3.

Признать ФИО2, ФИО3 утратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу <адрес>

Выселить ФИО2, ФИО3 из жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №), ФИО3 (ИНН № солидарно в пользу ФИО1 (ИНН №) задолженность по оплате договора найма за период по сентябрь 2022 года в сумме 193764 руб., государственную пошлину 5075,28 руб., в удовлетворении остальной части иска - отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца через Ленинский районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 09 января 2023 года