Дело № 2-14907/2025

УИД: 50RS0031-01-2025-016429-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Одинцово 17 ноября 2025 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Серегиной Е.О.,

при секретаре Серебряковой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-14907/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к АО «СЗ «Вектор Недвижимости» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 (далее – Истцы) обратились в суд с иском к АО «СЗ «Вектор Недвижимости» (далее – Ответчик) о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

В обосновании своих требований указали, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и АО «СЗ «Вектор Недвижимости» заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцам как участникам долевого строительства объект долевого строительства - жилое помещение, назначение: квартира, номер: №, секция №, этаж № общей приведённой площадью ..... кв.м, общей проектной площадью ..... кв., расположенное в жилом многоквартирном доме по адресу: АДРЕС. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт, согласно которому объект долевого строительства передан ответчиком истцам. В ходе эксплуатации объекта долевого строительства истцами были обнаружены строительные дефекты, допущенные при выполнении строительных и отделочных работ. Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному АНО «Независимые исследования и судебная экспертиза», стоимость работ, материалов и иных необходимых затрат для устранения выявленных недостатков в жилом помещении составляет 1 098 824 руб. Претензия истцов с требованием о возмещении стоимости расходов на устранение строительных недостатков оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истцов в суд с иском.

На основании изложенного, истцы просят взыскать с ответчика в их пользу: компенсацию расходов на устранение строительных недостатков в размере 1 098 824 руб.; неустойку за нарушение срока удовлетворения требований об устранении недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 153 835 руб. 36 коп. а также в последующем по день фактического исполнения обязательств; компенсацию морального вреда в размер 50 000 руб. в пользу каждого (всего 100 000 руб.); расходы на оплату услуг по проведению строительно-технического исследования в размере 15 000 руб.; штраф в размере 50% от присужденной судом суммы; расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 026 руб. 59 коп.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме, указав, что общий список недостатков был предоставлен в 2023 года, но сумма недостатков рассчитана по состоянию на 2025 год. В день подписания акта один из застройщиков передал гарантийное письмо. Сам договор ДДУ устанавливает ответственность застройщика в размер 1% от даты обнаружения недостатков. Ответчик не предпринял реальной попытки устранить недостатки.

Представитель ответчика АО «СЗ «Вектор Недвижимости» по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что возмещение расхода на устранение недостатков и возмещение убытков не может превышать 3% от цены договора. Стоимость устранения недостатков не может превышать 300 700 рублей. Полагал, что размер моральной компенсации чрезмерно завышен и является несоразмерным по отношению к нарушенным обязательствам. Неустойка удовлетворению не подлежит.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено судом в отсутствие извещенных надлежащим образом истца и ответчика, по правилам ч.4, ч.5 ст. 167 ГПК РФ

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, по которому ответчик обязался передать истцам квартиру АДРЕС (жилое помещение по договору №), расположенную по адресу: АДРЕС. Стоимость объекта по договору составляет 10 135 620,45 руб.

Обязательства по оплате цены договора истцами исполнены в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства передан истцам по акту приема-передачи.

В процессе приема объекта и его эксплуатации истцы выявили в квартире недостатки. С целью определения их характера и стоимости устранения истцы обратились к АНО «Независимые исследования и судебная экспертиза». Согласно заключению специалистов № от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире имеются недостатки (дефекты) отделочных работ, перечень которых подробно изложен в заключении и подтвержден фотоматериалами. Стоимость работ и материалов для устранения выявленных недостатков определена в размере 1 098 824 руб.

случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с п. 2 ст. 9 названного Федерального закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, строительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

До настоящего времени выявленные в квартире дефекты не устранены, доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика в пользу истцов в равных долях взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по вышеуказанному договору в размере 500 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей в пользу каждого, штраф в размере 26 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес АО «СЗ «Вектор Недвижимости» претензии с требованием о возмещении расходов на устранение строительных недостатков в объекте долевого строительства, которые были оставлены без удовлетворения.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы по делу в адрес суда не поступало. Оценивая представленное истцами заключение специалистов от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненное АНО «Независимые исследования и судебная экспертиза» в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд, учитывая, что со стороны участников процесса суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы специалистов, не находит оснований не доверять указанному заключению, поскольку заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

В соответствии с Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон №214-ФЗ, условие об ограничении суммы требований 3% от суммы договора применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенным до вступления в силу данных изменений, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 года.

Таким образом, с 01 января 2025 года судом должны применяться положения об ограничении суммы требований в части взыскания штрафа, неустойки и стоимости устранения недостатков 3% от суммы договора.

Согласно п. 3.1 договора, стоимость объекта долевого строительства составляет 10 024 240 руб.

Анализируя изложенное и разрешая требования по существу, суд приходит к выводу, что застройщик принятые на себя обязательства по передаче участнику объекта недвижимости – квартиры АДРЕС в доме, расположенном по адресу: гАДРЕС, исполнил ненадлежащим образом, поскольку квартира передана истцу с отделочными работами, произведенными с отступлением от действующей нормативно-технической документации. Возникшие в результате некачественных строительных работ недостатки и выявленные при осмотре объекта долевого строительства, до настоящего времени не устранены. Согласно заключению стоимость устранения недостатков составляет 1 098 824 руб.

С учетом положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, суд считает возможным взыскать с АО «СЗ «Вектор Недвижимости» в пользу истцов в равных долях денежные средства в счет устранения недостатков в размере 300 727 руб., что составляет 3% от цены договора долевого участия (10 024 240 руб х 3%).

Также с учетом части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ограничивающей размер ответственности застройщика 3% от цены договора, не подлежит взысканию неустойка и штраф.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Установив факт нарушения прав истца как участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд и учитывая конкретные обстоятельства дела, приходит к выводу о взыскании денежной компенсации морального вреда, которая определяется судом в размере 10 000 рублей в пользу каждого, с учетом характера причиненных истцу нравственных страданий, исходя из принципа разумности и справедливости.

Согласно постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 19 июня 2025 г. N 925), неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно.

В соответствии с ч.1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ввиду изложенного, учитывая приведенные нормы права, баланс законных интересов обеих сторон по делу, последствия нарушения обязательств, характер последствий неисполнения обязательства, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки за период с 01 января 2025 года по день фактического исполнения обязательства, поскольку при данном положении дела, за период с 01 января 2025 года по дату вынесения решения суда действует мораторий на взыскание неустойки, что касается неустойки по дату фактического исполнения обязательств ответчиком перед истцом, у суда не имеется оснований полагать, что обязательство по выплате расходов на устранение недостатков не будет исполнено ответчиком после снятия моратория, наложенного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 19 июня 2025 г. N 925).

Из материалов дела следует, что письменная претензия истца о возмещении расходов на устранение недостатков была направлена ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций.

В соответствии с Федеральным Законом от 08.08.2024 №226-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

При таком положении, оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов штрафа у суда не имеется.

Частью 1 статьи 98 ГК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст.ст.94, 98 ГПК РФ суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 15 000 рублей. Данные расходы понесены в связи с рассмотрением дела, являлись необходимыми и подтверждены документально.

Истцами при обращении в суд были понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 026 руб. 59 коп., что подтверждено платежным документом. Поскольку исковые требования удовлетворены частично, данные расходы как судебные издержки на основании статей 94, 98 ГПК РФ также подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов пропорционально удовлетворенной части требований.

Ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда подлежит удовлетворению в части. В силу пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве», в отношении требований имущественного характера, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, предоставляется отсрочка исполнения до 31 декабря 2025 года включительно.

Разрешая ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения, суд полагает необходимым предоставить АО «СЗ «Вектор Недвижимости» отсрочку исполнения решения в части взысканной суммы расходов на устранение недостатков до окончания действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к АО «СЗ «Вектор Недвижимости» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с АО «СЗ «Вектор Недвижимости» (.....) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца АДРЕС, паспорт ....., ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки АДРЕС, паспорт серии ....., в равных доля денежные средства в качестве компенсации расходов на устранение строительных недостатков в размере 300 727 рублей 20 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей в пользу каждого, расходы на оплату услуг по проведению строительно-технического исследования в размере 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 026 рублей 59 копеек.

В остальной части исковых требований, а также взыскании компенсации морального вреда в большем размере отказать.

Предоставить АО «СЗ «Вектор Недвижимости» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков до 31 декабря 2025 года включительно, либо до иного срока установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.О. Серегина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....