78RS0002-01-2023-001531-61
Дело № 2-5290/2023 14 августа 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Николаевой А.В.,
с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2,
при секретаре Прохорихиной Т.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЛП» к ФИО3 и ФИО2 об обязании совершить определенные действия, государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ООО «ЛП» обратилось в суд с иском, в котором просит: обязать ответчиков заключить с истцом основной договор, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи жилого помещения № от 14.07.2010; указать, что основной договор купли-продажи считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, а также указать основные условия, на которых договор считается заключенным (в соответствии с положениями предварительного договора), а именно: сведения о предмете договора: квартира №, общей площадью 40,2 кв.м, расположенная на № этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; продажная стоимость составляет 2 955 216 руб., согласно условиям заключенного предварительного договора; квартира № согласно одностороннему передаточному акту передана до подписания основного договора 11.07.2017; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.; принять решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к ответчикам в равных долях – по 1/2 доле каждому.
В обоснование заявленных требований истец указал, что предварительный договор заключен сторонами 14.07.2010, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 12.05.2017; уведомлениями от 14.06.2017 истец пригласил ответчиков для подписания передачи квартиры, однако ответчики в офис компании не явились, в связи с чем истцом был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры ответчикам как лицам, обладающим правами на указанную квартиру в соответствии с договором от 14.07.2010; впоследствии 08.11.2021 право собственности было зарегистрировано за истцом; уведомлениями от 09.12.2021 истец уведомил ответчиков о необходимости подписания основного договор и пригласил ответчиков для подписания договора, назначив дату 14.01.2022 в 13:00, однако ответчики в указанную дату не явились, от подписания основного договора уклонились и уклоняются до настоящего времени.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в части принятия решения о государственной регистрации перехода права собственности и взыскания судебных расходов.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные истцом требования не признала.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, представил письменную правовую позицию (л.д.71-72).
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п.п.1-4 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ.
Как предусмотрено п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» предусмотрено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным.
В соответствии с абз.2 п.5 ст.429 ГК РФ, который является специальным по отношению к п.4 ст.445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.
Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).
Согласно п.42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
В соответствии с разъяснениями ВАС РФ, изложенными в п.5 Постановления Пленума 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего: продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст.551 ГК РФ. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из материалов дела усматривается, что 14.07.2010 между ООО «ЛЭК – компания № 1» (в настоящее время – ООО «ЛП») и ФИО3 и ФИО2 заключен договор, поименованный сторонами как предварительный, №, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи в отношении жилого помещения, расположенного на № этаже многоквартирного дома, площадью 39,76 кв.м, по цене 67 317 руб. за 1 кв.м площади (фактического размера) квартиры (п.п.1.5, 1.6, 1.6.1); в соответствии с условиями договора сторонами согласованы основные характеристики квартиры: индекс квартиры №, этаж №, общая площадь 39,76 кв.м, площадь балкона/лоджии 3,44 кв.м; при этом площадь квартиры и площадь балкона (лоджии) могут быть изменены на основании данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационным Бюро, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) указанных площадей.
Сроком заключения основного договора стороны определили период с 4 квартала 2012 года по 4 квартал 2013 года, но не ранее 90 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (п.4 предварительного договора купли-продажи).
Фактическая площадь квартиры составила 40,2 кв.м.
Право собственности истца на квартиру зарегистрировано 08.11.2021.
11.07.2017 истцом подписан односторонний акт приема-передачи квартиры в связи с неявкой ответчиков для подписания и передачи.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ответчиками, в соответствии с условиями предварительного договора, внесен обеспечительный платеж в размере 2 908 094 руб., исходя из проектной площади квартиры 39,76 кв.м.
Между тем, из разъяснений, изложенных в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении заключить основной договор по доводам иска.
Одновременно, принимая во внимание, что спорная квартира была передана истцом на основании одностороннего акта приема-передачи в соответствии с действующим законодательством, при этом покупатели уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на переданную им квартиру, суд соглашается с доводами истца о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части государственной регистрации перехода права собственности на квартиру ответчикам в равных долях (в размере 1/2 доли каждому).
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцом при обращении с настоящим иском в суд, в равных долях.
Одновременно суд полагает возможным отметить, что истец не лишен права на возмещение в судебном порядке за счет ответчиков не произведенной последними доплаты по договору в виде разницы стоимости квартиры, исходя из проектной площади квартиры и фактической площади по результатам технической инвентаризации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО2 и ФИО3 права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 1/2 доли к каждому.
Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ООО «ЛП» государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп. в равных долях – по 3 000 руб. 00 коп.
В остальной части в удовлетворении заявленных требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.
Судья (подпись) А.В. Николаева
Копия верна. Судья: