Решение по делу № 2-9/2023 от 16.03.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости заключенным, уменьшении цены предварительного договора и определении порядка оплаты по договору, возложении обязанности по передачи объектов недвижимости покупателю, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Дело № 2- 9/2023

Поступило в суд 25.05.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Ордынское 16 марта 2023 года

Ордынский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Грушко Е.Г.,

при ведении протокола помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости заключенным, уменьшении цены предварительного договора и определении порядка оплаты по договору, возложении обязанности по передачи объектов недвижимости покупателю, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости заключенным, уменьшении цены предварительного договора и определении порядка оплаты по договору, возложении обязанности по передачи объектов недвижимости покупателю, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым ответчик обязался передать в собственность истца дом, площадью <данные изъяты> кв.м., земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с КН № по адресу: <адрес> срок до ДД.ММ.ГГГГ, а истец принять и оплатить указанное имущество, стоимостью 1200000 руб. В качестве аванса покупатель передал продавцу 50000 руб. Пунктом 1 предварительного договора предусмотрено об обязанности продавца вернуть покупателю аванс в размере 50000 руб. и оплате штрафа в размере 50000 руб. Указанное имущество принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. По расписке от ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику аванс в размере <данные изъяты> руб. Однако после уточнения границ земельного участка его площадь составила не <данные изъяты> кв.м., а <данные изъяты> кв.м. Кроме того, имеются факты ограничений (обременений) отчуждаемого имущества. Площадь дома также уменьшилась и вместо <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию об уменьшении цены продаваемого имущества, пропорционально уменьшению площади земельного участка, однако ответчик отказался внести изменения в договор купли-продажи. Просит с учетом уточнений признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и порождающим обязанность ФИО3 передать в собственность ФИО2 дом, площадью <данные изъяты> кв.м., земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с КН № по адресу: <адрес>; установить цену предварительного договора в размере <данные изъяты> руб. соразмерно уменьшению площади земельного участка, в том числе : жилой дома -<данные изъяты> руб., земельный участок – <данные изъяты> руб.; определить порядок оплаты цены договора посредством аккредитива; возложить обязательство на ФИО3 передать данные объекты недвижимости ФИО2 в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика неустойку в размере 954 руб. 79 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 50000 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания считается извещенной надлежащим образом, судебная повестка возвращена по истечении срока хранения. Представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что заключенный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по сути является основным договором, так как в нем содержится предмет, цена договора, отсутствует обязательство заключить основной договор в будущем, в связи с чем данный договор является основанием для передачи дома и земельного участка по адресу: <адрес> собственность истца. Однако данные объекты не переданы истцу, в доме никто не проживает. По предварительному договору истец оплатила 50000 руб. На земельном участка расположено одно строение. Участок находится на берегу Обского водохранилища. При покупке истец не осматривала, присутствовали ее сын – Свидетель На момент осмотра сыном земельный участок имел ограждение, но сын думал, что площадь участка составляет <данные изъяты> соток, так как не обладает специальными познаниями. При проведении кадастровых работ было установлено, что площадь земельного участка является значительно меньше (<данные изъяты> кв.м.), чем указана в договоре <данные изъяты> кв.м.), в связи с чем истец потребовал от ответчика соразмерного уменьшения цены, так как ответчик предоставил недостоверные сведения о площади земельного участка. При уточнении местоположения границ земельного участка устанавливаются только координаты, а не площадь земельного участка. Не требует взыскать выплаченные 50000 руб. и расторгнуть предварительный договор, так как ответчик потратил 50000 руб., в связи с чем истец теряет право на возвращение выплаченных денежных средств.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, считается извещенным о времени и месте судебного заседания, судебная повестка возвращена по истечении срока хранения, в заявлении просил дело рассматривать в его отсутствие. Представитель ответчика ФИО5 с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что между сторонами заключен предварительный, а не основной договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <адрес>, так как договор содержит условие об авансе. Предварительный договор заключался на срок до ДД.ММ.ГГГГ, срок заключения основного договора истек. Основной договор не заключен, так как от ответчика не поступил полный расчет по договору. Предварительным договором предусмотрена фиксированная цена за дом и земельный участок, которая не подлежит изменению, о чем указано в п. 3 договора. При заключении предварительного договора земельный участок существовал в том же самом виде, как и после проведения кадастровых работ. Уменьшение площади участка не является основанием для уменьшения продажной стоимости, что указано в п. 3 предварительного договора. Договор также содержит условие об обязанности проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка. На земельном участке имеется одно строение (дом). При уменьшении продажной стоимости будет нарушен принцип свободы договора, так как сторонами согласовано условие по предмету, по его стоимости. Рыночная оценка не влияет на договорную стоимость именно в силу принципа свободы договора, рыночная стоимость не зависит только от площади земельного участка, но и от различных качеств участка, в том числе и по местоположению, данный участок расположен на берегу Обского водохранилища.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Свидетель Свидетель пояснил, что является сыном истца. При продажи дома и земельного участка ответчик в его присутствии сказал, что площадь участка составляет 23-25 соток. На земельном участка расположен один дом с пристроем и сарай. Площадь дома составляет <данные изъяты> кв.м. В его присутствии ответчик получил 50000 руб., говорил, что заключен основной договор купли-продажи.

Свидетель Свидетель № 1 пояснил, что присутствовал при осмотре дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Продавец говорил, что площадь земельного участка 24-25 соток. Какой площадью ранее был участок не знает.

Ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ устанавливают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч.ч. 3,4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ч.5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно абз.2 п.4 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор, согласно которому с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязуется передать в собственность истца, а истец принять и оплатить земельный участок, площадью 2500 кв.м. с КН № по адресу: НСО<адрес> с расположенным на нем домом, площадью <данные изъяты> кв.м. и пристроем, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21,25).

Согласно п.3 договора стоимость объектов недвижимости составляет 1200000 руб., которая является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке. В качестве аванса покупатель передает денежную сумму в размере 50000 руб., полный расчет производится перед подписанием основного договора купли-продажи и сдачи его на регистрацию в Росреестр НСО. Указанный договор подписан сторонами лично, доказательств об обратном суду не предоставлено (ст. 56 ГПК РФ).

Согласно п. 5 договора продавец до подписания основного договора купли-продажи обязуется уточнить границы земельного участка, предоставить Градостроительный план земельного участка.

Согласно п.6 договора в случае отказа от продажи, продавец возвращает покупателю аванс и оплачивает штраф в сумме 50000 руб. В случае отказа от покупки, переданная продавцу сумма 50000 руб. остается у продавца.

Согласно п. 8 договора покупатель не имеет претензий к качественному и техническому состоянию объектов недвижимости.

Согласно п. 11 договора право собственности у покупателя по основному договору купли-продажи возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил от ФИО2 по предварительному договору аванс в размере 50000 руб. за земельный участок площадью 2500 кв.м. с КН № с расположенным на нем жилым домом, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 23).

Оценивая довод истца о том, что указанный предварительный договор по своей сути является основным, суд отвергает его, исходя из следующего.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Приведенные положения предварительного договора при их сопоставлении дают основание суду полагать, что между сторонами был заключен предварительный, а не основной договор купли-продажи объектов недвижимости, поскольку договор содержит условие о заключении основного договора купли-продажи после уточнения продавцом границ земельного участка, условие об авансе и окончательном расчете после заключения основного договора. При этом срок заключения основного договора в предварительном договоре не указан, однако он в силу ст. 429 ГК РФ не может превышать 1 год с момента заключения предварительного договора, а также ограничивается сроком передачи объектов недвижимости, согласованным сторонами в предварительном договоре, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Между сторонами возникли разногласия относительно условий основного договора.

Согласно отчету ООО «НЭК Арбитр» №-РН от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость дома, площадью <данные изъяты> кв.м., и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с КН № по адресу: <адрес>, составляет 485800 руб. (л.д. 75-88).

Согласно заключению оценочной судебной экспертизы МБЭКС № № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с КН № с размещенными на нем строениями на дату заключения предварительного договора при условии, что его площадь составляет 2500 кв.м., составляет 988000 руб., а при условии, что его площадь составляет <данные изъяты> кв.м. – 578000 руб.; рыночная стоимость земельного участка на дату проведения экспертизы (ДД.ММ.ГГГГ) при условии, что его площадь составляет 2500 кв.м., составляет 1012000 руб., а при условии, что его площадь составляет <данные изъяты> кв.м. – 612000 руб.

Оценивая довод истца об уменьшении цены за объекты недвижимости до 900000 руб. в виду значительного уменьшения площади земельного участка, так как вместо 2500 кв.м. в результате проведения кадастровых работ площадь участка составила <данные изъяты> кв.м., и соответствующую претензию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22), а также применению рыночной стоимости объектов недвижимости, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с КН № по адресу: <адрес> принадлежит с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (л.д. 24) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.120-121).

Согласно кадастровому паспорту на земельный участок по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь участка с КН № по адресу: <адрес>, <адрес> составляла 2500 кв.м. Границы участка не были установлены (л.д. 16).

Согласно выписке ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь участка с КН № по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м. Границы участка установлены (л.д. 12-15). Кадастровая стоимость земельного участка составляет 56524 руб. 01 коп. (л.д. 122-125). При этом суд отмечает, что иных обременений, кроме принятых в качестве меры обеспечения по настоящему гражданскому делу, земельный участок не имеет.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17), техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58-62), выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65-68) площадь дома по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м.по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-27) площадь дома значилась <данные изъяты> кв.м. Изменение площади дома является незначительным.

Согласно п. 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в числе прочего о соразмерном уменьшении покупной цены.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к договору не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Заключая с ответчиком предварительный договор дома и земельного участка, истец согласился с его условиями, о чем свидетельствует собственноручная подпись покупателя, подлинность которой сторона истца не оспаривает. В случае наличия в договоре условий, несоответствующим ее интересам, ФИО2 имела возможность заключить договор с ответчиком на иных условиях, либо отказаться от заключения такого договора.

При этом суд исходит из того, что в силу ст. 10 ч.3 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Свидетели Свидетель , являющийся сыном истицы, осматривал объекты недвижимости перед подписанием истицей предварительного договора, однако и при подписании предварительного договора ФИО2 не была лишена возможности лично осмотреть предмет договора. Отсутствие специальных познаний в проведении кадастровых работ у истца и ее сына не влияют на восприятие общего вида земельного участка, создавшегося у Свидетель после осмотра земельного участка. Договор также содержит условие о том, что ФИО2 не имеет претензий к качественному и техническому состоянию объектов недвижимости (пункт 8). При этом представители сторон не отрицают, что земельный участок был огорожен и не видоизменялся с даты заключения предварительного договора со стороны ответчика, доказательств об обратном суду не предоставлено (ст. 56 ГПК РФ). Следовательно, суд приходит к выводу, что сторонами было согласовано условие в отношении дома и земельного участка. При этом изменение и уменьшение площади земельного участка с 2500 кв.м. до <данные изъяты> кв.м. произошло в результате проведения кадастровых работ по установлению границ земельного участка, поскольку границы участка определяют его площадь. Указанное уменьшение площади произошло после заключения предварительного договора, что являлось обязанностью ответчика, возложенной на него предварительным договором, в связи с чем такое уменьшение не является существенным недостатком земельного участка.

Кроме того, предварительный договор содержит соглашение сторон о цене объектов недвижимости (дома и земельного участка) в фиксированном виде за весь объект в твердой сумме и не установлена на единицу площади объекта недвижимости, то есть не поставлена в зависимость от размера площади объектов. Также предварительный договор не предусматривает изменение цены договора в случае изменения площади объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, так как оснований для уменьшения покупной цены дома и земельного участка и взыскания каких-либо денежных средств в пользу истца не имеется, поскольку отсутствует вина ответчика, по которой основной договор на согласованных условиях не был заключен, разногласия по цене возникли со стороны истца, из и текста предварительного договора усматривается, что условие о предмете договора, сторонами было согласовано, цена объекта недвижимости установлена по соглашению сторон, ее размер не зависит от площади земельного участка, в связи с чем правила, предусмотренные ст. 555 ч.3 ГК РФ, применению не подлежат. Согласно условиям предварительного договора цена договора является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке (пункт 3 договора). При достижении срока, установленного предварительным договором заявлены требования об изменении условий договора в части цены недвижимого имущества. Однако характеристика объектов недвижимости была приведена в договоре в соответствии с правоустанавливающими документами продавца; доказательств отсутствия изменений объекта до внесения сведений в реестр учета объектов недвижимости и наличие недостатков объекта недвижимости представлено не было. Рыночная стоимость объектов, указанная в отчете об оценке ООО «НЭК Арбитр» №-РН от ДД.ММ.ГГГГ и заключении оценочной судебной экспертизы МБЭКС № № от ДД.ММ.ГГГГ, не влияет на договорную стоимость объектов недвижимости в силу принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГК РФ.

Закон РФ «О защите прав потребителя» при разрешении данного спора не применим, так как правоотношения не вытекают из предпринимательской деятельности ФИО3, исходя из сведений об основном виде его деятельности ЕГРИП (10-11).

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований судебные издержки по оплате экспертизы МБЭКС № № в сумме 40800 руб. подлежат взысканию с истца на основании ст. 98 ГПК РФ.

Согласно ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Определением Ордынского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты меры обеспечении искового заявления в виде запрета органам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области осуществлять любые сделки, действия по регистрации, отчуждению и передаче в пользование земельного участка с кадастровым номером КН № жилого дома, расположенных по адресу <адрес>, принадлежащих ФИО3.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, принятые меры обеспечения подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать ФИО2 в удволетворении исковых требований к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости заключенным, уменьшении цены предварительного договора в отношении дома и земельного участка с КН № по адресу: <адрес> определении порядка оплаты по договору, возложении обязанности по передачи объектов недвижимости покупателю, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО МБЭКС судебные расходы по проведению экспертизы в размере 40800 руб.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для отмены принятых мер обеспечения по определению Ордынского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета органам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области осуществлять любые сделки, действия по регистрации, отчуждению и передаче в пользование земельного участка с кадастровым номером КН № и жилого дома, расположенных по адресу <адрес>, принадлежащих ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда через Ордынский районный суд в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья-

Решение в окончательной форме изготовлено 21.03.2023